顧云昌：房地產(chǎn)本輪上升周期的最高峰已過(guò)去

文章導(dǎo)讀： 如何理解多個(gè)城市在今年運(yùn)用的限售措施？多項(xiàng)調(diào)控措施下2018年的樓市走向如何？近日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者就這些問(wèn)題專訪全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌。

在十一黃金周之前的9月22日至23日，兩天之內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，其中6個(gè)城市實(shí)施限售。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月25日，全國(guó)已經(jīng)有44個(gè)城市出臺(tái)限售令。

十一前夕8座城市發(fā)力樓市調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，恰好與去年9月30日前后多地開啟的樓市調(diào)控潮時(shí)隔一年左右。

去年“9?30”過(guò)后，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市跟進(jìn)調(diào)控，調(diào)控手段從傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商，再到購(gòu)租并舉，樓市調(diào)控已由相對(duì)單一的政策措施逐漸向建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)渡。

如何理解多個(gè)城市在今年運(yùn)用的限售措施？多項(xiàng)調(diào)控措施下2018年的樓市走向如何？近日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者就這些問(wèn)題專訪全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌。

十一黃金周北京網(wǎng)簽僅78套，創(chuàng)2005年來(lái)新低

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有44個(gè)城市加入限售行列。但一線城市中，除去廣州，為什么北上深不限售？

顧云昌：北上深雖然沒(méi)有針對(duì)商品住宅推出限售政策，但是調(diào)控的力度更大，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控手段都已經(jīng)用上。尤其是北京，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年9月30日以來(lái)，北京樓市出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策不少于30次，包括住宅的限價(jià)、限購(gòu)，收窄銀行資金面，轉(zhuǎn)變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式，以及建立多層次住房體系，形成立體的樓市調(diào)控政策。受“從緊從嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策影響，今年十一黃金周期間，北京新建商品住宅網(wǎng)簽僅78套，與去年同期相比下跌63.9%，并創(chuàng)下自2005年以來(lái)新低。這說(shuō)明以北京為代表的幾個(gè)一線城市雖然未出臺(tái)限售政策，但是已經(jīng)出臺(tái)的其他調(diào)控措施更加嚴(yán)厲，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：限售政策可以長(zhǎng)久使用嗎？

顧云昌：此輪限售調(diào)控政策主要是針對(duì)炒房者，可謂對(duì)炒房者在政策上毫不留情，國(guó)家不允許這些炒房者再鉆空子，嚴(yán)格落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的理念。

遏制炒房是對(duì)的，同時(shí)也應(yīng)該思考：他們?yōu)槭裁匆捶?？在我看?lái)，主要是資金沒(méi)有好的投資渠道，于是這些資金就從一線城市轉(zhuǎn)移到了二三線城市去炒房。因此，建議有關(guān)部門在制定政策時(shí)，考慮如何讓這些資金投到更需要的地方，比如實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并開辟這樣的渠道。出臺(tái)類似限售這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取的是“堵”的方式，其實(shí)還要有疏導(dǎo)，結(jié)合起來(lái)調(diào)控效果會(huì)更好。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：接下來(lái)會(huì)不會(huì)還有更多的省會(huì)城市或者重點(diǎn)二三線城市加入限售的行列？

顧云昌：如果要加入也是個(gè)別城市加入，不會(huì)是所有城市都加入限售行列。目前整體發(fā)展態(tài)勢(shì)已經(jīng)不會(huì)像今年上半年和去年下半年那樣出現(xiàn)暴漲。根據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，十一期間北京、上海、武漢、杭州、蘇州、六盤水等25城的數(shù)據(jù)顯示，成交面積同比下跌了44%。但是不排除一些城市的房?jī)r(jià)在突然之間又加快上漲，這個(gè)時(shí)候也可能會(huì)推出相關(guān)的調(diào)控政策。

限貸副作用最小，限價(jià)最不應(yīng)采取

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在目前已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策中，哪項(xiàng)政策的調(diào)控效果最好、副作用最?。?/p>

顧云昌：限貸主要針對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定，雖然效果不是最好的，但應(yīng)該是副作用最小的。

在這幾項(xiàng)調(diào)控政策中，我認(rèn)為限價(jià)是最不應(yīng)該采用的調(diào)控措施，因?yàn)?a href="http://m.a5759.cn/price/" target="_blank">價(jià)格機(jī)制已經(jīng)有些失靈，但是現(xiàn)在卻被普遍地運(yùn)用，一些二線城市的新房都被限價(jià)。

為什么限價(jià)的調(diào)控效果并不好？比如某地限定商品房銷售價(jià)格是每平方米25000元，實(shí)際上市場(chǎng)價(jià)格是35000元，這樣的房?jī)r(jià)差別使很多不想買房的人也來(lái)買房了，讓那些原本不愿意炒房的人也想來(lái)炒一把，因?yàn)橘I了房子就等于升值了?，F(xiàn)在賣房有“秒光”的說(shuō)法，100套房子1000多人購(gòu)買，幾秒鐘就賣光了，限價(jià)在某種程度上導(dǎo)致了搶房現(xiàn)象的發(fā)生。

其實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，即由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格配置市場(chǎng)資源，實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。但是現(xiàn)在各地為了控制房?jī)r(jià)采取限價(jià)措施，也是不得已而為之的做法，只是效果有待評(píng)估。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：現(xiàn)在多個(gè)城市采取了“五限”措施，有人認(rèn)為這多是以行政手段為主的短期調(diào)控政策，是“有形之手”在調(diào)控中發(fā)揮作用。這種說(shuō)法和認(rèn)識(shí)對(duì)嗎？

顧云昌：今年以來(lái)的調(diào)控舉措是將市場(chǎng)和行政手段相結(jié)合。限貸我認(rèn)為是市場(chǎng)手段，限購(gòu)、限價(jià)、限售等是行政手段。相比市場(chǎng)調(diào)控，目前看行政手段更強(qiáng)一些。

在中央的統(tǒng)一安排下，因城施策，一城一策，讓地方政府在調(diào)控上發(fā)揮更大作用，負(fù)起更多責(zé)任。多個(gè)城市在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等以行政與市場(chǎng)手段相結(jié)合、行政手段為主的短期調(diào)控政策下，樓市開始降溫，逐漸回歸理性。但是，從世界范圍看，各國(guó)更多的是采用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)控樓市。今后我國(guó)也可以更多地考慮運(yùn)用市場(chǎng)手段，比如可以通過(guò)完善土地、稅收、金融政策，健全相關(guān)法律，加快構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，還要因城因地施策，不搞政策“一刀切”，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018年可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價(jià)格的低谷

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：十一黃金周前這么多城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，透露出了什么樣的信號(hào)？

顧云昌：此輪調(diào)控的城市基本屬于二線城市或是熱點(diǎn)的三線城市，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)均排在前列。我國(guó)目前有不少城市還得去庫(kù)存，全國(guó)城市的情況差別非常大，是東邊日出西邊雨、冷熱兩重天的格局?？v觀今年出臺(tái)的調(diào)控政策，最大的特點(diǎn)是將調(diào)控和改革相結(jié)合，把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和制度性建設(shè)結(jié)合起來(lái)，包括加大住宅供應(yīng)、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這些都屬于供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)會(huì)怎樣？

顧云昌：總體看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本輪上升周期的最高峰已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)走向下行周期，2018年可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價(jià)格的低谷，但是總體來(lái)說(shuō)不會(huì)有大起大落的現(xiàn)象。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：調(diào)控之后房?jī)r(jià)會(huì)降低或者漲幅下降，但依然有不少人買不起房。如何解決這個(gè)問(wèn)題？

顧云昌：當(dāng)前最需要解決的是住有所居的問(wèn)題，尤其是一些特大城市、大城市中的中低收入家庭和新市民的住房問(wèn)題。解決他們的住房問(wèn)題道路有兩條：一是通過(guò)買，即通過(guò)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房和發(fā)展中低價(jià)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓那些有一定購(gòu)買能力的老百姓實(shí)現(xiàn)住有所居。二是通過(guò)租，即通過(guò)租房來(lái)實(shí)現(xiàn)居住問(wèn)題，這兩方面結(jié)合起來(lái)，基本上能夠解決老百姓住有所居的問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。