北京樓市供需格局生變 別墅首次突破住宅總銷量兩成

受調(diào)控政策影響，北京高端平層公寓不得不選擇蟄伏。與之相對，別墅類產(chǎn)品則獲得空前機遇。機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，別墅銷量已經(jīng)占到北京商品住宅總銷量的兩成，達到北京成交占比的最高點。由此，北京樓市的格局也罕見地出現(xiàn)了剛需住宅、平層公寓、別墅三強鼎力的局面。

別墅成“剛需”

“別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品，從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%”，亞豪機構研究總監(jiān)郭毅表示，今年別墅市場則呈現(xiàn)出新的趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年初到現(xiàn)在，北京別墅的銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。在以往多年里，北京別墅產(chǎn)品的占有率甚至一度低至2%-3%。其中，2006年北京別墅產(chǎn)品成交市場占比僅為2.1%，直到2015年該項數(shù)字也僅為6.9%。

最近兩年別墅市場開始表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。數(shù)據(jù)顯示，2016年北京售出8257套別墅，占到整體市場的17.4%，創(chuàng)造當時的歷史新高，今年這一趨勢得到強化。今年的北京樓市，總價千萬級別的別墅產(chǎn)品成為樓市需求的主力。截至目前，成交總價在800萬-1500萬元之間的別墅產(chǎn)品共售出1224套，占到別墅市場總銷量的35.8%，千萬級別的別墅在今年成為“剛需”。

郭毅分析，別墅產(chǎn)品成交占比提升首先是受供應端的影響?！敖衲暾畬︻A售價格的監(jiān)管力度很大。其中，衡量調(diào)控效果的條件之一就是年內(nèi)平均房價不顯著增長。由此，低總價的別墅類產(chǎn)品獲得了特殊的機遇?！?/p>

值得注意的是，今年前8個月內(nèi)，北京一條單價“8萬元紅線”使得眾多項目的推盤計劃遇阻。尤其是核心城區(qū)公寓產(chǎn)品的預期銷售價格都比較高，難以突破政策限制情況下，更多的平層高端項目選擇了蟄伏。相對而言，別墅類產(chǎn)品的單價則較低，通過預售審批的幾率較高。對于企業(yè)而言，需要平衡區(qū)域總體業(yè)績，因此更多選擇積極推出別墅類產(chǎn)品入市，以保證公司整體業(yè)績的完成。

別墅需求被激發(fā)

除了供應增加之外，需求的變化也十分顯著。一位不愿具名豪宅代理機構分析人士指出，年內(nèi)新推出的別墅類型相比以往比較豐富，包括較多容積率水平不高的四合院、疊拼類的創(chuàng)新性產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的特點是單套面積不大；位置在五環(huán)至六環(huán)之間；總價不高，大都在1000萬-1500萬元左右，可滿足改善類人群的需求。

該人士進一步分析，眾多的別墅類產(chǎn)品對置業(yè)人群的引導效應也十分明顯，平層高端樓盤的供應缺位讓這些客戶將目光開始投向別墅類產(chǎn)品。通常情況下，改善類人群一般缺乏別墅體驗，選擇舒適度更高的別墅類產(chǎn)品意愿就較為強烈。同時，這批千萬級置業(yè)需求多為“賣舊買新”的升級改善，在現(xiàn)有住房價值幾百萬、上千萬元的前提下，購買力十分堅實。通過置換掉一套舊房，再添加部分現(xiàn)金就可實現(xiàn)別墅生活。

“這類客群既經(jīng)歷過樓市的長期增長，也曾面對過樓市的震蕩與恐慌，經(jīng)過時間的沉淀，這類客戶對樓市的判斷更加清晰?！惫惴治?，無論調(diào)控松緊，市場的長期邏輯并未改變，選擇在樓市緊縮調(diào)控周期中置業(yè)升級，也有一定投資方面的考慮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，別墅產(chǎn)品的占比上升的確有需求積極釋放的因素。從當前住房購置情況來看，隨著北京一些郊區(qū)交通設施的建設，很多別墅的性價比開始上升。另外別墅項目的保值增值等效果都比較好，所以這會帶來很多新的投資機會和交易規(guī)模。例如，類似延慶等郊區(qū)投資價值會上升，相對應的別墅項目的投資價值也會上升，這樣就會帶來很多新的投資機會，所以規(guī)模會有所上升。

格局生變？

供需兩端的變化讓別墅產(chǎn)品成交比例上升到歷史高度，甚至可能在一定程度上深刻影響到未來樓市走向。有觀點甚至認為，未來北京樓市將形成普通住宅、高端平層公寓、別墅項目三分天下的局面。

從未來供應趨勢來看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當中，容積率在1.6以內(nèi)的多達9宗，這些地塊當中均有出產(chǎn)別墅產(chǎn)品的可能，因此明年別墅市場供應仍會表現(xiàn)不俗。

“不能忽視的是，北京別墅產(chǎn)品成交占比的上升還不能說明市場格局的完全變化，”嚴躍進分析，這存在統(tǒng)計方面的一種錯覺。從統(tǒng)計角度看，高端平層公寓和普通住宅項目受信貸政策的影響較大，因此現(xiàn)階段出現(xiàn)了銷售比重的下滑，與之相對，別墅產(chǎn)品受信貸的影響反而比較小。

事實上，北京高端平層別墅市場也正在變化中，此前被認為“不可動搖”的“8萬元紅線”也出現(xiàn)“松綁”。近日，位于西城區(qū)德外大街的中駿天宸項目獲批入市。獲批的120套住宅，最高擬售單價達到13.5萬元/平方米，成為截至目前年內(nèi)北京獲批單價最高的新房項目，也是時隔20多天后，第二批、第四個突破“8萬元紅線”的項目，這也是繼8月3家核心區(qū)高端平層項目取得超9萬元的預售單價之后的第四家“破8”的樓盤。

雖然行業(yè)普遍看法仍趨謹慎，但相當多的排隊等待拿預售證的高端平層項目似乎也看到曙光。要知道這些城市豪宅產(chǎn)品已有了長期蓄客，銷售前景比較看好，一旦入市無疑會爭搶別墅的市場份額。

此外，值得注意的是，雖然占比在提升，但別墅的銷量卻受整體市場供應和調(diào)控的影響，并未出現(xiàn)明顯的增長。市場分析認為，今年以來的房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策范圍之廣、力度之大為歷年之最，并且截至目前尚未有松動跡象，預計下半年也難現(xiàn)變局。

郭毅表示，根據(jù)政策引導方向和共用產(chǎn)權住房供地量推測，年內(nèi)剩下時間共有產(chǎn)權房源將占到30%的比重，明年將是供應高峰。同時，高端平層依舊會是市場的主流產(chǎn)品，別墅仍會是相對小眾的產(chǎn)品類型，預計明年成交占比將會在15%-20%左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。