產(chǎn)業(yè)前景被看好 北京通州臺湖樓市或進入爆發(fā)期

通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)，矗立于環(huán)渤海區(qū)域高端企業(yè)總部聚集區(qū)和文化旅游區(qū)之間，北接通州新城，南鄰北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地處北京五環(huán)路和六環(huán)路之間，作為東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的中間節(jié)點，形成了北京、通州、亦莊三城環(huán)抱之勢，成為頗具特色的“城中鎮(zhèn)”。而隨著近年拿地項目越來越集中地放量供應，臺湖已成為東部樓市的真正焦點。

知名房企紛至沓來京津冀橋頭堡未來發(fā)展可期

在環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃影響下，北京近年來呈現(xiàn)向東、向南擴展的趨勢。通州則成為承接這一發(fā)展利好的重要地區(qū)，尤其是環(huán)渤海高端總部基地的啟動，令位于東南的臺湖躋身近兩年業(yè)內(nèi)外廣泛關注的熱點區(qū)域。這塊位于北京東五環(huán)的區(qū)域，眾多房企紛至沓來，正處在熱火朝天的建設之中，無疑是北京最炙手可熱的置業(yè)區(qū)域之一。

在業(yè)內(nèi)人士和進駐的房企看來，占據(jù)京津冀一體化橋頭堡重要位置的臺湖未來是可期的：在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面，臺湖區(qū)域目前已經(jīng)聚集了中關村金橋環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、中關村工機電一體化基地等，未來還將進一步夯實產(chǎn)業(yè)基礎。而區(qū)域交通網(wǎng)絡已經(jīng)逐步建立并日趨完善，京哈、京津、京滬高速，東五環(huán)、東六環(huán)以及八通線、亦莊線，構(gòu)成了“三橫兩縱雙輕軌”的立體交通網(wǎng)絡。加上規(guī)劃中連接機場的S6線、連接昌平未來科技城、CBD的R2線，以及環(huán)球影城帶來的新地鐵線，臺湖未來將成為“北京交通網(wǎng)絡最為密集的新城之一”，較好地紓解人流壓力。

環(huán)球影城在帶來人流、物流、信息流和資金流的同時，也將為區(qū)域帶來更多置業(yè)需求?！皣@環(huán)球影城這一核心，形成交通、產(chǎn)業(yè)、人氣的價值核聚，提升周邊區(qū)域價值，帶來通州臺湖歷史性的城市升級。”一位業(yè)內(nèi)分析人士指出。

環(huán)球影城拉動效應顯現(xiàn)綜合配套全面發(fā)展

環(huán)球影城、迪士尼等大型主題公園項目對地方經(jīng)濟及區(qū)域價值的拉動提升作用，在全球已經(jīng)開業(yè)運營的項目中得到了有力的論證：為區(qū)域帶來大量人流的同時，帶動當?shù)氐奈锪?、信息流、資金流運轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展更具活力和競爭力；同時拉動周邊娛樂、餐飲等服務業(yè)發(fā)展，吸引大批創(chuàng)意型人才匯聚，提升區(qū)域價值。

此次落戶通州的北京環(huán)球影城是繼美國好萊塢、奧蘭多、佛羅里達，日本大阪，新加坡圣淘沙后，全球第六座、亞洲第三座環(huán)球影城，而兩倍于大阪項目、相當于6個圣淘沙項目的面積，使其成為亞洲最大的環(huán)球主題公園及度假區(qū)。據(jù)悉，大阪環(huán)球影城的成功，令大阪灣周圍地價上升，當?shù)鼐频耆胱÷侍嵘?0%，甚至高出東京。而好萊塢環(huán)球影城在推動好萊塢成為“世界娛樂之都”和全球富豪夢幻之地的過程中也發(fā)揮了舉足輕重的作用。

除了主體部分的建設外，北京環(huán)球影城還將配套建一個集零售、餐飲和娛樂設施于一體的環(huán)球城市大道，以及迄今為止全球首個以環(huán)球為主題的度假酒店，整個度假區(qū)占地面積將達4平方公里。值得一提的是，伴隨著環(huán)球影城的落戶，通州將迎來一條新的地鐵線“東四環(huán)-主題公園線”，北起望京橋，沿東四環(huán)直達通州環(huán)球影城。

北京市發(fā)改委相關負責人表示，環(huán)球主題公園項目的落戶，將進一步加快通州新城和文化旅游區(qū)市政設施、交通路網(wǎng)、環(huán)境綠化等配套的建設和完善。初步預計，環(huán)球主題公園開園第一年有望接待游客800萬人次，創(chuàng)造11萬直接或間接就業(yè)機會。

業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)球影城的選址有諸多指標，如當?shù)氐慕煌?、地價、經(jīng)濟圈、人流量及環(huán)境狀況等，此次選址通州臺湖附近，正是看好這一區(qū)域目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及能夠與環(huán)球影城形成配套互補的巨大潛力。

開發(fā)進程加快供大于求2015年臺湖區(qū)域或陷入焦灼

近兩年，隨著臺湖區(qū)域的土地大批成交，越來越多的品牌開發(fā)商開始在臺湖匯聚，然而從目前的市場狀況來看，銷售速度并不盡如人意。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，臺湖區(qū)域目前在售項目有9個左右，產(chǎn)品類型主要分為兩類，一類是以潤楓領尚、泰禾1號公館、首開萬科臺湖新城·公園里等為代表的70年產(chǎn)權(quán)普通住宅，因品質(zhì)、交房期限、裝修程度不同，售價在22000-29000元/平方米之間；另外一類則是以東亞尚品臺湖、泰禾1號街區(qū)、首開萬科臺湖新城·V公館等為代表的50年產(chǎn)權(quán)商住，單層單價基本在15000—17000元/平方米左右。

亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，2011年該區(qū)域住宅項目售價也僅不到15000元/平方米，新項目高位入市主要源于地價的高企，例如2013年5月泰禾取得的最后一宗宅地折合樓面價高達近20000元/平方米。成本的攀升使得房企不得不通過提高項目品質(zhì)來提升售價。此外，目前臺湖板塊商品房存量在5000套左右，而2015年該區(qū)域月均成交量僅為123套，另外部分項目后期產(chǎn)品也將陸續(xù)進入市場，因此板塊內(nèi)供大于求的現(xiàn)象較為明顯。專家認為，雖然隨著政策放松的不斷明朗化，以及整體市場的逐步回暖，臺湖區(qū)域成交也將出現(xiàn)一定幅度的上升，但是相對區(qū)域內(nèi)較大的存量，項目銷售情況依然堪憂。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。