房企能否分享集體建設(shè)土地入市紅利

“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房?！薄独眉w建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中，還提到了村集體可以選擇跟其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

如今，很多開發(fā)商都在進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，這是否意味著，開發(fā)商可以在這一試點(diǎn)過程中分一杯羹？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對法治周末記者表示，實(shí)際操作過程中，開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商可參與的程度不會很高。

有些村集體排斥開發(fā)商等外來機(jī)構(gòu)

張大偉認(rèn)為，開發(fā)商能否參與到集體建設(shè)用地建租賃房的過程中，主要取決于村集體的意愿。

“但是如果項(xiàng)目的利潤率高，村集體為什么要找開發(fā)商合作？大部分村集體都可以自己做或者村民集資，少數(shù)沒錢的也可以找地方國企。如果項(xiàng)目利潤率低，開發(fā)商本身也不會愿意參與進(jìn)去?！睆埓髠シ治龅?，而且集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)方不止是一方，涉及到多方利益，未來在合作過程中可能存在諸多變數(shù)，這也會是開發(fā)商的顧慮。

深圳（樓盤）市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉也在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前有些村集體對開發(fā)商和外來機(jī)構(gòu)是排斥的，他們認(rèn)為，有合作就意味著要把利潤分給別人一部分，并且認(rèn)為自己可以做好相關(guān)的事情。

“事實(shí)上，租賃房屋后期的運(yùn)營是需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的，專業(yè)的事情讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)來做，才會取得更高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)?！崩钣罴窝a(bǔ)充道。

此外，李宇嘉表示，有些開發(fā)商會謹(jǐn)慎進(jìn)入這一試水領(lǐng)域的原因是，目前的部分集體建設(shè)用地上有村民已經(jīng)在蓋房出租，還有些地塊存在著村民亂建的情況，實(shí)際拆遷過程中，很可能出現(xiàn)由于農(nóng)民不配合而拆不動的難題。

“然而這些收益方式的效率很低，也存著諸多隱患。但是農(nóng)民本身可能由于對未來看不清楚或者其他原因，會拒絕參與到這樣一個(gè)大趨勢當(dāng)中，寧愿守著當(dāng)前的那一點(diǎn)微利。”李宇嘉認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)讓農(nóng)民看到，相對于以往的“瓦片經(jīng)濟(jì)”，通過全盤規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建租賃房，并配套公共設(shè)施，會是一個(gè)多贏的結(jié)果，不僅會提高他們的租金收入，也可以使收入更穩(wěn)定，這樣農(nóng)民才會對試點(diǎn)比較支持。

“瓦片經(jīng)濟(jì)”，指的就是在城市和農(nóng)村的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，老百姓通過出租房屋，維持生計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)方式。由于多為各家各戶老百姓在自己院子里增蓋一些瓦片房對外出租，賺取租金養(yǎng)家糊口，俗稱“吃瓦片”，因而這種做法又被叫“瓦片經(jīng)濟(jì)”。

應(yīng)關(guān)注拆遷成本和社區(qū)規(guī)劃

目前公開表態(tài)會在集體建設(shè)用地建租賃房方面進(jìn)行探索的開發(fā)商并不太多。

上海（樓盤）證券報(bào)報(bào)道稱，綠地控股董事長張玉良稱，對于租賃住房市場是個(gè)好事兒，有利于降低租房的成本?！叭绻诩w建設(shè)用地方面有機(jī)會，我們也一定會參與?！?/p>

記者也試圖聯(lián)系多家已經(jīng)在長租公寓市場上有探索的房企，但并未得到回復(fù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者，如果開發(fā)商的確想要參與此類試點(diǎn)，需要仔細(xì)研究三個(gè)內(nèi)容：第一，此類土地主要分布在什么區(qū)位；第二，投資此類土地有什么要求；第三，后續(xù)項(xiàng)目建成后如何經(jīng)營。

“參與此類投資尤其要關(guān)注拆遷的成本以及此類區(qū)域的社區(qū)規(guī)劃，否則土地部門和城市規(guī)劃部門扯皮，會造成最后的很多負(fù)擔(dān)需要房企承擔(dān)?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，至于建成項(xiàng)目后如何經(jīng)營，按照當(dāng)前政策的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是有權(quán)利參與經(jīng)營的，所以預(yù)計(jì)實(shí)際情況是，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織入股，進(jìn)而分享每年從租金收入中的紅利，而具體的經(jīng)營則可能是房企本身或房企委托具體的專業(yè)公司進(jìn)行。

記者還試圖聯(lián)系幾家長租公寓運(yùn)營商，其中自如的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在政策允許的情況下，自如愿意參與到集體建設(shè)用地建租賃房的過程中，因?yàn)樽赓U的市場需求很大，這樣的試點(diǎn)有利于增加租賃房源的供給。

“對長租公寓的運(yùn)營能力，會是外來機(jī)構(gòu)參與集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)的重要籌碼?！眹?yán)躍進(jìn)說。

開發(fā)商區(qū)域經(jīng)營策略需調(diào)整

在國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》后，中國指數(shù)研究院向法治周末記者發(fā)來了題為《集體建設(shè)用地建租賃房，行業(yè)將現(xiàn)四大變化》的報(bào)告。其中提到，這次對于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，亦會重塑中國傳統(tǒng)的居住模式，開發(fā)商必須認(rèn)清這些變化和背后的邏輯，更積極的進(jìn)行經(jīng)營策略的調(diào)整。

“以往房屋增值、房屋產(chǎn)權(quán)帶來的權(quán)益、租金上漲等因素，都會迫使人們不得不通過購買房屋來實(shí)現(xiàn)居住目標(biāo)?！敝袊笖?shù)研究院分析表示，這種情況正在并終將發(fā)生改變，此次方案明確提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應(yīng)渠道，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行”，意味著從供應(yīng)端和運(yùn)營端都有望明顯降低租賃住房運(yùn)營成本，保障租金水平的適中性和穩(wěn)定。

據(jù)此，中國指數(shù)研究院預(yù)測，如果有充分的、規(guī)模龐大的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，大規(guī)模的租賃房源供應(yīng)、更具市場適應(yīng)性的租金水平，有望讓剛需住房群體深化對于長期租住房屋的積極預(yù)期，有效分流短期市場化的需求壓力。

“對于開發(fā)商來說，在近郊、遠(yuǎn)郊乃至核心城市外溢區(qū)域開發(fā)的剛需項(xiàng)目，未來也會面臨更多周邊租賃項(xiàng)目的競爭，部分剛需被分流的格局在所難免，需要對這些區(qū)域的經(jīng)營策略有所調(diào)整?！敝袊笖?shù)研究院建議，面對同區(qū)域的商品住宅用地投資機(jī)會時(shí)，開發(fā)商的算賬模式亦需要調(diào)整，要綜合考慮周邊集體用地的地租、開發(fā)成本、預(yù)期房租等因素測算對商品住宅的影響，進(jìn)而作出合理的地價(jià)預(yù)判與投資決策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。