清華大學劉洪玉:中國住房基本需求總體得到了滿足

博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會于7月21日-24日在海南三亞隆重舉行。

會上，清華大學房地產研究所所長、清華校友房地產協會執(zhí)行會長劉洪玉指出，目前我國的住房套數和家庭戶數的比例整體超越了1:1，基本的住房需求總體上得到了滿足。

談到住房投資，劉洪玉表示，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程，住房投資最高水平的階段，它的投資規(guī)模應該是占GDP的7%—9%，這是國際上的發(fā)展規(guī)律。然而近幾年該比例超過了10%，接近13%。

劉洪玉認為，未來住房相關的投資，可能社區(qū)再造住房的維護維修會變得越來越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。這方面發(fā)達國家的更新改造維修類的支出已經和新建的支出比例關系非常接近。這是新的增長點。

演講全文如下：

各位早上好！我想跟大家報道的題目叫《房地產市場的中長期趨勢和政策的選擇》。

我剛才想1987年的9月8號，深圳市用拍賣的方式出讓國家第一塊住宅用地的使用權，到現在30年了，我們經過30年的發(fā)展，尤其是最近這段時間的市場發(fā)展政策飽滿。從2014年的經濟工作會議當中對宏觀經濟進入新常態(tài)的判斷以及2015年作出供給側結構性改革的部署，尤其是在房地產領域提出來要房地產去庫存。到了2016年的經濟工作會的時候，又提出來要構建基礎性的制度和強調機制等等。

這3年的時間，我們知道發(fā)生了非常大的變化，讓大家直接感受到的是從2015年到2016年，再到現在，整個一線城市和熱點二線城市的房價漲了一倍，甚至還要更多。現在我們又開始強調，房子是用來住的，不是用來炒的，讓它回歸到居住的屬性。實際上，我感覺房地產市場，又面臨著一次新的關鍵發(fā)展時間節(jié)點。也可以說，走到了新的十字路口。

那么對未來的發(fā)展，應該怎么去把握？我想跟各位在這個問題做交流，一是發(fā)展的趨勢，跟今年年會的主題結構性的變革問題相呼應。二是在這樣的環(huán)境條件下，我們的政策和企業(yè)怎么去選擇未來的發(fā)展方向。

首先，房地產市場一直以住宅建設為主。前面也有專家提到了，住房不應尋求在投資領域占有重要角色。所謂的房地產市場，更多講的是非住宅領域的房地產投資行為。那么，我們國家實際上在住房制度改革初期，就是要推動住房的商品化、市場化和社會化。

實際上，經過了30年，尤其是最近20年，從1998年開始分配以后，經過20年住房的建設，我們發(fā)現市場上從住房的供應的結構上來看，新建住房的供應占比在整個供應當中的占比位置會下降。政府的直接供給越來越少，政府越來越多的會變成間接供給的角色。所以，大家可以看到，政府的購買保障和服務，也開始從轉變方向，重點去支持一些危舊房改造、社區(qū)的重建，基于項目的支持。

需求和結構也在發(fā)生改變。我們的住房套數和家庭戶數相比，整體上超越了1：1的關系。我們又經過了六七年時間的發(fā)展，這個比例關系，我不說具體的數，有的是1.1，有的是1.07?？偟膩碚f，基本的住房需求總體上得到了滿足。所以，未來的需求，重點是改善性的需求、更新的需求和人口遷移導致的住房需求。

這里面我說一些人口遷移導致的住房需求，我們過去很多的住房存量供應，很多需求不再是有效的供應，這是城鎮(zhèn)化發(fā)展當中出現的特殊的現象。再有是享受型的需求的增加。特殊群體的購買需求增加，包括青年公寓、老年住宅等等這樣一些特殊的群體的住房需求，開始扮演越來越重要的角色。

那么，如果從投資和消費的角度來看。新建投資規(guī)模的增長空間，我們說已經沒有太大繼續(xù)增長的空間了。當然，還要維持適度的規(guī)模，這里面主要的判斷，一個是我們現在住房的整體供應量，存量的供應和需求的關系，還有過去20多年的時間里面，我們的住房投資，始終處在一個非常高的水平上。

這個表格給大家的概念是說，研究的一個成果說，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程當中，住房投資最高水平的階段，它的投資規(guī)模應該是占GDP的7%—9%，這是國際上的發(fā)展規(guī)律。這個高峰期間，經歷了20多年，而且最近的幾年時間甚至超過了10%，接近13%。所以，未來的住房相關的投資，可能和社區(qū)的再造住房的維護維修，剛才鐘偉提到的住宅改造、抗震、加固等，會變得越來越重要。

我們看發(fā)達國家的更新改造維修類的支出，已經和新建的支出比例關系非常接近了。未來，如果從投資角度看，這塊是新的增長點。住房消費的結構，從自有自住為主，擴展到租住和自住并行，而且租賃市場會有一個發(fā)展的空間。

城市的更新，會成為一個新的發(fā)展領域，因為我說城市更新，是一個長期存在的。這里面的機會是指一線城市和熱點二線城市建筑物的空間，它有重新再利用機會，非常廣泛的展現在大家的面前。所以，我昨天跟很多產業(yè)界的朋友交流，他們談了很多的相關發(fā)展機會。

租賃市場的發(fā)展，剛才大家談運營，運營很重要的前提是有人去投資持有，然后有人來去租賃使用。在這個過程當中，有機構要提供運營管理服務。所以這提供了兩類的服務，一類是去投資持有租住的住宅；一類是去作為租賃住宅的運營、管理者的發(fā)展機會，成為住房運營管理的機構。

當然這兩個角色，大家也反復提到，像新建、開發(fā)，開發(fā)以后可以自持，也可以賣給專門的機構持有，持有的機構可以自己管理，也可以給專門運營的企業(yè)管理，這是租賃市場發(fā)展了以后的業(yè)態(tài)的調整。當然了，持有的過程，還會和房地產金融的發(fā)展，讓資產變得有流動性。

共享經濟互聯網時代的社會特征，要發(fā)展所帶來的一種機會。就是我們現在有各種各樣的建筑空間的再利用的活動。實際上，這也是永遠的主題，因為房地產行業(yè)始終是非常重要的行業(yè)，就是要讓建筑的空間和土地，始終保持在一個最高、最佳使用的狀態(tài)。還有商業(yè)房地產市場的發(fā)展，這是一個資訊公司的報告，我們廣泛的關注住宅市場，住宅市場已經過度市場化，但是我們的商業(yè)地產應該市場化的部分，我們市場化非常低，以及資產運營和管理和服務的發(fā)展成熟的程度，也還是有非常巨大的發(fā)展空間。

我們怎么提高居住環(huán)境的質量，提升我們健康的生活和居住的水平，我們有很多的事情要做。這些轉變的結果。實際上，也會讓我們房地產行業(yè)在整個宏觀經濟當中的定位，開始有一些調整。這種調整，它應該是從過去的增長的引擎變成了一個穩(wěn)定器、壓艙石。

從政策的發(fā)展角度，我們要建立一個符合國情、適應市場規(guī)律、短期和長期相結合的長效機制，及其來抑制泡沫，防止大起大落，促進市場的穩(wěn)定。

具體政策上的選擇，我大概有幾個維度。一個是從住房制度的設計和完善；一個理想的住房的制度，應該是為每一個人都能夠提供一個獲取住房的渠道，而且這個渠道是可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)的理想制度。所以我們的住房制度，在未來的發(fā)展當中，應該去進一步的完善供應渠道，改善供應結構，發(fā)展租賃市場，完善終端支持政策。

第二個非常重要的相關的政策，就跟土地供應相關聯。我們總體上來說，未來的發(fā)展方向，應該怎么促進它開發(fā)和利用。還有土地供應，這是調控市場的工具，還是為了滿足需求？我們說應該著眼于需求的滿足來穩(wěn)定供應。還有優(yōu)化供應的結構、降低供應的成本、增強土地供應的彈性。

很多的專家也提到了，我們供應當中非常重要的問題，就是在土地的地價和房價之間形成的反饋，不斷增強的關系。一般來說，開發(fā)商預期房價上漲，所以它愿意支付更高的地價，結果讓地價上漲，地價上漲實際上又讓房價進一步的上漲。而且在一個城市和一個地區(qū)非常短的時間里面不斷的循環(huán)。

大家討論的誘發(fā)泡沫和泡沫不斷壯大的機制中，比如從GDP到價格，價格到公司的營收等等傳統的反饋放大了機制以外。但是，在我們國家，還有非常特殊的渠道，就是住房價格、土地價格之間的反饋關系。這實際上都已經脫離了資本面的支撐，比如說沒有土地了，這些土地的資源就稀缺，價格要上漲，地價漲了以后，房價必然要漲。但是，實際上，我們說這個制度如果變成了供應的方式，確實應該說是不可持續(xù)的。我們做土地供應，應該慢慢的要探索改革的方式。

從住房金融的角度來說，就要建立和完善政策性的住房金融體系，為中低收入家庭提供支持。還有健全房地產金融的體系，有效的防范房地產金融的風險。

那么，通過在賣房的時候的出口，通過資本利得稅，我們叫個人收入所得稅的征收，就可以分享這個房子的收益，如果投資者能夠獲得合理的回報，市場上投機的動力就會削弱。當然我們還有一個持有期，持有期就是大家討論的財產稅，或者叫物業(yè)稅。這個稅，應該也是可以慢慢的去實現一個優(yōu)化現有初期目標，可以把它定位在促進前的房子優(yōu)化配置和有效的使用。

從長期的目標來看，可以再來作為政府重要的稅收的來源。有了完整的房地產稅制的話，有利于房地產市場的穩(wěn)定和市場體系的完善，以及公共服務提供方式的調整。我們現在越來越多的是跨區(qū)域的發(fā)展和要素的流動，但是，我們傳統的公共服務提供，以及公共服務提供能力背后所支撐的稅收的制度，跟行政的管轄是密切相關的。

那么，如何探索跨行政區(qū)域的發(fā)展，形成一個城市群范圍里面各個城市的梯隊和關系，讓大家能夠互補和協同，這也是非常重要的方面。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。