聶梅生：房價貴背后是土地貴和錢貴 房企“拿地賣房”循環(huán)難續(xù)

過去10年間，巨量資金爭相涌入房地產行業(yè)，“炒房、蝸居、買不起房”等成為社會經濟的熱議問題。過去10年間，我國M2增加了4倍，總數(shù)達120萬億元，中國房地產每年的投資都超過10萬億元。

說到房價貴和房地產資金蓄水池如何引流，9月21日晚，在清華大學“洞悉支柱產業(yè)系列課程――中國房地產業(yè)首堂課”上，全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長、清華大學校友會房地產協(xié)會會長聶梅生表示，房價貴的背后是土地貴和錢貴，尤其銀行貸款的表外資金一度把錢搞得很貴。接下來，將在建立房地產調控的長效機制中解決這些陣痛，防止系統(tǒng)性金融風險和資產泡沫的形成。

聶梅生稱，據(jù)德意志銀行統(tǒng)計，整個中國房地產資金體量高達30萬億美元，僅一、二線城市的房地產價值因房價上升而產生的財富增值是24萬億元，為2016年全國個人可支配收入總量的75%。

巨量資本固化到房地產的資金蓄水池后，要防止系統(tǒng)性金融風險和資產泡沫的形成，需要對這些資金進行合理引流。

“我前兩天跟碧桂園聊，碧桂園實際上現(xiàn)在將相當大的精力和資源用在特色小鎮(zhèn)上。雖然你看它的銷售額可能今年也很大，有可能會超過萬科，還有一些在做一帶一路?！甭櫭飞f，“原來（開發(fā)商）每年賣了這么多錢，又去買地，結果把地價搞得特別高，地價高以后房價也特別高，是不是還要走向這樣的循環(huán)？可能不是了?！?/p>

在聶梅生看來，一直以來，民間資本在房地產端的集中度很大，房企中民營占比超過80%，這種情況下民間資本，民企開發(fā)商可以成立產業(yè)基金，融入國家的一帶一路、特色小鎮(zhèn)、大健康這樣的主導產業(yè)中。房地產行業(yè)的生態(tài)環(huán)境已經發(fā)生變化，農地入市和租售同權將對高地價和高房價產生沖擊，要在今天的房地產生態(tài)中繼往開來，抓住新經濟增長特點。

第一個特點是平臺經濟。首先是政府平臺，“一帶一路”、PPP、特色小鎮(zhèn)都是政府非常強的平臺。其次是互聯(lián)網(wǎng)平臺，這是新經濟增長的驅動力。再者就是行業(yè)協(xié)會平臺，比如關于標準問題，政府只管強制性標準，行業(yè)標準全部放在行業(yè)平臺制定，還有就是行業(yè)當中的規(guī)范，規(guī)范企業(yè)的評級與行為，溝通政府和企業(yè)的關系。

第二個是共享經濟。消費端的草根已經崛起，意味著共享經濟中C端的崛起和聚集。原來我們14億人口一直被認為是劣勢，共享經濟把它變成了絕對優(yōu)勢，同時也促使我們對2B和2C重新思考。

最后則是要開放包容融入國際化的金融。融入國際化的金融并不見得像以前一樣，（企業(yè)）出去以后買寫字樓、酒店等房產，這是2011年-2015年的海外投資業(yè)態(tài)。2015年以后，我國海外投資部分已經進入整合投資階段，基石投資人加入，從針對項目的分期融資走向分層融資，從LP走向GP，從項目集合基金走向持有型運營管理REITs基金，已經出去的錢在繼續(xù)做這些事情，規(guī)模按乘數(shù)擴大。

聶梅生稱，現(xiàn)在海外投資業(yè)態(tài)也在升級，比如說做持有型物業(yè)的平臺，通過一帶一路進入國際市場，不一定非要盯著美國或者加拿大，沿著一帶一路到歐洲或者東南亞都是海外投資的方向，最后進入或收購國外的REITs平臺，這是海外國際化經營的一條路。

而另有多位企業(yè)家稱，拿地－建房－銷售時代已經結束，新房市場天花板正在來臨，未來的房地產市場，將是多元化業(yè)態(tài)并存、資產運營的時代，房企將在新經濟增長特點中謀求新發(fā)展路徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。