哪些三四線城市樓市還有希望？未來買房要看清這四點

今年以來，三四線城市的樓市關注度不斷提升，有很多聲音說三四線房價上漲是紙老虎，經不住長期考驗，但不可否認的是有些城市還是存在機會的。

統(tǒng)計局數(shù)據顯示，截至今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約14%。但不同城市之間去庫存的進程并不一致，有些城市庫存規(guī)模出現(xiàn)腰斬，仍有大量三四線城市庫存幾乎沒有變化。

融360房貸君認為，三四線城市之間的差異會越來越大，房地產市場發(fā)展到現(xiàn)在的階段，判斷一個城市的前景已經不僅僅局限于城市規(guī)模，未來更多的將圍繞區(qū)域概念、人口流入、產業(yè)轉型、交通發(fā)展等方面。

1、區(qū)域概念――核心城市周邊的三四線城市

區(qū)域概念，指的是由多個城市組成的城市群，這之中比較典型的就是長江三角、珠三角、京津冀，每個城市群都會圍繞一個核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，這些核心城市周邊的三四線城市比較具有購買價值，但前提是用來自住，因為雖然這類三四線城市房價漲上去了，在核心城市的帶動下也能維持住城市活力，不過仔細想想，拿余錢買完房不住放在那里，手里沒有太多流動資金了，想轉手賣掉，得要看看有沒有能接盤的，或者說外部政策環(huán)境是否有利于轉賣，這一點很重要。

2、人口流入――人口流入較多的三四線城市

有人的地方就能創(chuàng)造價值，以位于珠三角核心地帶的東莞為例，地處深圳、廣州、香港之間，充分獲得了來自大城市的外溢資源，像虎門、長安這些靠近深圳的區(qū)域，本身就是全國百強城鎮(zhèn)，生活配套相當完善，不斷吸引周邊省市的人口流入，為房地產市場注入需求。

3、產業(yè)轉型――符合產業(yè)轉型升級的三四線城市

曾有俄羅斯媒體表示，中國經濟已經迅猛增長了40年，在過去十年里，中國一直致力于從基于廉價勞動力的生產模式，向在高生產率基礎上創(chuàng)造高附加值的創(chuàng)新模式轉變，圍繞大城市發(fā)展區(qū)域經濟的方式已經在進行了。比如今年的雄安新區(qū)，包括建設高鐵、醫(yī)療、教育等一系列設施在內，雄安已經不是那個三四線開外的小城，而是承擔著分散首都人口、非核心功能的作用，說白了，還是為了區(qū)域整體的發(fā)展。再例如唐山，這個靠工業(yè)支撐的老城，如果不尋找新的產業(yè)升級方向，那么無疑會失去城市吸引力，造成人口外流，樓市也會難以支撐下去。

4、交通發(fā)展――高鐵互通車次多的三四線城市

提到交通對房價的影響，也是基于城市圈之間的相互影響力，一個城市的高鐵通達車次越多，對人口導入、物流、交通、以及周邊城市的輻射力就越強，如下圖顯示的房價、高鐵車次和城市購買力之間的關系：

城市購買力、房價和城市300公里范圍內高鐵互通的關系（來自軌道交通網）

圖中顯示的氣泡大小，表示該城市與其300公里范圍內的其他城市高鐵互通情況，氣泡越大則該城市與其他各城市間通達次數(shù)越多?？傮w看來，購買力和房價越高的城市，其與周邊300公里范圍內的城市高鐵互通車次越多，比如在購買力相差不大的情況下，高鐵車次更多的杭州、南京房價要高于武漢、成都。像嘉興、紹興、東莞這類城市，房價相對北上廣深要低不少，但是交通卻相當便利。嘉興目前的平均房價在1萬元左右，與它高鐵互通度最高的是上海，二者房價相差4萬元/平方米左右。圍繞在城市圈內的三四線城市，在交通便捷的條件下，更易吸引來自大城市外溢的需求，可以說在一定時間內房價還有上漲的空間。

判斷一個城市房子是否有購買價值，要看其真實力

放眼今年三四線城市房價的上漲，大多數(shù)都是棚改貨幣化的結果，通過大拆大建來去這些城市的庫存，短期內會在造成房價上漲，長期來看，缺乏人口、交通、產業(yè)轉型的支撐，只會產出一批沒有流動價值的不動產，拆遷的拿現(xiàn)金買房接現(xiàn)在的庫存，那以后誰來接他們的盤呢？所以如果要問三四線城市房子的購買價值，就要拿“真本事”說話，而不是一味地虛張聲勢。

不可否認的是，即使是在三四線城市中，庫存也存在明顯差別，如張家口、九江、滁州等地，庫存下滑了40%以上，但是在香河、大廠、等地，7月末庫存規(guī)模同比上漲幅度超過14%。未來這種差異會越來越大。

從房企的角度看，更愿意布局熱點城市周邊的三四線城市，從而能承接更多外溢需求，對于其他三四線城市，企業(yè)更傾向于經濟基礎好、資源豐富、人口吸引力等多元化的城市。接下來隨著供需基本面的差異，在下一輪市場上升周期中，有些三四線城市將更接近一線城市，如需求強勁的東莞、嘉興；有的則繼續(xù)保持傳統(tǒng)三四線城市的狀態(tài)，市場交易相對平穩(wěn)。

不管是買哪里的房子，都別忘了這句話：房子是用來住的，不是用來炒的，有人在盯著你們看呢。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。