首單央企租賃住房REITs獲批 支持政策或出臺(tái)

日前，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲上交所審議通過(guò)。這是繼10月11日國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行之后的又一只類(lèi)REITs產(chǎn)品。

據(jù)了解，保利租賃住房REITs，全稱(chēng)是中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，由保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金共同實(shí)施，產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。與此前的首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs相比，保利租賃住房REITs的規(guī)模要大很多，而且首次采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，并且具有央企屬性。

對(duì)于首單央企租賃住房REITs的成功獲批，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃住房REITs的發(fā)行，符合“房住不炒”、發(fā)展住房租賃的大勢(shì)，后續(xù)更多住房租賃企業(yè)或加入進(jìn)來(lái)。同時(shí)，儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制在REITs領(lǐng)域是創(chuàng)新，當(dāng)前類(lèi)REITs的發(fā)行為公募REITs做鋪墊，未來(lái)公募REITs的發(fā)行必然有賴(lài)于法規(guī)，預(yù)計(jì)十九大后會(huì)更多政策性支持。

符合發(fā)展租賃大勢(shì)

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”，住房租賃的特性意味著以后更多的房子將由機(jī)構(gòu)持有，以前是散售后由個(gè)人出租，未來(lái)的方向是機(jī)構(gòu)化的持有越來(lái)越多，而金融工具REITs有助于完善整個(gè)住房租賃市場(chǎng)，住房租賃REITs是未來(lái)的方向。

“我國(guó)目前住宅的租售比不是特別合理，這就需要農(nóng)村集體建設(shè)用地、只租不售的租賃用地來(lái)把地價(jià)控制下來(lái)，同時(shí)更多發(fā)揮央企的作用，有助于租賃市場(chǎng)的形成。”王剛說(shuō)，現(xiàn)在北京、上海等大中城市都在開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，都會(huì)推住房租賃REITs，后續(xù)很多國(guó)企類(lèi)的住房租賃企業(yè)會(huì)加入。

中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，租賃住房REITs的發(fā)行，能夠促進(jìn)房企開(kāi)發(fā)，增加社會(huì)房屋租賃房源，這也符合十九大報(bào)告中重申的“房住不炒”、發(fā)展住房租賃的大勢(shì)。

蔣云峰還認(rèn)為，租賃住房REITs對(duì)租賃市場(chǎng)本身的形成機(jī)制影響比較大，過(guò)去是如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出房子用于出租，產(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里，占用大量資金，長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有可持續(xù)性。以后房子開(kāi)發(fā)出租后，通過(guò)REITs的方式上市，轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)，開(kāi)發(fā)商就能夠回籠一部分資金，讓錢(qián)流動(dòng)起來(lái)。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，能夠提供資金流通機(jī)制，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃型的房產(chǎn)，進(jìn)而加大租賃市場(chǎng)供應(yīng)量。

“另外，以租金作為收益來(lái)源的REITs，安全性高，能夠給社會(huì)資金提供比較好的收益投資平臺(tái)，對(duì)社會(huì)資金流向來(lái)說(shuō)有個(gè)良好的導(dǎo)向作用。”蔣云峰說(shuō)。

為公募REITs做鋪墊

對(duì)于保利租賃住房REITs首次采取的儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，王剛認(rèn)為，以往的“類(lèi)REITs”是一次批多少額度就發(fā)多少，沒(méi)有擴(kuò)充機(jī)制，而儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制雖然在普通債券發(fā)行中用的較多，但是在REITs領(lǐng)域是一個(gè)創(chuàng)新突破，能夠給資產(chǎn)商更多的靈活性。但是“儲(chǔ)架發(fā)行”與資產(chǎn)擁有量有關(guān)，意味著要有足夠大的資產(chǎn)包，必須是大企業(yè)、大的資產(chǎn)擁有方才能這樣做。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武此前表示，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門(mén)檻及流動(dòng)性問(wèn)題尚無(wú)既有可行路徑，有待于公募REITs的出臺(tái)，而“擴(kuò)募機(jī)制”問(wèn)題一定程度上可通過(guò)借鑒ABS現(xiàn)有“儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制”實(shí)現(xiàn)。保利租賃住房REITs的“儲(chǔ)架發(fā)行”機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長(zhǎng)大”的REITs，間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能。

王剛指出，現(xiàn)在所有類(lèi)REITs都是在交易所掛牌的私募產(chǎn)品，公募REITs全中國(guó)只有一只，是2015年6月發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科REITs，因?yàn)槲覈?guó)一直沒(méi)有公募REITs法規(guī)，這只算是特批的試點(diǎn)。未來(lái)公募REITs的發(fā)行必然有賴(lài)于法規(guī)，等證監(jiān)會(huì)出臺(tái)公募的法規(guī)后，才能批量去做，預(yù)計(jì)十九大后會(huì)有比較多的政策性支持。

“類(lèi)REITs可以成為真REITs的一個(gè)鋪墊，私募是在交易所的大宗交易平臺(tái)上，未來(lái)公募對(duì)接這個(gè)產(chǎn)品會(huì)快一些，將來(lái)可公募化的產(chǎn)品就會(huì)更多。”王剛說(shuō)。

近期，有消息稱(chēng)，我國(guó)的REITs試點(diǎn)已經(jīng)在七八個(gè)省市推開(kāi)，面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入軌道，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。