德勤看地產(chǎn)：開(kāi)始展現(xiàn)復(fù)蘇跡象，大型房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸見(jiàn)到曙光，根據(jù)市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企在3月份的銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)了30%，環(huán)比更是大幅上升40%以上。

對(duì)此，德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人羅遠(yuǎn)江對(duì)香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)表示，房地產(chǎn)是居民的“剛性需求”，加上去年第一季度的低基數(shù)效應(yīng)，3月份的銷(xiāo)量大增符合預(yù)期。

他指出，在“報(bào)復(fù)性”消費(fèi)潮的推動(dòng)下，受疫情抑制的購(gòu)房需求逐漸釋放，預(yù)計(jì)4至5月的銷(xiāo)售將繼續(xù)增長(zhǎng)，不過(guò)增幅可能稍微放緩。

羅遠(yuǎn)江在接受采訪時(shí)表示，盡管第一季度整體銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，但房企之間的“兩極化”現(xiàn)象仍然存在，一些頭部民企的銷(xiāo)量回暖，但部分民企的銷(xiāo)量持續(xù)下滑，甚至出現(xiàn)雙位數(shù)的跌幅。

羅遠(yuǎn)江認(rèn)為，在市場(chǎng)低迷的情況下，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)更加顯著，大型房企將進(jìn)一步鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)主導(dǎo)地位將難以撼動(dòng)，而一些回款能力較弱、現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)較高的房企將面臨殘酷的淘汰階段。

大型房企有望鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)

去年房企業(yè)績(jī)普遍欠佳，甚至有公司虧損數(shù)百億元人民幣，羅遠(yuǎn)江表示，過(guò)去有房企通過(guò)大量舉債的方式忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，以高杠桿方法擴(kuò)張規(guī)模，導(dǎo)致在信貸收緊時(shí)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。他強(qiáng)調(diào)，盡管今年內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所改善，但房地產(chǎn)的“高債務(wù)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)不復(fù)存在，其以往的金融屬性也難以恢復(fù)，現(xiàn)在房企普遍以“生存、穩(wěn)健、?，F(xiàn)金流”作為發(fā)展目標(biāo)。

目前上市公司2022年度業(yè)績(jī)公布期間已過(guò)，但仍有13家房企逾期未出業(yè)績(jī)，羅遠(yuǎn)江指出，過(guò)去兩年房企被質(zhì)疑還款能力欠佳，面臨重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，現(xiàn)在內(nèi)房政策積極，銷(xiāo)售也逐漸回暖。

有些房企可以被拯救

羅遠(yuǎn)江稱(chēng)，最近，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始展現(xiàn)復(fù)蘇跡象，內(nèi)房政策積極推動(dòng)銷(xiāo)售，因此房企希望“拉長(zhǎng)時(shí)間線”等待現(xiàn)金回流。如果債券人對(duì)重組結(jié)果感到滿意，相信審計(jì)報(bào)告也將趨向正面，房企的“生存”機(jī)會(huì)將大大增加，有些房企可以被拯救。

融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)等房企相繼復(fù)牌，釋放出積極信號(hào)。羅遠(yuǎn)江稱(chēng)，部分客戶在得知有房企復(fù)牌后，信心有所增加。可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“最黑暗的時(shí)刻”已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)金流已經(jīng)逐步改善。

此外，中央去年底出臺(tái)政策，允許房企進(jìn)行股權(quán)融資，以應(yīng)對(duì)重組和并購(gòu)等融資需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的重組并購(gòu)活動(dòng)相當(dāng)活躍，主要以國(guó)企收購(gòu)民企的項(xiàng)目為主。在政策推出時(shí)，一些德勤的客戶曾有意收購(gòu)房企，但由于并購(gòu)企業(yè)涉及相當(dāng)復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，最終選擇擱置計(jì)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。