中報房地產(chǎn)鏡像:1160家公司賣房套現(xiàn) 26家清倉式拋售

中報“房地產(chǎn)鏡像”

嚴格的限購疊加“租售同權”新政，2017年的房地產(chǎn)市場風向變得更加微妙。高位套現(xiàn)的上市公司，或許預示著產(chǎn)業(yè)資本的態(tài)度?！熬种腥恕狈科髣t在“去化”和“拿地”間拿捏著平衡。而租賃時代如何拿到入場門票，已成為其最新的挑戰(zhàn)。

近八成擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在上半年選擇了砍減等謹慎策略。進一步數(shù)據(jù)顯示，多達26家上市公司對房地產(chǎn)進行了清空式處理。

在樓市漲得正嗨之際，昔日的購房大軍――上市公司正在悄悄步入“賣方陣營”。隨著中報的披露完結，上市公司對所持房地產(chǎn)的一舉一動也暴露出來。

當賣房保殼、賣房增業(yè)績成為一種熱流，越來越多的上市公司選擇這種簡單直接的方式。數(shù)據(jù)顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%。

這也意味著，近八成擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在上半年選擇了砍減等謹慎策略。進一步數(shù)據(jù)顯示，多達26家上市公司對房地產(chǎn)進行了清空式處理，不過21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上市公司清空總量絕對數(shù)并不大，僅有24億元。

近八成公司砍減

在房地產(chǎn)黃金時代，不少非專業(yè)地產(chǎn)上市公司將閑置資金甚至變更募資用途跨界投入波瀾壯闊的房地產(chǎn)。而眼下，隨著樓市步入白銀時代，無力承受資金壓力乃至虧損的上市公司紛紛賣房套現(xiàn)，以期高價套現(xiàn)改善經(jīng)營。

數(shù)據(jù)顯示，有106家上市公司投資性房地產(chǎn)的砍減比例超過10%，有42家則超過50%。

比如海航基礎、華鑫股份、力帆股份、摩登大道等去年末的投資性房地產(chǎn)分別為65億元、8億元、4.85億元和3.5億元，而今年年中分別驟降為14.75億元、3.6億元、1.9億元和0.29億元，降幅均超過50%。

從砍減的途徑看，多數(shù)上市公司是通過出售子公司股權的方式進而連帶將投資性房地產(chǎn)一起剝離，比如摩登大道、*ST嘉陵(600877.SH)(600877.SH)、東方市場、浙數(shù)文化等，而這些被剝離的子公司多數(shù)并非專門從事地產(chǎn)業(yè)務。

昔日的“買房大軍”為何成為今日的“拋售主力”？

“從房地產(chǎn)市場趨勢來看，近兩年樓市異常火爆，房價持續(xù)上漲，買房的上市公司受益匪淺，相關資產(chǎn)價值快速上升。”9月7日，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，不過樓市也是瞬息萬變，在嚴格的調控下，今年下半年進入了新一輪調整期，因此上市公司持有的房產(chǎn)面臨價值縮水的風險。從資產(chǎn)保值的角度講，上市公司拋售房產(chǎn)是為了保證資產(chǎn)價值不會受到樓市調整的影響。

從上市公司給出的賣房理由看，五花八門，主要是重組置出資產(chǎn)、改變用途、戰(zhàn)略升級、優(yōu)化主業(yè)結構、政府征收、改善經(jīng)營狀況、降低財務風險、緩解短期經(jīng)營壓力等。比如華鑫股份等是以重組賬面投資性房地產(chǎn)置出及子公司減少，力帆股份則是因北碚梨園村房屋被征收所致。

“這輪上市公司大部分賣房的明面理由是盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置，其實暗含的動機是保殼、保業(yè)績，手頭緊的則想賣房保命?！睆埡陚ブ赋?。

比如*ST嘉陵上半年通過出售嘉陵車業(yè)等子公司股權進而導致投資性房地產(chǎn)減少80%，上半年實現(xiàn)盈利7529萬元暫時成功保殼；S*ST前鋒上半年則出售了北京一套投資性房地產(chǎn)，導致這項指標減少34%，今年上半年其微虧166萬元；而摩登大道則是因為戰(zhàn)略升級考慮、改善經(jīng)營狀況、緩解短期經(jīng)營壓力、降低財務風險等出售了控股子公司股權，導致投資性房地產(chǎn)大減超90%。

“嚴格講，我們不算直接出售房產(chǎn)，而是處置子公司股權的同時導致投資性房地產(chǎn)減少，產(chǎn)生的投資收益已在半年報體現(xiàn)。”摩登大道證代劉潔表示。

去年，摩登大道大虧2.87億元，今年上半年通過出售連卡福(衡陽)商業(yè)廣場有限公司等子公司股權，凈利潤驟增至1.05億元，但其扣非后凈利潤僅有144.85萬元。

26家公司清空

值得注意的是，一些上市公司清空式減持了手中的投資性房地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共有26家上市公司清空投資性房地產(chǎn)，比如紅豆股份、浙數(shù)文化、聞泰科技等清空規(guī)模均超過3億元；天壇生物、新奧股份等清空房產(chǎn)的規(guī)模也均超過3000萬元。

其中，紅豆股份2017年上半年末的投資性房地產(chǎn)從2016年末的9.56億元驟降為0，主要是因為出售控股子公司紅豆置業(yè)股權后產(chǎn)生的影響。2017年3月，紅豆股份將紅豆置業(yè)60%股權轉讓給紅豆集團，轉讓價款為8.2億元。通過該重大重組，紅豆股份從“服裝+地產(chǎn)”雙主業(yè)結構變?yōu)榉b。

值得注意的是，今年上半年，紅豆置業(yè)男裝營業(yè)收入為7.74億元，而房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入高達7.77億元，占據(jù)了其整個營業(yè)收入的半壁江山。

“我們對紅豆置業(yè)的處置是基于長遠的角度考慮，未來將專注于男裝業(yè)務。地產(chǎn)業(yè)務的營收雖然目前占比較重，不過土地成本趨高、宏觀調控趨緊、資金壓力較大，因此出售紅豆置業(yè)減輕了公司流動資金的壓力，而且這么多年來地產(chǎn)和服裝的雙主業(yè)模式?jīng)]有產(chǎn)生有效的協(xié)同，所以未來將集中優(yōu)勢資源發(fā)展服裝業(yè)務。”紅豆股份證券辦人士表示。

另外，浙數(shù)文化2017年年中的投資性房地產(chǎn)也歸為0，而2016年末這一指標為3.5億元，歸零的主要原因是公司上半年完成21家一級子公司股權出售，接盤方為其控股股東浙報控股；聞泰科技2017年年中的投資性房地產(chǎn)從2016年末的7.5億元降為0，原因是處置6家子公司，其是通過重組地產(chǎn)商中茵股份上市。

不過，雖然很多上市公司對房產(chǎn)進行了砍、減甚至清空式處置，不過整體減少的金額并不大。

21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資性房地產(chǎn)減少的1160家上市公司今年年中合計金額為2962億元，較去年末減少227億元，減幅7%。其中，26家清空式減持房地產(chǎn)的上市公司減額總計24億元。

“因為角色特殊，上市公司集體拋售房地產(chǎn)的舉動會加速樓市深度調整，因為公司層面拋售房產(chǎn)讓利幅度比個人要大很多，并且拋售的欲望比較強烈。如果總量大的話，對市場沖擊較大，但目前看總量并沒有太大?！睆埡陚ブ赋?。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。