深圳出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案：城中村提供100萬(wàn)套租賃房

8月28日晚，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《實(shí)施意見(jiàn)》”)、《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《工作方案》”)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)工作，響應(yīng)國(guó)家探索建立“租售并舉”機(jī)制。

租售并舉，被認(rèn)為是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重大舉措。

2016年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》；2017年1月，廣東省印發(fā)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，要求開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)工作；2017年7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)工作。

在深圳之前，廣州、佛山、成都等城市已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。不過(guò)，對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，目前為止，深圳的方案最為具體，明確到責(zé)任人和細(xì)化數(shù)字。

據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，深圳市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)是：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。

深圳市規(guī)土委指出，要發(fā)揮市場(chǎng)配置資源決定性作用，同時(shí)更好地發(fā)揮政府的職能，堅(jiān)持市場(chǎng)和政府“兩條腿”走路。

深圳市規(guī)土委在解讀文件中透露，市政府先后于2017年1月、4月先后兩次專(zhuān)題研究《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》(送審稿)，在深圳市政府安排下，對(duì)《實(shí)施意見(jiàn)》再次修改完善，并先后三次書(shū)面征求各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)以及市直有關(guān)單位意見(jiàn)。

對(duì)城中村租賃住房的指導(dǎo)政策是亮點(diǎn)之一。

據(jù)深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問(wèn)題。

《工作方案》指出，深圳各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)應(yīng)于2017年底前至少要組織開(kāi)展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工?！笆濉逼陂g，通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)。

深圳市規(guī)土委表示，要將將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

另外，深圳計(jì)劃于2017年底前籌建3-5家國(guó)有住房租賃企業(yè)。這數(shù)家企業(yè)的任務(wù)是在“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬(wàn)套房源。

由于住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長(zhǎng)，面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來(lái)源問(wèn)題。因此，深圳市政府提出，鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過(guò)IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

由于稅費(fèi)過(guò)高，REITs在國(guó)內(nèi)幾乎難產(chǎn)。如今，從中央到地方政府，一再提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)，大有破題之意。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，對(duì)企業(yè)而言，賺租金差并不是好的方式，更恰當(dāng)?shù)姆较驊?yīng)該在托管和REITs上?！拔磥?lái)30年我們可以預(yù)見(jiàn)的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控。”

目前，居民散租市場(chǎng)基本規(guī)避了所有稅費(fèi)后，可以實(shí)現(xiàn)2-3%的租金收益率。租賃企業(yè)需繳納增值稅(租金收入的5%)、企業(yè)所得稅(租賃利潤(rùn)的33%)、房產(chǎn)稅(租金收入的12%)、印花稅(租金的金額0.1%)，綜合稅賦成本較高。

因此，深圳市需要落實(shí)國(guó)家和廣東省對(duì)于規(guī)?；赓U稅費(fèi)減免的有關(guān)優(yōu)惠政策，加大金融與稅收政策對(duì)住房租賃的支持。

深圳個(gè)別行政區(qū)曾一度打擊商業(yè)用房改建為住房。如今，《實(shí)施意見(jiàn)》指出，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

深圳市政府還給市規(guī)劃國(guó)土委、住房建設(shè)局安排了任務(wù)，“十三五”期間，借助稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、融資支持等政策，鼓勵(lì)300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理企業(yè)或其他市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)或設(shè)立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務(wù)。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，最具爆炸性的政策是此條：自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年；除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓，租賃住房自持年限為70年，商務(wù)公寓自持年限為40年。

針對(duì)上述政策措施，2017年12月底前，深圳市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)試點(diǎn)情況進(jìn)行階段性總結(jié)，形成報(bào)告報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。