3000億元消費(fèi)貸流向樓市 監(jiān)管?chē)藬嚲终呱?jí)

房貸利率上調(diào)、房貸政策收緊，波及購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介和銀行多方利益。在房產(chǎn)中介和非銀行金融機(jī)構(gòu)的撮合下，個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸身著馬甲潛入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其背后折射出的是巨大的市場(chǎng)需求與利益方嚴(yán)密的操控手段，而支撐這種需求與冒險(xiǎn)行為的則是一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)居高不下的投資收益。

然而，在全國(guó)樓市調(diào)控緊鑼密鼓、穩(wěn)定金融政策頻頻出擊的當(dāng)下，這一投機(jī)行為被迅速捕獲。10月10日，深圳召開(kāi)全市金融工作會(huì)議，深圳市委書(shū)記王偉中強(qiáng)調(diào)“要始終把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為根本目的，防止金融資源過(guò)度流向房地產(chǎn)”，這是繼8月份廣東省委書(shū)記胡春華在全省金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，遏制投機(jī)行為，防止金融資源過(guò)度流向房地產(chǎn)”之后的又一次重申。

為了防止金融資源過(guò)度流向房地產(chǎn)，深圳銀監(jiān)局9月提出，嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資以及流入房地產(chǎn)市場(chǎng)用于購(gòu)房或償還購(gòu)房借款。和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣被資金青睞的北京也早在9月5日就亮出寶劍，北京銀監(jiān)局和央行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》。此外，浙江還針對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸用于購(gòu)房的違規(guī)行為開(kāi)出罰單。

控制信貸資金流向?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融環(huán)境舉足輕重，監(jiān)管趨嚴(yán)且趨于閉環(huán)，潛藏的套取房貸行為難上加難。

流向樓市的3000億元

公開(kāi)資料顯示，今年1月至7月，我國(guó)居民新增消費(fèi)短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億元，同比增張7137億元。對(duì)于消費(fèi)貸激增，易居房地產(chǎn)研究院近期公布的《全國(guó)居民短期消費(fèi)貸款流入樓市現(xiàn)象研究》給出答案，3月以來(lái)，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額的30%。

銀行信貸資金曲線(xiàn)流入樓市，背后是投資收益的驅(qū)使。根據(jù)9月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比下降，但同比仍然增長(zhǎng)，二三線(xiàn)城市漲幅最高。

對(duì)此，浙江大學(xué)研究員鄒永華表示：“資本逐利。銀行信貸流入樓市是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有高資本回報(bào)，投資收益較高。另一個(gè)潛在原因是，由于房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)因行政管控和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量的原因被壓制，難以得到審批，個(gè)人消費(fèi)貸或者經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)容易獲批。”

另一方面，樓市調(diào)控中購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化也成為不可或缺的因素。蘇寧金融研究院特聘研究員江瀚分析稱(chēng)：“由于中國(guó)龐大的人口基數(shù)和不斷提升的城市化水平，導(dǎo)致在房地產(chǎn)投資之外還有著巨大的房地產(chǎn)剛需。多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲讓很多人已經(jīng)形成了‘現(xiàn)在不買(mǎi)房未來(lái)就買(mǎi)不起房’的心理，從而使市場(chǎng)產(chǎn)生一致性選擇。對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，調(diào)控之后穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)反而是買(mǎi)房的黃金時(shí)機(jī)，奈何居高不下的房?jī)r(jià)讓首付的壓力過(guò)大。于是，房地產(chǎn)旺盛的需求和如火如荼的消費(fèi)貸發(fā)生了一系列的化學(xué)反應(yīng)。”

隱秘的冒險(xiǎn)

在投資收益的驅(qū)使下，消費(fèi)貸進(jìn)入樓市的路徑不一。

時(shí)下房貸政策趨緊，購(gòu)房者曲線(xiàn)貸款購(gòu)房的途徑主要來(lái)源于三處，一是依靠小額貸款公司、擔(dān)保公司、消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)等的高息貸款；二是依靠個(gè)人銀行消費(fèi)貸款；三是依靠部分開(kāi)發(fā)商提供的短期借款，比如燕郊某開(kāi)發(fā)商推出分期支付首付款，通過(guò)墊資方式支持買(mǎi)房行為。前兩種在市場(chǎng)上比較普遍。

其中，小額貸款公司的資金主要來(lái)源于“銀主”和銀行，而銀行則為主要來(lái)源。據(jù)了解，在多地監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控消費(fèi)貸之前，以小額貸款公司為主的非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸兩種方式為購(gòu)房者變向申請(qǐng)購(gòu)房款，其中以信用貸款和抵押貸款為主。

以個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸為例，小額貸款公司會(huì)找一家甲方公司，同時(shí)需要購(gòu)房者找一家熟悉的乙方公司，然后促使甲乙雙方簽訂一份虛假合同，比如“采購(gòu)合同”，購(gòu)房者以甲方公司名義去銀行貸款，然后款項(xiàng)會(huì)被匯至乙方公司，客戶(hù)再?gòu)闹刑崛?，用于?gòu)房。

此外，一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)也提供了渠道。今年上半年，全國(guó)網(wǎng)貸成交額達(dá)到1.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.81%。有知情人士指出：“網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)資金流向沒(méi)有監(jiān)控，假消費(fèi)、真買(mǎi)房的現(xiàn)象普遍存在，甚至有少數(shù)平臺(tái)違規(guī)為購(gòu)房者提供借貸服務(wù)。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“消費(fèi)貸的流向主要為兩類(lèi)。第一類(lèi)是從商業(yè)銀行直接流出，銀行對(duì)于資金流向監(jiān)管不到位，更多地只是關(guān)心資金是否可以收回，所以類(lèi)似30萬(wàn)元額度內(nèi)的小額貸款，在審查方面不到位。第二類(lèi)是從其他機(jī)構(gòu)流出，包括一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，比如5萬(wàn)元的提現(xiàn)額度甚至在手機(jī)上就可以操作，還有一些小額貸款公司也不會(huì)拒絕類(lèi)似的貸款申請(qǐng)。”

回歸初心路阻且長(zhǎng)

消費(fèi)貸等信貸資金曲線(xiàn)流入樓市，為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控增加難度。

在9月29日召開(kāi)的“今年以來(lái)銀行業(yè)運(yùn)行及監(jiān)管情況”通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企就曾表態(tài)稱(chēng)，“居民消費(fèi)貸款本身是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，我們也鼓勵(lì)銀行發(fā)展消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，但是必須規(guī)范運(yùn)作，對(duì)用戶(hù)的償還能力進(jìn)行真實(shí)評(píng)估，不能推高居民部門(mén)的杠桿，更不能助長(zhǎng)房地產(chǎn)等領(lǐng)域的泡沫。”

而中國(guó)海洋大學(xué)MBA姜兆華公開(kāi)表示，從9月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)成交量雖然明顯下滑，但房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力仍然很大，嚴(yán)控居民消費(fèi)杠桿率，管住信貸資金出口是此輪房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的重中之重。

這也意味著，在鼓勵(lì)消費(fèi)貸等信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)依舊面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)高投資回報(bào)的誘惑，因此“規(guī)范運(yùn)作”成為接下來(lái)的關(guān)鍵詞。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪(fǎng)北京部分小額貸款公司和擔(dān)保公司發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管部門(mén)近期的密集發(fā)聲已經(jīng)讓市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。某小額貸款公司總經(jīng)理秦龍（化名）表示：“一方面，每到下半年，各行業(yè)資金都變得相對(duì)緊缺，市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生變化，所以向銀行貸款的難度會(huì)變大；另一方面，目前通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸套取資金購(gòu)房的路子暫時(shí)行不通，如果這類(lèi)型資金被用于還房貸，銀行系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)獲知。之前我們辦理過(guò)幾筆類(lèi)似的貸款，但是現(xiàn)在客戶(hù)再去申請(qǐng)新貸款時(shí)，就會(huì)被銀行以‘必須先償還清楚之前貸款’為由而卡住。”

對(duì)于預(yù)防消費(fèi)貸流向的監(jiān)管，江瀚給出建議：“最好的辦法就是嚴(yán)格控制其使用場(chǎng)景，控制變?cè)煜M(fèi)貸的情況出現(xiàn)；同時(shí)可以考慮建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)將各家金融機(jī)構(gòu)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控的機(jī)構(gòu)，通過(guò)信息聯(lián)網(wǎng)通用，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流向的控制。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。