行業(yè)人士：小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”目前沒戲

8月28日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布一則公告，公告顯示第一批試點(diǎn)城市包括北京（樓盤）、上海（樓盤）等13個城市將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

公告發(fā)出后，不少人認(rèn)為，這或許意味著小產(chǎn)權(quán)房可以合法參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)當(dāng)中。特別是今年以來，在濟(jì)南（樓盤）樓市限購政策升級后，不少人開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。在實(shí)際市場當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房單價低，不少人熱衷購買小產(chǎn)權(quán)房用于投資出租，部分位于中心區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房的租金與普通的商品房差別不大，租金回報率比較高。因此，在目前限購限貸政策下，小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是一種新的投資產(chǎn)品，特別是此次集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，被部分人視為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的一種信號。

不過接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上是兩個概念。

目前仍然沒有合法交易身份的“小產(chǎn)權(quán)房”，并不屬于這一范疇。對于想購買小產(chǎn)權(quán)房的投資客來說，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不受保護(hù)，想轉(zhuǎn)正還暫時沒戲。

量價齊漲

在濟(jì)南打拼了多年的東營（樓盤）人姜士剛，被突然出臺的限購政策打了個措手不及。據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，姜士剛看中了一套小清河邊上的住宅，好不容易湊出了30%的首付款，但沒想到外地人首付提至60%?！笆赘抖嗔艘槐?，從原來的30萬元變成了60萬元，我真的很難在短期內(nèi)再去湊夠30萬元的首付了。”

情急之下，有朋友向他推薦了附近的小產(chǎn)權(quán)房，價格低廉且不受政策限制?！坝械闹薪楦艺f，有一些小產(chǎn)權(quán)房以后也是有可能辦下證來的?！苯縿傉f道。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者連續(xù)多日走訪了濟(jì)南城區(qū)周邊的小產(chǎn)權(quán)房“聚集地”，當(dāng)走進(jìn)蓋佳花園詢問有關(guān)房源情況時，置業(yè)顧問表示，“目前蓋佳花園沒有新房了，四期工程正在建設(shè)當(dāng)中，是公寓式的，房子有40年產(chǎn)權(quán)，可以辦下房產(chǎn)證，目前還沒有定價格?！?/p>

而在二環(huán)西路北段的大魏名都小區(qū)，置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，該小區(qū)屬于城中村改造項(xiàng)目，雖然和普通商品房性質(zhì)不同，但是可以對外銷售?！皟r格相當(dāng)便宜，每平方米只有五六千塊錢，同樣100平方米的房子，商品房首付的錢差不多就可以在這里買房了?！?/p>

隨后，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者又接連走訪了北徐花園、河畔景苑等樓盤，發(fā)現(xiàn)房源都比較緊俏。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，在北徐花園和蓋佳花園小區(qū)周邊有不少二手房中介，櫥窗上都展示著上述2個小區(qū)的住宅售賣信息。在一家房產(chǎn)中介處，工作人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，這些房子交通方便，也有雙氣，均價基本上穩(wěn)定在七八千元左右，雖然最近漲價也比較多，但是仍比正規(guī)商品房便宜一半，但房源比較緊張。

實(shí)際上，除了外地人購買小產(chǎn)權(quán)房自住外，還有不少濟(jì)南市民購買小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行外租。濟(jì)南市民徐燕就是其中之一。徐燕告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，她從2014年購買了第一套小產(chǎn)權(quán)房，到現(xiàn)在已經(jīng)購買4套小產(chǎn)權(quán)房了?！俺艘惶鬃宰⊥猓硗?套均出租?！?/p>

按照徐燕的說法，小產(chǎn)權(quán)房的租金與普通的商品房差別不大，但購買時的價格比較低，投資回報率高。她給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者算了一筆賬：2015年她購入了一套124平方米的小產(chǎn)權(quán)房，購買的價格是6000元一平方米?！凹由细鞣N費(fèi)用，總價在80萬元左右，現(xiàn)在對外出租，位置在北園大街附近，每月的租金為2500元。這樣算下來，大概20多年就能收回成本。”而同樣位置的房價已經(jīng)突破1.4萬元，房租的價格差不多也在2500元一個月左右。“很明顯，小產(chǎn)權(quán)房的回報率高很多?！毙煅嗾f。

“轉(zhuǎn)正”仍不可能

無論是姜士剛還是徐燕，雖然都購買了小產(chǎn)權(quán)房，但依然有些擔(dān)心，都期待著能將小產(chǎn)權(quán)房盡早“轉(zhuǎn)正”?！半m然‘轉(zhuǎn)正’要交不少錢，但總比被白白拆除強(qiáng)。”徐燕說。

對于上個月底國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布的公告，徐燕認(rèn)為，這或許意味著小產(chǎn)權(quán)房可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)當(dāng)中。不過經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在采訪中了解到，集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。一個是依法依規(guī)，一個屬違法違規(guī)，不能混為一談。

“小產(chǎn)權(quán)房‘轉(zhuǎn)正’的可能性幾乎沒有?！睗?jì)南輝煌房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理王吉剛說。在他看來，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，“一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異?！?/p>

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，上述公告明確表示，集體租賃住房出租應(yīng)遵守相關(guān) 法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。這也說明，此番部委發(fā)布的公告，對小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)有所防范。

王吉剛表示，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房產(chǎn)，因未走土地招拍掛程序，未繳納土地出讓金、稅金等費(fèi)用，并沒有國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，因此被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。目前市場上存在的小產(chǎn)權(quán)房包括三部分：一部分是基層政府部門推動的拆遷項(xiàng)目，農(nóng)村居民的回遷房，沒有拿到相關(guān)手續(xù)而不能辦房產(chǎn)證；一部分是村集體籌資，自己建設(shè)的樓房；另外一部分是村民自發(fā)在集體土地上建設(shè)的樓房。

在山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗看來，無論推動主體或建設(shè)主體是誰，在沒有獲得相關(guān)手續(xù)、違反相關(guān)規(guī)劃前提下建設(shè)的項(xiàng)目都是不合法的，不受法律保護(hù)。

國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人前幾天在接受媒體采訪時表示，集體租賃住房，用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動產(chǎn)登記，而且只用于租賃。

王吉剛表示，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴(yán)控。實(shí)際上，“小產(chǎn)權(quán)房”一直以來都是違法交易，“小產(chǎn)權(quán)房”本身不存在購房交易，不需要備案，也不需要官方做產(chǎn)權(quán)的審批手續(xù)。多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”交易都是買方與村委會和個人私下簽訂的協(xié)議?！啊‘a(chǎn)權(quán)房’本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和違法銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)?！蓖跫獎傉f。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。