樓市遇冷后房企繼續(xù)重金拿地：地產(chǎn)50強年內(nèi)耗資1.77萬億

導讀：經(jīng)過去年以來銷售旺季，今年房企的大規(guī)模拿地，有著明顯的補倉意味。另一方面，在銷售火熱的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯。因此，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶仍然會很激烈。

國慶長假之后，土地市場很快恢復至此前的火熱狀態(tài)。10月10日上午，佛山桂城一宗商住用地以62.68億元的最高限價出讓，得主為越秀地產(chǎn)。同日，紹興有4宗地塊成功出讓，共攬金47.32億元。青島、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

盡管國慶長假期間的樓市成交情況并不理想，但并不妨礙房企的拿地熱情。在此之前，房企已經(jīng)在土地市場投入重金。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億。與2016年同期相比，漲幅達48%。其中，耗資超過200億的企業(yè)達到26家。

分析人士指出，雖然土地成本越來越高，但為夯實市場占有率，房企會繼續(xù)在土地市場“一擲千金”。但在調(diào)控政策難以放松的情況下，這些土地的盈利前景值得擔憂。

土地市場迅速復蘇

10月10日上午，佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地，采取“限地價+競自持人才住房+搖號”的方式競拍。該地塊起拍總價50億元，為佛山有史以來起拍價的第三高，并吸引了萬科、時代、碧桂園、金茂等多家房企到現(xiàn)場競拍。

經(jīng)過半個小時爭奪，該地塊被越秀地產(chǎn)以62.68億元的最高限價競出，樓面價1.53萬元/平方米，另需自持面積1萬平方米的人才住房。

幾乎在同一時間，浙江紹興成功出讓四宗商住地塊，共攬金47.32億元。其中，萬科以總價15.1億元、溢價率57.29%的代價拿下越城區(qū)鏡湖中心區(qū)的一宗土地。寶龍則以17.2億元價格拿下袍江22號地塊。

同樣在10日上午，碧桂園耗資3.28億元在常熟摘得一宗住宅用地，競價次數(shù)為30輪。

剛剛過去的國慶長假，多數(shù)城市的樓市成交量低于往年，但土地市場卻在長假之后迅速復蘇，從上述城市的表現(xiàn)看，企業(yè)對一些優(yōu)質(zhì)地塊仍然有著較高的拿地熱情。

受樓市調(diào)控政策不斷發(fā)酵的影響，進入下半年以來，房地產(chǎn)市場的成交熱度明顯不及上半年。但在土地市場，企業(yè)的熱情持續(xù)高漲，投入之高可謂“豪擲千金”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額為17711.8億，同比增長48%。其中，拿地支出超過100億的企業(yè)有49家，超過200億的企業(yè)也達到26家。碧桂園、保利、萬科的拿地支出則超過千億。

去年前9月拿地支出最多的融創(chuàng)，今年付出879億元。相比之下，今年支出最大的碧桂園，共耗資1772億元，金額同比幾乎翻倍。在拿地面積方面，碧桂園持續(xù)位居榜首，但其今年前9月的拿地（規(guī)劃）面積達到4800萬平方米，去年同期尚不到2800萬平方米。

值得注意的是，上述統(tǒng)計僅限于招拍掛市場數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，考慮到并購的規(guī)模不斷增加，土地交易的實際規(guī)模要明顯高于上述統(tǒng)計。如融創(chuàng)在招拍掛市場拿地規(guī)模明顯下降，但并購規(guī)模迅速上升。

兩類房企是拿地熱門

經(jīng)過2016年和2017年的銷售旺季，今年房企的大規(guī)模拿地，有著明顯的補倉意味。

10月10日上午，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在國新辦新聞發(fā)布會上援引數(shù)據(jù)指出，2016年末，全國商品房待售面積同比下降3.2%，其中住宅待售面積下降11.0%。今年8月末，商品房待售面積同比下降12%。他還表示，這“反映了全國一年多來去庫存的效果，特別是三四線城市和一些縣城去庫存進展更大。”

張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，從企業(yè)的角度看，在銷售火熱的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯。因此，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶仍然會很激烈。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，大型房企出于進一步提高市場占有率的考慮，不得不加大拿地規(guī)模?！澳嫠兄郏贿M則退”，該人士表示，當前不增加土地儲備，很容易在下一個周期中被甩開。

上海易居研究院的統(tǒng)計還顯示，2011年，50強房企在全國市場的占有率為24.57%。到2017年上半年，50強占有率已經(jīng)攀升至49.1%，幾乎占據(jù)半壁江山。但與成熟國家相比，市場集中度還有進一步提高的空間。

上述人士表示，當前大規(guī)模拿地的房企可分為兩類：第一類是幾家龍頭房企，由于規(guī)模龐大，已經(jīng)形成拿地的慣性。第二類是部分中型房企，希望借機快速做大規(guī)模。

但這些土地的盈利前景如何，目前尚難預料。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，大部分全國化布局的房企，今年的拿地成本都高于去年。

如萬科前9月的拿地樓面價為6237元/平方米，比去年同期提高了12.4%；碧桂園的拿地成本為3692元/平方米，同比增長122.5%；保利的拿地成本為7851元/平方米，增長20.2%。恒大是為數(shù)不多的拿地單價下降的企業(yè)。

張大偉指出，很多城市出臺政策，對價格上限、溢價率等進行限制，但部分住宅屬性地塊仍遭到全力拼搶。剔除這些行政抑制，實際地價依然較高。

他還認為，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼和發(fā)酵，市場的過熱成交已經(jīng)被抑制，部分城市出現(xiàn)了價格回調(diào)的現(xiàn)象。受此影響，“過去的一些高價地已經(jīng)面臨入市難題，現(xiàn)在的部分高價地，未來也將可能面臨盈利的壓力?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。