樓市“退燒”記：京滬等地網(wǎng)簽持續(xù)降溫

一份征求意見稿，讓“共有產(chǎn)權(quán)住房”迅速變成熱議話題。

8月3日，北京市住建委與多部門聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)征集意見。作為對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整與升級(jí)，這份文件拉開了北京市政策性住房的“共有產(chǎn)權(quán)時(shí)代”，亦是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的重要舉措。

“北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，如果市場(chǎng)再有波動(dòng)，還會(huì)有更多儲(chǔ)備政策對(duì)外發(fā)布，”北京市住建委主任徐賤云日前表態(tài)，北京穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心不會(huì)變，“政策出臺(tái)后，最重要的是堅(jiān)持到底，嚴(yán)厲執(zhí)行?！?/p>

北京樓市調(diào)控重拳，并非個(gè)例，它對(duì)全國(guó)城市起到示范和帶頭作用。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年第四季度以來，全國(guó)已有超過60個(gè)大中城市，出臺(tái)了多達(dá)160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。

當(dāng)前，樓市調(diào)控正堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的總基調(diào)，并利用調(diào)控政策壓力下騰挪出的“窗口期”啟動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，而這也是下一步樓市管理的重點(diǎn)。其中在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。

大家仍在等待長(zhǎng)效機(jī)制那張清晰的框架、路線和時(shí)間表。

“什么時(shí)機(jī)出臺(tái)、分幾年落實(shí)推進(jìn)都需要思考。”國(guó)務(wù)院參事夏斌強(qiáng)調(diào)，要預(yù)防政策變成口號(hào)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了初步頂層設(shè)計(jì)之后，再配合具體措施出臺(tái)，才有希望以逐步糾錯(cuò)的方式來扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來形成的以資產(chǎn)市場(chǎng)為主的波動(dòng)局面。

“緊箍咒”越念越緊

去年9月30日推出的“京八條”，拉開了北京這一輪最強(qiáng)調(diào)控的序幕。隨后，北京涉及土地出讓、保障房、二手房銷售、新房預(yù)售、商業(yè)房管理、銀行信貸和公積金繳存提取等各個(gè)環(huán)節(jié)和各種房屋類型的調(diào)控政策密集出爐。

徐賤云透露，北京已連續(xù)出臺(tái)18項(xiàng)政策調(diào)控樓市，抑制投資投機(jī)行為，“一系列樓市調(diào)控政策除了‘打補(bǔ)丁’，還要‘釘釘子’”。

北京“帶頭大哥”作用明顯，各地樓市調(diào)控因城施策，更具精準(zhǔn)性，并持續(xù)“打補(bǔ)丁”以適時(shí)圍堵調(diào)控漏洞。

不難發(fā)現(xiàn)，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商，這五大關(guān)鍵詞是本輪調(diào)控的“殺手锏”。其中，覆蓋范圍廣，影響人群多的“限購”政策，成為多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”里的基礎(chǔ)性政策。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一輪“限購”，除了從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市之外， 還呈現(xiàn)出中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控的“合力效應(yīng)”。以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施，構(gòu)成環(huán)北京限購圈。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣等地則對(duì)新房、二手房全面限購。

差別化信貸政策的多重升級(jí)，也加高了購房者的購房門檻。今年3月17日，北京率先收緊信貸政策，除全面、嚴(yán)格落實(shí)房貸利率折扣最高九折外，還將二套房商業(yè)貸款最長(zhǎng)期限縮至25年；隨后，天津、深圳、廣州等地跟進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月9日，全國(guó)共有36個(gè)地級(jí)市以上城市出臺(tái)了樓市限貸政策。

其中，北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。

“與往年的調(diào)控政策相比，今年樓市調(diào)控政策增加了‘限售’和‘限購商住房’兩部分內(nèi)容?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者說，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有超過38個(gè)城市發(fā)布了“限售令”，其中河北省保定市最長(zhǎng)限售年限為10年，“未來或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)限售，該調(diào)控可以有效降低炒房客的投機(jī)行為”。

此外，今年上半年，全國(guó)歷史上首次全面“限購商住房”，比如上海、北京、廣州、成都等地“商改住”市場(chǎng)被全面收緊。8萬元被視為北京新房市場(chǎng)的價(jià)格“紅線”外，廣州、合肥等地亦均對(duì)限價(jià)提出規(guī)定。

這一系列調(diào)控組合拳可謂多角度發(fā)力，除此，中介、媒體等相關(guān)環(huán)節(jié)無不面臨不同程度的檢查整改行動(dòng)。比如，去年以來，北京、上海、廣州等地，均對(duì)房屋信息公示、學(xué)區(qū)房信息剔除、首付信息試算、虛假房源、價(jià)格虛高房源等方面有相應(yīng)檢查，以規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的日常行為。

樓市放慢腳步

一路高歌的樓市由此放慢了腳步，影響范圍輻射到全國(guó)，而非單單受調(diào)控城市。

7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲說，總的來看，上半年一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落：“在調(diào)控政策的作用下，一線城市投機(jī)性購房需求已得到遏制，泡沫積累的局面得到扭轉(zhuǎn)?！?/p>

調(diào)控高壓之下，樓市繼續(xù)“退燒”。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的研報(bào)顯示，北、上、廣、深四個(gè)一線城市7月份新房成交面積近240萬平方米，同比下跌46.02%。其中，北京和廣州7月份成交面積同比降幅超五成，分別下降55.22%和53.37%。

二手房領(lǐng)域，北京、上海二手房市場(chǎng)成交量均在下跌，房?jī)r(jià)也已進(jìn)入下行通道。上海易居房地產(chǎn)研究院一組最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海二手房住宅成交面積94萬平方米左右，環(huán)比減少3.7%，同比減少71.1%；

而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京二手房市場(chǎng)更是創(chuàng)下連續(xù)3年來同月同期的最低值。北京二手房住宅簽約合計(jì)6704套，環(huán)比跌幅達(dá)到了25%。

張大偉分析，從今年3月份起，以北京為代表的一二線城市，網(wǎng)簽成交量持續(xù)低迷，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期。各地因樓市調(diào)控產(chǎn)生的影響已開始顯現(xiàn)。很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，也同步開啟了增加土地供應(yīng)的政策。

“今年以來，中央政府堅(jiān)持了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，加大了分類調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了初步成效，” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前接受記者采訪時(shí)稱，下半年，按照中央提出的要“加大對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控和要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”的要求，控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的力度不會(huì)放松。

進(jìn)入8月以來，各地樓市的調(diào)控政策仍在不斷加碼。8月2日，廣州發(fā)布樓市新政，房企不接受政府價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)，一律不辦理網(wǎng)簽；8月3日，福州樓市新政，嚴(yán)禁房企捆綁搭售和設(shè)定條件賣房；同一天，北京發(fā)布新政，擬推共有產(chǎn)權(quán)住房；8月6日，沈陽樓市新政出臺(tái)，三環(huán)及渾南區(qū)二套及以上住房5年內(nèi)禁止交易。

調(diào)控不斷加碼，為進(jìn)一步探索建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制留下緩沖期，也正是推進(jìn)改革的窗口期。7月24日，中央政治局會(huì)議又一次提出，要加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)健康發(fā)展的考核維度太多、影響鏈條太長(zhǎng)、機(jī)理太復(fù)雜，因此給出長(zhǎng)效機(jī)制的具體內(nèi)容也比較困難。如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，外界還在等待清晰的框架、路線和時(shí)間表。

從大框架來看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢(shì)，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅和穩(wěn)定住房消費(fèi)政策，但前兩者進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。