結束沉悶 港資房企內地擴張加速

進入下半年后，香港房企對內地市場有了更濃厚的興趣。北京商報記者整理發(fā)現(xiàn)，九龍倉除了分拆香港主要物業(yè)獨立上市之外，同時近期在內地拿下多宗地塊；恒隆地產也有大額融資計劃以推動內地業(yè)務的發(fā)展；此外，新世界發(fā)展日前透露，將投入160億-200億港元在內地拿地。但逆勢積極布局內地市場的背后，多家香港房企內地業(yè)績下滑已是不爭事實。

加碼內地樓市

近日，多家香港房企一改此前的沉寂，紛紛劍指競爭愈發(fā)激烈的內地市場。

在香港房企這一系列內地發(fā)展的動態(tài)中，九龍倉無疑是最受關注的。該公司將香港主要業(yè)務和內地業(yè)務區(qū)別開來的分拆上市計劃有了實質性的推進，日前已獲聯(lián)交所批準。財務數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，分拆出去的九龍倉置業(yè)總資產為2640億港元。

與此同時，沉寂多時的九龍倉在內地市場也接連拿下了多宗地塊。九龍倉9月初在蘇州奪得的幾宗地塊，其中有地塊樓面價為3.65萬元/平方米，自持面積比例為25%。9月21日，九龍倉又以62.6億元總價及16%自持面積比例拿下北京豐臺區(qū)的一宗住宅地塊。

同時，港資房企恒隆地產日前對外宣布，已向中國銀行間市場交易商協(xié)會正式申請注冊及建議發(fā)行總額不超過人民幣100億元的境外非金融機構人民幣債務融資工具，并于未來適時發(fā)行一期或多期。

值得一提的是，出售多項內地資產以及推動新世界中國私有化之后，新世界發(fā)展對內地市場的投入也在逐步加大。在2017財政年度全年業(yè)績會上，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經理鄭志剛強調稱，欲大力發(fā)展內地市場，希望增多華南區(qū)域以及其他一二線城市土地，而拿地金額計劃在160億-200億港元之間。

值得注意的是，與上世紀90年代港資房企在內地的風生水起相比，如今港資房企在內地卻表現(xiàn)平平，前20強房企中難覓港資房企身影。在第一太平戴維斯北京項目及開發(fā)顧問部董事兼負責人熊志坤看來，相較于內地積極擴張的大多數(shù)房企而言，對香港房企的印象多是謹慎和保守，發(fā)展步伐較為緩慢，市場規(guī)模也相對較小。但港資房企在經營性物業(yè)、對項目利潤的把控方面還是很不錯的。在行業(yè)人士看來，這或許是港資房企利用自身優(yōu)勢再度發(fā)力內地樓市的原因。

業(yè)績下滑已成事實

需要注意的是，隨著內地房企銷售規(guī)模近年來加速擴大，房地產市場集中度持續(xù)攀升，香港房企的市場排位在不斷下調。多家香港房企內地業(yè)績下滑已是不爭的事實。

克而瑞研究中心相關統(tǒng)計報告顯示，2017年上半年銷售金額TOP30房企的門檻高達309億元，較去年同期上升了78%，而集中度也達41.8%，較2016全年上升了10多個百分點。而且，北京商報記者從上述排行榜發(fā)現(xiàn)，內地房企占據(jù)著主要位置，而九龍倉等多家香港房企的排名相比一季度則有所回落。

目前，內地房地產行業(yè)進入下半場。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市下半場有以下幾個特征：第一，市場逐漸成熟，競爭越來越激烈，市場集中度越來越高，港資房企在這個變化過程中并不占優(yōu)勢，以李嘉誠旗下資產為代表的港資房企也不例外；第二，標準化操作流程的建立，品牌開發(fā)企業(yè)通過標準化操作實現(xiàn)“快速開發(fā)快速銷售”的高周轉策略，而高周轉的背后是行業(yè)利潤率逐漸走低，以利潤為導向的港資房企很難適應這個變化；第三，企業(yè)必須通過修煉內功提高自己的盈利能力；第四，產品力表現(xiàn)上已經不再是港資房企惟一的優(yōu)勢，當前，內地開發(fā)企業(yè)產品開發(fā)能力甚至已經基本上趕超了港資、境外房企，港資房企產品已不具備完全的競爭優(yōu)勢；第五，房地產行業(yè)競爭焦點聚焦到產品開發(fā)完之后的社區(qū)服務、物業(yè)服務等方面。

分析人士表示，香港房企的發(fā)展模式并不適應內地的市場環(huán)境，規(guī)模和影響力也不如內地房企，也沒有內地政策層面傾向性的利好，所以在內地拿地面臨的困難相對較大。多數(shù)香港開發(fā)商不適應內地的發(fā)展，不敢高價拍地，只能通過協(xié)議拿地。而且產品溢價能力也不強，很多二手項目不愿與其合作，所以規(guī)模擴張有難度。

思路決定出路“如果香港房企早期像內地房企那樣發(fā)展的話，現(xiàn)在國內十大開發(fā)商起碼有兩家是香港的，但是現(xiàn)在卻沒有一家。在中國的房地產市場里，不進取就落后。十年之前賺10個億，是一個了不得的公司，在今天再賺10個億，很快就會被邊緣化。”此前在2017年博鰲房地產論壇上，路勁地產董事局主席單偉豹不無惋惜地說。

路勁集團的發(fā)展便是港資房企在內地發(fā)展的一個案例樣本。分析人士表示：“當年收購順馳第二年，路勁排名17位，然后每年往后降，現(xiàn)在已經掉到了30名。如果再不改變經營方式，就站不住腳了。”

改變運營方式是港資房企應對市場的一個選擇。目前很多港資房企在內地的布局更加偏向于商業(yè)地產而非住宅開發(fā)。恒隆地產即其一，目前恒隆在上海、沈陽、濟南、無錫、天津以及大連共計擁有8個名為“恒隆廣場”的商業(yè)綜合體項目。在剝離了多個二三線城市的項目后，新世界集團也選擇加碼商業(yè)地產。未來新世界發(fā)展擬斥資80億元發(fā)力金融及商業(yè)綜合體。

在張宏偉看來，由于內地房地產行業(yè)進入下半場，港資房企的市場競爭優(yōu)勢及發(fā)展空間相對之前小了許多，也會迫使各家港資房企的策略發(fā)生一定變化。最終各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局與發(fā)展策略，尋求企業(yè)的中長期穩(wěn)健發(fā)展。

在熊志坤看來，國內一線城市是樓市調控重點，部分城市的重點區(qū)域也是調控焦點，港資房企的選擇開始從熱點城市、熱點區(qū)域向二線城市、非熱點區(qū)域轉移。“港資房企的選擇無疑是聰明的。從去年開始，內地房地產市場發(fā)展最迅猛的不是北上廣深，反而是合肥、鄭州、武漢、成都等為代表的二線城市。轉換了思路的港資房企，會在內地樓市中發(fā)揮越來越重要的作用。”熊志坤稱。

張宏偉認為，對于港資房企來講，通過拿地調整城市布局換倉謀求下一輪市場發(fā)展機會，才能最終實現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。