深圳市9月新房成交2728套 環(huán)比增漲近四成

9月，各地新政頻出，限購限售加碼調(diào)控，銀行房貸持續(xù)收緊，首套房利率連續(xù)上浮。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，在深圳地區(qū)被統(tǒng)計的17家銀行中有11家首套房貸利率上浮10%，占比過半，其中有個別銀行已經(jīng)停止放貸。此外，銀行的放貸速度普遍趨緩。然而，除深圳外今年以來，上海地區(qū)的13家銀行也全面上浮首套房貸利率，最高甚至調(diào)到基準利率的1.1倍。

數(shù)據(jù)顯示，9月新房住宅成交2728套，環(huán)比增加37.50%；成交27.3萬平方米，環(huán)比增加35.70%．成交均價為54314元/平方米，環(huán)比下跌0.13%．中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月底，深圳商品住宅可售量為32268套/348.45平方米，環(huán)比增加3.86%，同比減少22.31%；去化周期為15個月，較上月縮短3.1個月，較去年同期縮短1.2月，去化周期從4月份以來持續(xù)縮短。

整體

全年成交量第二高最后一周訪客量減少

深圳地產(chǎn)評論人邱永寬表示，9月份新房住宅成交量成為目前年內(nèi)成交量次高月份，與此前預計基本吻合。由于9月份領證項目較8月份明顯減少，在一定程度上導致簽約成交量的后半程未能平穩(wěn)續(xù)接。此外，一方面，由于部分項目將領證時點從傳統(tǒng)的“銀十”前的9月提前至8月份；另一方面，由于更長的8天長假使得月底成交量普遍減量，因而距離成交量邁上3000套大關僅咫尺之遙。而11月份領證和推盤項目將較9月份增加，成為第四季度和本年度重要的節(jié)點和表現(xiàn)期。

批售方面，政府限價情況下，9月獲得批售的項目量減少。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房市場僅6項目入市，其中寶安、龍崗各2個，南山、羅湖各1個。深圳中原表示，受貸款利率上調(diào)及消費貸整頓等政策調(diào)控影響，開發(fā)商入市更加謹慎。值得留意的是，入市項目中有4個為住宅項目，共1111套房源，整體的開盤銷售率僅15.7%，較8月約35%的去化率有一定差距。而受入市項目驟然減少且最后一周無項目開盤的影響，深圳各樓盤訪客量均有所減少，訪客指數(shù)持續(xù)低迷。

新房

千萬豪宅共成交503套

從區(qū)域來看，9月鹽田區(qū)仍是零成交，除龍崗和龍華成交面積有所減少外，其他四區(qū)成交面積均大幅增加，其中寶安區(qū)成交9.88萬平方米，環(huán)比上升109.5%，占全市成交面積的36.2%．成交均價方面，僅龍華區(qū)和羅湖區(qū)成交均價微微上漲，其余各區(qū)均價均有所下降，龍崗區(qū)均價32573元/平方米，是深圳市均價最低區(qū)域。

從成交價格段來看，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，價格段8萬以上及6-8萬成交占比較上月均有所上升，其中8萬以上高價段成交占比超過兩成；不過，仍有64.4%的成交均價低于6萬，其中4萬以下價格段的成交占比最多，達到36.2%．從成交來看，9月新房市場6萬以上樓盤共成交659套，環(huán)比增加54.33%，占全市成交24.2%；6萬以上樓盤成交總面積為9萬平方米，環(huán)比增加54.40%，占全市33.0%，占比增加4%．值得一提的是，9月千萬豪宅共成交503套，千萬豪宅成交套數(shù)環(huán)比增加147.0%；而其中3000萬以上豪宅共成交114套，成交以深灣匯云中心和天鵝湖花園為主。

豪宅項目批售方面，9月無豪宅項目取得預售證，僅新增寶安區(qū)的華聯(lián)城市全景·和廷1個豪宅項目入市銷售。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，9月一手豪宅共成交516套，環(huán)比增加114.1%，成交面積為11.36萬平方米，環(huán)比增加152.9%．全市成交均價為104136元/平方米，環(huán)比增加5.2%．

二手房

套均總價為487萬元

深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，9月二手房住宅總成交5755套，環(huán)比微漲0.4%．受房貸利率等因素影響，深圳二手房掛牌價也出現(xiàn)下跌。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，當前全市二手房掛牌均價為5.79萬元/平方米，環(huán)比下跌1.19%．各區(qū)中有6個區(qū)掛牌均價環(huán)比為跌勢，其中光明新區(qū)下跌較多。目前坪山二手住宅掛牌均價最低，為3.08萬元/平方米。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，9月二手房套均總價為487萬元，與上月相比小幅增長?？傮w來看，今年仍在小區(qū)間內(nèi)波動。9月份中等面積成交占比提升明顯，因此帶動套均總價有所增長。從成交總價段的分布來看，250萬-500萬中間價段成交占比出現(xiàn)下滑，特別是250萬-350萬價段成交占比連續(xù)4個月下滑。600萬-1000萬價段成交占比也繼續(xù)下滑。另外，150萬-250萬和500萬-600萬價段占比漲幅明顯，分別環(huán)比提升1.1%和1.6%．

市場

去年10月以來

投資客占比持續(xù)下滑

邱永寬表示，自3、4月份全國調(diào)控浪潮以來，深圳二手房住宅成交量總體平穩(wěn)，盡管在4-6月份成交量超過6000套主要是由于此前兩波相對集中的過戶成交期的因素使然，一波是年后部分筍盤的成交；另一波是4月份全國范圍內(nèi)的調(diào)控政策密集持續(xù)出臺，使得深圳市場產(chǎn)生緊張的預期，進而促發(fā)了二手房的成交相對集中增加，同時，由于二手房成交的滯后性，使得市場產(chǎn)生的成交在隨后的第二季度表現(xiàn)出來。而深圳今年并未出臺類似全國的調(diào)控政策，此后的7月份以來，二手房成交量比較平穩(wěn)，維持在5800套左右水平。由于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和貨幣政策取向的改變，涉房貸款尤其是住房按揭貸款緊張，以及近期嚴查消費貸流入房市，使得房貸成本一路持續(xù)看漲，基本達到甚至超過了此前最高峰的2011年的下半年。目前來看，這種局面沒有改善跡象，甚至有繼續(xù)加深的可能。而成交量和價格均保持相對平穩(wěn)，即使有個別少量的降價的筍盤出現(xiàn)，也是個案和特殊情況的業(yè)主行為，但這被不少購房者誤讀誤導看作為普遍現(xiàn)象或者趨勢性的行為，值得引起必要的認識糾偏。從去年深圳的兩波頗有實效的調(diào)控政策實施以來，投機投資客比例已經(jīng)非常之低，基本已將投機的人群剔除，剩下的買家和賣家基本都是剛性的，不太可能引起普遍的價格波動。

深圳中原表示，深圳中原領先指數(shù)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑，反映二手價格出現(xiàn)下降。同時，從反映業(yè)主和經(jīng)理人對后市預期的報價指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來看，業(yè)主與經(jīng)理人對后市看漲情緒減弱，預計后市二手價格依然會有調(diào)整壓力。深圳中原強調(diào)，2016年10月新政之后，投資客占比持續(xù)下滑，今年下半年開始又有回升跡象，但是在9月全國政策頻出，市場氛圍偏緊，觀望情緒漸濃。而9月份深圳投資占比下滑明顯，主要原因是9月份資金面進一步縮緊以及政策預期加強。

預測

四季度房企會加大推廣

成交量或有增加

展望后市，中國指數(shù)研究院觀點認為，在貨幣政策持續(xù)收緊及嚴厲打擊消費貸的情況下，短期內(nèi)市場難有大起色。預計今年第四季度房企將會加大推廣力度，提高年度銷售業(yè)績，成交量有望增加；成交均價方面，受各項調(diào)控政策影響，現(xiàn)階段房價穩(wěn)定，考慮短期內(nèi)政策仍然持續(xù)加緊，后續(xù)租賃市場的完善，預計后市價格依舊維持穩(wěn)中略跌的態(tài)勢。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，保持市場穩(wěn)定是政府工作的重中之重，10月市場預計將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢；雖然“金九銀十”不再，但是從另一方面來說，也反映了房地產(chǎn)市場正在朝著穩(wěn)定健康發(fā)展，大家能夠更加理性地根據(jù)自己需求選擇入市時機。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。