南京樓市推盤(pán)減速搖號(hào)季轉(zhuǎn)冷 供需失衡催生多重亂象

江蘇省會(huì)城市南京，近兩個(gè)月間，樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)迎來(lái)上市潮。進(jìn)入8月，多個(gè)板塊出現(xiàn)供貨冷熱不均，由此產(chǎn)生供需矛盾，各片區(qū)樓市亂象隱現(xiàn)。

連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪南京市內(nèi)奧克斯鐘山府、綠地華僑城海珀濱江、通宇林景熙園、毅達(dá)匯創(chuàng)中心等多家樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，部分久未推新的樓盤(pán)遲遲難以開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，屢被曝出倒賣(mài)房號(hào)、公證搖號(hào)驚現(xiàn)怪名、開(kāi)發(fā)商提高首付比例、未取得規(guī)劃許可證就搭建售樓處賣(mài)房等問(wèn)題。

南京市一位不愿具名的房地產(chǎn)分析人士提出，從市場(chǎng)房?jī)r(jià)上來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)在控制房?jī)r(jià)方面略顯強(qiáng)勢(shì)，扭曲了市場(chǎng)體系，導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)量呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。同時(shí)，克而瑞南京首席分析師周穎表示，相關(guān)亂象滋生與片區(qū)供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境不無(wú)關(guān)系，在供給下降和需求火熱矛盾突出的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)的漏洞也亟須開(kāi)發(fā)商和監(jiān)管部門(mén)解決。

對(duì)此，南京奧克斯置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張猛在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房者的材料都屬實(shí)，“關(guān)系戶(hù)”不存在操作的空間。

綠地華僑城旗下項(xiàng)目或陷“違規(guī)”風(fēng)波

8月是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，從8月上半月南京市新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量來(lái)看，新房供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至8月15日，南京市8月商品住宅供應(yīng)量為1381套，成交量為2272套，供求比例為0.48%，目前只有5家樓盤(pán)推新。

而南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月成交房源6706套，較6月份的6135套上漲9.3%，其中，一個(gè)星期內(nèi)有8家樓盤(pán)領(lǐng)取預(yù)售許可證，備案價(jià)格與此前相比漲幅基本持平。

記者走訪中了解到，新房供應(yīng)量減少的情況下，南京河西南板塊多個(gè)樓盤(pán)因久久不上市備受關(guān)注。位于南京市建鄴區(qū)河西南部魚(yú)背地塊的綠地華僑城海珀濱江，拿地19月后仍未領(lǐng)銷(xiāo)售許可證，被指“磨洋工”。

公開(kāi)資料顯示，該地塊于2015年12月被華僑城集團(tuán)拿下No.2015G61地塊，2016年中旬，華僑城集團(tuán)與綠地集團(tuán)決定聯(lián)手開(kāi)發(fā)該地塊。

近日，綠地華僑城海珀濱江對(duì)外發(fā)出消息，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年三季度首開(kāi)。售樓處銷(xiāo)售人員向本報(bào)記者介紹：“項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊，預(yù)計(jì)在8月份首次開(kāi)盤(pán)南地塊，分批開(kāi)出1、2、7、8四棟樓，共342套房源，均價(jià)在3.5萬(wàn)左右。”

不過(guò)，該項(xiàng)目自今年4月傳出開(kāi)盤(pán)消息至今仍未首開(kāi)，時(shí)間一推再推。南京市住房保障與房產(chǎn)局商品房管理科一名工作人員透露，綠地華僑城海珀濱江一直未申請(qǐng)預(yù)售許可證。

針對(duì)“捂地”的質(zhì)疑，南京市國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人此前在接受媒體采訪時(shí)提出，該地塊雖然為2015年年底出讓?zhuān)歉鶕?jù)出讓合同，國(guó)土部門(mén)是在今年1月10日才將地塊交給開(kāi)發(fā)商。按照合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在2018年1月10 日前進(jìn)行動(dòng)工，因此按照國(guó)土部門(mén)的合同，綠地華僑城的開(kāi)發(fā)商并不存在“捂地”等違規(guī)行為。

事實(shí)上，該地塊此前還曾陷入“未批先建”的輿論旋渦。根據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道，南京市規(guī)劃局方面表示，此前未收到有關(guān) “2015G61 地塊 ”的工程規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，而建設(shè)工程規(guī)劃許可審批是建設(shè)工程施工許可的前置條件。也就是說(shuō)，如果認(rèn)定該工程有實(shí)質(zhì)性的建設(shè)行為，那就屬于兩證缺失的違規(guī)施工。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者就建設(shè)規(guī)劃和施工進(jìn)度問(wèn)題多次致電致函綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人回復(fù)稱(chēng)，項(xiàng)目不存在規(guī)劃等問(wèn)題，由于是南京市的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，相關(guān)部門(mén)對(duì)程序把握更細(xì)一些，手續(xù)比較復(fù)雜。可以回復(fù)的是，將在八月首次開(kāi)盤(pán)上市。

周穎認(rèn)為，3.5萬(wàn)元的首開(kāi)均價(jià)對(duì)于綠地華僑城海伯濱江來(lái)說(shuō)沒(méi)有盈利空間，作為一個(gè)綜合體項(xiàng)目，住宅部分的單價(jià)至少在4萬(wàn)元以上，才能為后期的項(xiàng)目鋪平道路。其遲遲不開(kāi)盤(pán)的原因也是由于地價(jià)較高，希望等限價(jià)政策“松綁”再出售。

朗詩(shī)、五礦地產(chǎn)多項(xiàng)目拖延開(kāi)盤(pán)存疑

事實(shí)上，位于南京河西南板塊久不開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目還比較多，升龍集團(tuán)南京項(xiàng)目升龍?zhí)靺R自去年1月份以后就沒(méi)有開(kāi)盤(pán)過(guò)，至今已過(guò)去18個(gè)月。公司品牌公關(guān)部工作人員介紹，下一步的開(kāi)盤(pán)時(shí)間還需等相關(guān)部門(mén)的審批。

佳兆業(yè)集團(tuán)南京項(xiàng)目佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)發(fā)布的公告顯示將在近期開(kāi)盤(pán)。據(jù)了解，該項(xiàng)目上次開(kāi)盤(pán)是9個(gè)月之前。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部工作人員介紹稱(chēng)，目前正在申請(qǐng)預(yù)售許可證，等相關(guān)部門(mén)審批后即可上市，此次主要推出兩幢樓。

此外，河西南板塊還分布有朗詩(shī)熙華府、五礦崇文金城等項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也是一拖再拖?！叭ツ甑浇衲甓紱](méi)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)然影響公司的業(yè)績(jī)發(fā)展?！痹谖宓V地產(chǎn)南京有限公司營(yíng)銷(xiāo)部工作人員看來(lái)，公司在積極申領(lǐng)銷(xiāo)售許可證，但一直未獲審批，下一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間還不能確定。

據(jù)了解，五礦崇文金城去年4月份以后再?zèng)]有開(kāi)盤(pán)，至今過(guò)去15個(gè)月，朗詩(shī)熙華府項(xiàng)目也有9個(gè)月未推新。朗詩(shī)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓市政策對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)有一定限制作用，但是會(huì)爭(zhēng)取在下半年開(kāi)盤(pán)推新。

另?yè)?jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》此前報(bào)道，購(gòu)房者在位于南京市浦口區(qū)七里路與沿山大道交匯處的通宇林景熙園項(xiàng)目樓盤(pán)領(lǐng)證當(dāng)日發(fā)現(xiàn)，其銷(xiāo)售方案中的首付比例要求為7.5成或全額付款，反映至當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)后，浦口區(qū)房產(chǎn)監(jiān)督部門(mén)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，令其不得抬高門(mén)檻。

同樣處于熱銷(xiāo)中的浦口區(qū)毅達(dá)匯創(chuàng)中心項(xiàng)目，記者走訪售樓處時(shí)看到，大廳里人潮涌動(dòng)，多名銷(xiāo)售人員正在帶人看房。銷(xiāo)售工作人員介紹，項(xiàng)目位置優(yōu)越，可以直接下訂金購(gòu)買(mǎi)，目前房源較為緊張，有購(gòu)房者一次性購(gòu)買(mǎi)30多套公寓。

南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，毅達(dá)匯創(chuàng)中心于5月27日領(lǐng)取02、03、04和05幢共四棟樓的商品房預(yù)售許可證，截至8月17日，未售房源總套數(shù)為570套。當(dāng)記者表示喜歡遠(yuǎn)離高架橋的2號(hào)樓時(shí)，該銷(xiāo)售人員卻表示2號(hào)樓不確定出售還是出租，暫時(shí)不能選。不排除該項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)分批次加推房源，或涉嫌捂盤(pán)惜售等現(xiàn)象。

在銷(xiāo)售人員介紹中，該項(xiàng)目的售樓處和樣板間為臨時(shí)搭建，交房以后將拆除作為綠地。記者對(duì)此向南京市浦口區(qū)規(guī)劃分局反映，相關(guān)工作人員回復(fù)稱(chēng)：“售樓處和樣板房目前都沒(méi)有辦理過(guò)建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于未批先建行為，可報(bào)送給城管部門(mén)處理。”

供求失衡 樓市違規(guī)亂象頻現(xiàn)

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，上半年南京樓市的供應(yīng)量一直未見(jiàn)提升，在“5·13”新政之前，市場(chǎng)相當(dāng)于被封鎖。6月底開(kāi)始突然形成供應(yīng)，7月之后這一波上市房源是源自于前期的積壓。

樓市供需失衡狀態(tài)下，南京樓市亂象頻出。

時(shí)間回溯到七月，南京多個(gè)樓盤(pán)紛紛領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證，公開(kāi)搖號(hào)上市。其中就有奧克斯鐘山府項(xiàng)目。

作為奧克斯進(jìn)入南京的第一個(gè)項(xiàng)目，奧克斯鐘山府被定位為高端產(chǎn)品。據(jù)奧克斯鐘山府最新領(lǐng)取的預(yù)售許可證，網(wǎng)上備案的均價(jià)為25965元/平方米。該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)吸引了約900組買(mǎi)房人報(bào)名搖號(hào)，而待售房源不足200套。

根據(jù)媒體報(bào)道，該樓盤(pán)在公證搖號(hào)前，出現(xiàn)一個(gè)人開(kāi)具出兩份購(gòu)房證明的情況，有將近100組報(bào)名者集中來(lái)自南京市南部郊區(qū)高淳區(qū)。此外，搖號(hào)名單中出現(xiàn)“魏小狗、胡六頭、魏小頭”等不同尋常的名字。南京參與搖號(hào)的購(gòu)房者質(zhì)疑，是否有人借用高淳居民的身份信息資料進(jìn)行虛假購(gòu)房，實(shí)際為開(kāi)發(fā)商找來(lái)充當(dāng)關(guān)系戶(hù)的“替身”。

對(duì)此，張猛表示：“該批次購(gòu)房者的材料都屬真實(shí)，關(guān)系戶(hù)不存在操作的空間。本次項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不搞特殊化，房管局在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，至于項(xiàng)目之外存在個(gè)別中介公司興風(fēng)作浪，進(jìn)行炒房號(hào)等行為，公司已經(jīng)向相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)。”

與此同時(shí)，南京市棲霞區(qū)燕子磯附近的電建洺悅府樓盤(pán)“多給中介50萬(wàn)元就能買(mǎi)到未交付房源”的亂象引起廣泛關(guān)注。據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，一套105平方米的三房房源，在中介辦理更名手續(xù)后，需要全款支付250萬(wàn)元，折算下來(lái)單價(jià)23800元/平方米，而該房源開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格只有19000元/平方米。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者以購(gòu)房者身份向該項(xiàng)目售樓處的銷(xiāo)售人員進(jìn)行咨詢(xún)，對(duì)方表示前期開(kāi)盤(pán)的房源均已賣(mài)完，不過(guò)通過(guò)中介也能購(gòu)買(mǎi)到，原因是前期有些客戶(hù)簽約完之后，發(fā)現(xiàn)首付資金不夠，希望把房子轉(zhuǎn)賣(mài)出去，中間需要交一筆轉(zhuǎn)售費(fèi)。不過(guò)，該銷(xiāo)售人員認(rèn)為：“這些手續(xù)可以去找中介（操作），與售樓處沒(méi)有關(guān)系?！?/p>

原本簽約備案的商品房，中介轉(zhuǎn)手就能成為新房源？南京市住房保障與房產(chǎn)局商品房管理科一名工作人員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示這是典型的“炒賣(mài)房號(hào)”的違法行為，購(gòu)房者可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)案查處。簽約備案的合同只能通過(guò)房管部門(mén)進(jìn)行退房程序，退出的房源必須公證搖號(hào)出售給下一位購(gòu)房者，而且不得超過(guò)合同備案價(jià)格。

不過(guò)，據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)南京金羚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人王文杰介紹，公司按照房管局要求執(zhí)行退房手續(xù)，明確規(guī)定不允許倒賣(mài)房號(hào)等違法違規(guī)行為?！肮灸壳耙褜?duì)售樓處進(jìn)行了內(nèi)部徹查，要求銷(xiāo)售合作單位簽訂保證書(shū)，如果查到有公司內(nèi)部員工或者中介人員未經(jīng)過(guò)公司允許惡意發(fā)布售賣(mài)房源的信息，將交由執(zhí)法部門(mén)處理?！?/p>

對(duì)于南京樓市出現(xiàn)的問(wèn)題，周穎分析表示：“開(kāi)發(fā)商需要有一定的現(xiàn)金流，七八月份加快開(kāi)盤(pán)節(jié)奏是對(duì)下半年可能存在的政策疊加存在擔(dān)憂，以此為后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備資金，上市公司則是為沖刺業(yè)績(jī)作準(zhǔn)備?！敝芊f預(yù)測(cè)，樓板價(jià)較高的地王項(xiàng)目大多分布在主城區(qū)，下半年南京房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下滑。設(shè)規(guī)劃許可證，屬于未批先建行為，可報(bào)送給城管部門(mén)處理。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。