集中供地制度逐步優(yōu)化，進一步促進市場穩(wěn)定

自然資源部辦公廳近日下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。集中供地制度逐步優(yōu)化，取消全年供地次數(shù)限制。市場分析認為，這是為了更好適應(yīng)當下房地產(chǎn)市場環(huán)境，發(fā)揮土地調(diào)節(jié)作用，更好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“以往的一刀切模式，對市場的適應(yīng)性較弱。”58安居客研究院院長張波說，一年3次限制下的集中供地，在市場熱度較高的背景下，對于平穩(wěn)市場會起到積極作用，但在市場降溫的背景下，尤其是對于降溫較為明顯的城市來說，這會給市場預(yù)期以及房企拿地意愿產(chǎn)生負面效應(yīng)，需要進行制度層面的優(yōu)化。

此外，自然資源部還明確，各地自然資源主管部門要根據(jù)當?shù)啬甓裙┑赜媱潱峙喂_未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細清單。內(nèi)容包括擬出讓地塊具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。

按照相關(guān)規(guī)定，各地每次應(yīng)事先公開擬出讓地塊詳細清單，為市場主體投資決策留足預(yù)判時間。在此后三個月內(nèi)，各地可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓并推出清單內(nèi)全部地塊。未能成交的地塊統(tǒng)籌納入后續(xù)詳細清單內(nèi)。

土地出讓“兩集中”制度最早開始于2021年年初。2021年2月，北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市，在住宅用地拍賣中實施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

集中供地，設(shè)計這一制度的初衷是為了給房地產(chǎn)市場降溫。在集中供地的情況下，開發(fā)商難以在短時間內(nèi)調(diào)集大量資金同時競標多個地塊，因此，通過這一制度可以實現(xiàn)控制地價、降低溢價率的目標。

從2021年底開始，伴隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，土地市場也出現(xiàn)較大波動。一方面是地塊流拍率較高。民生證券一份研報稱，22個實行兩集中供地的城市土地流拍率于2021年第三輪集中供地中達到高峰，達14.8%；2022年前三輪集中供地，22個城市平均流拍率同比下降1.5個百分點至6.8%。

另一方面，土地市場溢價成交大幅減少。中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2021年首批供地中，22個城市底價成交地塊占比為42%；2022年，部分批次集中供地中，底價成交地塊占比最高達93%。

此外，地方城投平臺“托底”現(xiàn)象較為普遍。“從2022年不少實行集中供地制度的城市來看，城投平臺進行托底的現(xiàn)象也較為常見。初步統(tǒng)計，2022年城投平臺拿地占比近三分之一。不少地塊盡管出讓成功，但處于開發(fā)停滯狀態(tài)，這本身對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定很難起到正向作用。”張波說。

2022年以來，土地出讓兩集中制度已有較為明顯的松動。青島、廈門、成都、蘇州等城市集中供地次數(shù)都突破三次的限制，一些城市集中供地次數(shù)最多達到六次。如長沙在2022年9月宣布，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。青島也在2022年11月發(fā)布當年第四批次供地公告，而且集中供地增量明顯，總規(guī)劃建筑面積提升近一倍。

取消出讓次數(shù)限制，土地市場未來走勢如何仍待觀察。一家總部位于上海的房企相關(guān)負責人表示，2023年，公司在土地市場方面依然持謹慎態(tài)度。“一方面嚴格限制拿地的區(qū)域，另一方面，拿地總額會進一步壓縮。”該負責人表示。

“取消出讓次數(shù)限制后，部分城市仍將會保持集中出讓的節(jié)奏，尤其是一些市場熱度上升明顯的城市。”張波分析稱，取消出讓次數(shù)限制后，部分房地產(chǎn)市場降溫城市則會優(yōu)化出讓次數(shù)，小量多批次面市將更有利于土地市場的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。