租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地細(xì)則亟待完善

“只租不售”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這兩個(gè)詞匯近期儼然成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門搜索。在租賃市場(chǎng)一房難求、“尚未規(guī)范”的大環(huán)境下，這兩項(xiàng)政策能否真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，備受關(guān)注和爭(zhēng)議。

租戶“被定向”

7月，上海（樓盤）首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家國(guó)企競(jìng)得。張江和嘉定的兩塊土地均采取“只租不售”模式，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)，并有關(guān)于房屋套型、功能及運(yùn)營(yíng)管理等全生命周期管理要求。

兩塊地被拍出后，市場(chǎng)拋出各種疑慮。未來這兩家房企將扮演怎樣的角色？沒有企業(yè)會(huì)做賠本買賣，自持70年對(duì)房企的資金和運(yùn)營(yíng)能力要求較高，這兩塊地的盈利預(yù)期如何？又將以多少租金面市？

以嘉定新城的租賃住房用地為例，成交價(jià)格4.24億元，成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。據(jù)介紹，這樣的價(jià)格是經(jīng)過了市場(chǎng)評(píng)估、成本測(cè)算、集體決策之后，由相關(guān)部門制定。上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng)周建斌在采訪中表示：“它的投資回收我們也做過測(cè)算，周期確實(shí)比較長(zhǎng)，按照現(xiàn)行現(xiàn)在的市場(chǎng)出租價(jià)格的話，也要不同的算法不一樣，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本?！?/p>

為何首選張江和嘉定？據(jù)悉，張江地塊正是配合此前發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。根據(jù)此前公布的出讓預(yù)合同顯示，張江該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對(duì)園區(qū)高精尖人群給予重點(diǎn)保障。加之，滬上人口向外延伸，嘉定作為新興人才的聚居地，靠近花橋，多公司總部，也承載著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)移的使命。

“購(gòu)地-開發(fā)-出租”待檢驗(yàn)

在租戶“被定向”的兩塊地面前，似乎變向地剝奪了大眾的選擇權(quán)，也并未真正解決租賃市場(chǎng)供求關(guān)系。

記者咨詢多位業(yè)內(nèi)專家以及從事房屋租賃的中介，他們大部分認(rèn)為從租賃的人群導(dǎo)向來看，更多的是一種傾斜性的帶有人才引進(jìn)的做法。真正的定向概念在于在項(xiàng)目拿地的時(shí)候，就與具體的企業(yè)簽訂了協(xié)議，前期相關(guān)企業(yè)先墊錢，后續(xù)項(xiàng)目落成后可以直接入住，帶有集體宿舍的導(dǎo)向。而類似張江等租賃，更多是希望提供人才住房方面的優(yōu)惠?，F(xiàn)實(shí)中也需要這樣做，否則租賃群體或社區(qū)管理是非?；靵y的。而且此類項(xiàng)目?jī)H僅是試點(diǎn)，隨著租賃房源增多，租戶可選擇面也會(huì)增大。

“租房市場(chǎng)會(huì)相對(duì)規(guī)范化，新房市場(chǎng)短期內(nèi)還是要看供需，畢竟新房是依賴于土地這種不可再生的稀缺資源的。”居里新房咨詢師唐夢(mèng)琪告訴。

鑫君房產(chǎn)的錢艷也說：“對(duì)這個(gè)政策還要消化一下，我個(gè)人覺得將來對(duì)二手房市場(chǎng)有點(diǎn)影響，對(duì)租賃市場(chǎng)目前還看不出影響。如果有哪也只能是推漲租金，特別是學(xué)區(qū)房的租金?！蓖瑫r(shí)，從事多年房地產(chǎn)投資的投資客張和飛則認(rèn)為：“今后上海租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)可能會(huì)快速上升，相關(guān)的租客和投資者也可以重點(diǎn)關(guān)注此類領(lǐng)域。”

國(guó)外的住房租賃市場(chǎng)相對(duì)成熟，我們或許可以從中得到某些啟發(fā)。在美國(guó)，“房地產(chǎn)出租業(yè)”主要由機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)出租人組成，并已成為房地產(chǎn)業(yè)中最主要的行業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。而美國(guó)的實(shí)踐表明，在不斷完善的金融、法律環(huán)境下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)模式會(huì)自發(fā)轉(zhuǎn)型為“購(gòu)地-開發(fā)-出租”，因?yàn)檫@樣可以使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期更長(zhǎng)、現(xiàn)金流更穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)展?jié)摿Ω?，因此，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐步演進(jìn)成為房地產(chǎn)出租業(yè)。房地產(chǎn)出租業(yè)在提供房地產(chǎn)空間服務(wù)的同時(shí)，也為社會(huì)提供間接進(jìn)行房地產(chǎn)投資的渠道，這有助于住房租買選擇機(jī)制形成，從而增強(qiáng)住房市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力。

上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)流通研究所所長(zhǎng)崔裴提到：“我國(guó)應(yīng)在金融、土地、稅收等方面加緊制定相關(guān)政策，扶持、促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展。第一，積極開拓租賃住房投資資金的來源渠道。第二，保障租賃住房的土地供應(yīng)。第三，促進(jìn)各類存量房屋轉(zhuǎn)化為租賃住房。第四，向住房租賃投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利。”

“只租不售”是否順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，達(dá)到其該有的目的性，一切還有待檢驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。