藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初：三四線城市的住宅開發(fā)有機(jī)會(huì)

自2017年以來(lái)，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策加碼的背景下，土拍限制更趨嚴(yán)格，新房銷售“繩子”收緊，市場(chǎng)觀念正在被重構(gòu)。

在當(dāng)前新形勢(shì)下，諸多開發(fā)企業(yè)向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。隨著政策推動(dòng)下的住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，各大型房企紛紛加大投資搶占市場(chǎng)先機(jī)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)如何調(diào)整戰(zhàn)略或者如何依勢(shì)而生？

目前，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)旗下?lián)碛小按蠼鹑凇?、“大地產(chǎn)”、“大商業(yè)”、“大住宿”、“大健康”和“大農(nóng)業(yè)”六大板塊，而藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)作為集團(tuán)旗下重要版圖之一，已在住宅、商辦綜合體、酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)深入布局。

作為“城市運(yùn)營(yíng)商”，藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)通過(guò)自主運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目并購(gòu)、合作開發(fā)等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)更高的企業(yè)價(jià)值。但在如今市場(chǎng)中，房地產(chǎn)還剩下多少掘金空間？品牌房企城市戰(zhàn)略會(huì)如何調(diào)整？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）對(duì)藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初進(jìn)行了獨(dú)家專訪。

談行業(yè)：到三、四線城市尋找機(jī)遇

NBD：房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展離不開國(guó)家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)的影響和推動(dòng)，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，您如何判斷？

楊曉初：對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，不管是面臨加強(qiáng)監(jiān)管也好還是樓市去杠桿也好，總體上我對(duì)中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是充滿信心的。

在這種態(tài)勢(shì)下，藍(lán)潤(rùn)肯定是要在房地產(chǎn)這個(gè)板塊深耕，也是作為集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)在培育和打造。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我們?nèi)詴?huì)緊緊抓住，把現(xiàn)有的資源做好，就是商業(yè)的資源。

NBD：在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，藍(lán)潤(rùn)的發(fā)展已較成熟，在住宅市場(chǎng)是如何設(shè)想的？

楊曉初：對(duì)于住宅市場(chǎng)，我們會(huì)選擇全力以赴并且始終看好，但選擇進(jìn)入的方式不一定會(huì)在成都。針對(duì)市場(chǎng)情況，我們?cè)趹?zhàn)略上會(huì)有所調(diào)整，不一定非要搶熱點(diǎn)區(qū)域，不一定非要在一二線核心城市，也可在三四線城市尋找一些機(jī)會(huì)。但進(jìn)入三四線城市就更考驗(yàn)企業(yè)的眼光，考手藝。

談城市運(yùn)營(yíng)商：商業(yè)價(jià)值來(lái)自于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流

NBD：藍(lán)潤(rùn)從地產(chǎn)開始到現(xiàn)在做城市運(yùn)營(yíng)商，在所涉及的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)等方面，有沒(méi)有自己的方法論？

楊曉初：在我們從開發(fā)商轉(zhuǎn)變成運(yùn)營(yíng)商的時(shí)候，其實(shí)所有人都面臨著很大的挑戰(zhàn)。從開發(fā)商這個(gè)角度說(shuō)，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中，每個(gè)開發(fā)商最后只是成績(jī)不一樣，但學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)大家都有。

比如說(shuō)城市的舊城改造，現(xiàn)在到處都是高樓，但有多少高樓最后能成為一個(gè)城市的地標(biāo)、名片？所以說(shuō)，藍(lán)潤(rùn)深深認(rèn)識(shí)到，向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的過(guò)程中所面臨的挑戰(zhàn)和壓力。

針對(duì)這種情況，藍(lán)潤(rùn)認(rèn)識(shí)到商業(yè)的價(jià)值來(lái)自于未來(lái)，來(lái)自于未來(lái)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流。所以我們毅然決定要支持，支持就是最核心、最重要的。因?yàn)槿绻恢С?，可以看到，沒(méi)有一個(gè)是成功的商業(yè)，你沒(méi)法統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一對(duì)外的形象。

藍(lán)潤(rùn)現(xiàn)在采取策略就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的掌控，從開始的設(shè)計(jì)、定位、招商，到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，我們實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的路徑是通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生更高的資產(chǎn)價(jià)值。

NBD：2015年，藍(lán)潤(rùn)拿下成都市錦江區(qū)春熙路商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目進(jìn)展如何？項(xiàng)目周邊包括傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)以及新形態(tài)如太古里等，公司的項(xiàng)目如何打出差異化？

楊曉初：前期開發(fā)的時(shí)候，我們?cè)诘貕K上發(fā)現(xiàn)了文物，耽誤了將近一年多的時(shí)間。我們會(huì)將這些文物保護(hù)起來(lái)，并讓之成為商業(yè)中的一部分。

近年，遠(yuǎn)洋太古里、IFS的出現(xiàn)，讓成都春熙路甚至整個(gè)城市的商業(yè)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。正因?yàn)镮FS、遠(yuǎn)洋太古里，再加上傳統(tǒng)商業(yè)的并存，讓這里的競(jìng)爭(zhēng)變得激烈，高端的IFS、休閑的太古里、中端的王府井，包括茂業(yè)百貨、九龍廣場(chǎng)等多樣業(yè)態(tài)。

但我們要看到，春熙路每天號(hào)稱有50萬(wàn)的人流量，周末能高達(dá)七八十萬(wàn)，那么我們項(xiàng)目的位置具有很大優(yōu)勢(shì)。公司會(huì)嘗試一些新的體驗(yàn)和主題，一些新的概念會(huì)出現(xiàn)，消費(fèi)者的參與性和互動(dòng)性會(huì)更強(qiáng)。

談新風(fēng)口：長(zhǎng)租公寓做社群難度不小

NBD：業(yè)內(nèi)眾多看好長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，被視其為新的“風(fēng)口”，藍(lán)潤(rùn)在該領(lǐng)域的規(guī)劃、布局如何？

楊曉初：藍(lán)潤(rùn)現(xiàn)在已經(jīng)成立了自己的公寓管理事業(yè)部，會(huì)大力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。目前自己的酒店有璞悅、璞門、璞里系列，今后公寓也是這三個(gè)系列。

因?yàn)槲覀児㈨?xiàng)目，它不像YOU+可以選擇客戶，租誰(shuí)不租誰(shuí)，但我們沒(méi)辦法，我們是做房地產(chǎn)的。所以，現(xiàn)在是根據(jù)地的區(qū)位不一樣，打造不同層面的公寓，情況不同，做不同公寓。

藍(lán)潤(rùn)做公寓，是市場(chǎng)有需要，現(xiàn)在地價(jià)動(dòng)輒上萬(wàn)，住宅單價(jià)要賣2萬(wàn)才賺錢，但我們的公寓成本才七八千元，那公司就有這種優(yōu)勢(shì)――能夠讓一部分買不起房的人來(lái)住我們的公寓。之前上海拍出的住房租賃用地，與普通住宅用地的樓面價(jià)有明顯的剪刀差，一個(gè)3萬(wàn)多元，一個(gè)6000多元，想要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)一定會(huì)這樣。

NBD：跟其他房企相比，藍(lán)潤(rùn)做長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在哪里？

楊曉初：進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，每個(gè)人都有自己的一些想法，包括打造什么樣的產(chǎn)品等。我們進(jìn)入公寓市場(chǎng)，核心是公司有這個(gè)基因――房地產(chǎn)基因。我們也不是普通的房地產(chǎn)基因，公司自持有大量的實(shí)用性商業(yè)物業(yè)。

當(dāng)別人把自己的物業(yè)都賣掉，再重新租地方做長(zhǎng)租公寓時(shí)，我們的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。公司在成都有20多個(gè)項(xiàng)目，我們做公寓不需要租賃，自己就是業(yè)主，想怎么打造就怎么打造，這是最大優(yōu)勢(shì)，是資源的優(yōu)勢(shì)。

NBD：做長(zhǎng)租公寓，企業(yè)投入資金沉淀期很長(zhǎng)，如何看待這個(gè)問(wèn)題？

楊曉初：傳統(tǒng)觀念，所有的錢都是靠銷售――通過(guò)賣給客戶來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收的，這種觀念其實(shí)應(yīng)該改變了，因?yàn)槲磥?lái)資產(chǎn)變現(xiàn)的方式有很多種，比如通過(guò)股權(quán)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。

中國(guó)現(xiàn)在資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)的發(fā)展，它的變現(xiàn)方式、退出機(jī)制都是很健全的，包括資產(chǎn)證券化，未來(lái)有很多方式可以做。

NBD：很多企業(yè)在做長(zhǎng)租公寓的時(shí)候，都會(huì)打出“社群”這張牌，認(rèn)為社群對(duì)年輕人的交往有很大的吸引力，也會(huì)幫助企業(yè)形成穩(wěn)定的客群、口碑影響力等，您如何看？

楊曉初：跟傳統(tǒng)公寓相比，長(zhǎng)租公寓優(yōu)勢(shì)在于會(huì)提供基本的生活需求，比如說(shuō)像廚房、洗衣服的，還有自己的一些獨(dú)立空間。

我們也希望能夠從公寓過(guò)渡做到社群，但是做社群，我客觀地說(shuō)，相對(duì)會(huì)比較難，難就難在如何在茫茫人海中找到合適的人。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。