得房率多少才更劃算?“丟掉”的面積哪去了？

很多購(gòu)房者在買房之前都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)名詞做一些了解，比如在開發(fā)商的營(yíng)銷話術(shù)中，得房率是必要的關(guān)鍵詞。在房?jī)r(jià)走高的今天，高得房率就意味著同樣建筑面積的房子，花同樣的錢，有可能獲得更多的可使用面積。從購(gòu)房者的角度來說，怎么算這都是筆十分劃算的賬，得房率這個(gè)詞就被很多購(gòu)房者看重。

沈陽晚報(bào)、沈報(bào)融媒記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在眾多的住宅設(shè)計(jì)中，有的得房率甚至可以超過100%，很多購(gòu)房者也都有這樣的感受，感覺自家房子的實(shí)際面積跟房產(chǎn)證上的建筑面積“有出入”。那么，這些“丟掉”的面積都去哪兒了？得房率是怎么被計(jì)算出來的呢？今天就和大家聊聊這些事。

套內(nèi)面積，“內(nèi)外墻”有差別

張先生向記者反映，自己購(gòu)買了一套商品房，建筑面積為89平方米，可自己測(cè)量后發(fā)現(xiàn)只有55平方米，自己在翻閱購(gòu)房合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)自家房子在合同上約定建筑面積為89.52平方米，套內(nèi)建筑面積為63.81平方米，究竟“丟掉”的近10平方米哪去了？

經(jīng)過一番周折，記者找到了房地產(chǎn)測(cè)繪公司，工作人員表示，套內(nèi)建筑面積與張先生所理解的套內(nèi)面積不一樣。張先生自己測(cè)量的室內(nèi)面積，并未包含外墻占地面積。而根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，外墻也是要計(jì)算面積的，但跟內(nèi)墻有別，只計(jì)算一半面積。所以合同上寫的63.81平方米并無錯(cuò)誤。

一、二層的得房率會(huì)比其他樓層低嗎？

一般情況下，在房產(chǎn)證上會(huì)寫清楚建筑面積，當(dāng)然也會(huì)注明套內(nèi)面積和公攤面積。套內(nèi)面積又分為四種，第一種是凈使用面積，即可以用來放置任何物件。第二種是內(nèi)墻，戶型內(nèi)部的墻體，可以理解為“用來劃分戶型內(nèi)部各個(gè)空間的墻體”，這部分是完全算套內(nèi)面積的。第三種是外墻。第四種是陽臺(tái)，一般帶頂面的外凸陽臺(tái)計(jì)算一半的套內(nèi)面積，建筑主體內(nèi)的陽臺(tái)算100%的產(chǎn)權(quán)面積。以上四種構(gòu)成套內(nèi)面積。而得房率則是套內(nèi)面積/建筑面積計(jì)算得出。

很多購(gòu)房者，會(huì)有這樣的錯(cuò)覺。認(rèn)為一層或者一、二層的得房率會(huì)比其他樓層要低。因?yàn)橐粚踊蛘叨拥囊徊糠謺?huì)有整棟樓的單元門、走道、大堂的設(shè)計(jì)。這是無法避免的，所以也會(huì)導(dǎo)致這兩個(gè)樓層的戶型設(shè)計(jì)與其他樓層存在區(qū)別，感官上要小一些。實(shí)際上除了戶型有差異外，得房率是完全一致的，從面積的角度來說，買一層的房子既不會(huì)占便宜也不會(huì)吃虧。

得房率既然是套內(nèi)面積/建筑面積，那它必然有高低之分。但不同高度的建筑，它的得房率一般是上限的，超過這個(gè)上限的，就涉及虛假宣傳。

超高得房率靠譜嗎？

超高的得房率是怎么做出來的？當(dāng)然是贈(zèng)送面積，通過贈(zèng)送面積可以做到98%以上，甚至超過100%。這樣一套房子，寫在房產(chǎn)證上的得房率就和實(shí)際得房率有很大差別，在這種情況下，該如何選房子呢？

專家建議，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者應(yīng)該參考公攤面積。無論開發(fā)商怎么在贈(zèng)送面積上做文章，公攤面積肯定是固定的。所以當(dāng)兩個(gè)相似戶型擺在你面前，得房率都經(jīng)過包裝后，你應(yīng)該問清楚兩個(gè)戶型的公攤面積，公攤面積更低，自然更劃算。首次買房的人，一般對(duì)得房率更為敏感，而二次買房的人則更加關(guān)注戶型的合理性和舒適性等訴求。很多開發(fā)商為了增加得房率，只是增加了面積，在使用上有諸多不便。

樣板間的心動(dòng)，能否延續(xù)到生活中？

走訪時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房者對(duì)比樓盤的一個(gè)重要的指標(biāo)是贈(zèng)送面積后的得房率，所以買房時(shí)比較看重入戶花園的大小、陽臺(tái)的大小、飄窗的大小高矮等。但有多少人的入戶花園、飄窗、陽臺(tái)裝修是和樣板間一樣？“我非常喜歡每個(gè)房間都有飄窗的設(shè)計(jì)，這樣我可以把每個(gè)房間飄窗的位置設(shè)計(jì)出不同的風(fēng)格，午后坐在上面喝茶看書，既浪漫又溫馨”蔡女士如是說。

從這一點(diǎn)來看，樣板間的營(yíng)銷在銷售上非常的重要，甚至是更有生活情趣的體現(xiàn)。但有些飄窗和陽臺(tái)的位置并不像購(gòu)房者看到樣板間一樣實(shí)用，所以專家提醒購(gòu)房者，朝向?yàn)槲髅娴年柵_(tái)，大部分都會(huì)受到西曬厲害而導(dǎo)致陽臺(tái)無法正常利用的現(xiàn)象出現(xiàn)，久而久之就變成了堆放雜物的地方，或者空蕩蕩的絲毫沒有樣板間那樣心動(dòng)。所以購(gòu)房者在心動(dòng)的同時(shí)，還要結(jié)合自家情況，酌情定奪。

專家提醒：

得房率高說明同等總價(jià)的房源，套內(nèi)面積的使用率也高。逆向思維的話，你的房子比其他項(xiàng)目的房子價(jià)格更低。

不盲目接受贈(zèng)送面積。要從日常生活的角度考慮贈(zèng)送區(qū)域的實(shí)用性。有很多項(xiàng)目為了增加賣點(diǎn)，盲目增加贈(zèng)送面積。

仔細(xì)核對(duì)樣板間與現(xiàn)房的尺寸。很多項(xiàng)目為了達(dá)到營(yíng)銷的視覺效果，拓寬或者是縮小部分區(qū)域面積，所以也就出現(xiàn)很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)實(shí)體房即使跟樣板房裝修的一樣，視覺和舒適度上也是和樣板房無法比。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。