租購(gòu)?fù)瑱?quán)直指要害 一線城市力推租賃房

推地塊、立規(guī)劃、出方案，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，上海、深圳、廣州等一線城市先后“放招”推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。以本周一（7月17日）正式公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》為例，明確將“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，直指租賃住房的“痛點(diǎn)”所在。此前，上海也在全國(guó)范圍內(nèi)首次宣布推出規(guī)定用途為建設(shè)租賃住房的地塊。

一線城市紛紛行動(dòng)的背景，是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“購(gòu)租并舉”的定調(diào)，以及今年5月住建部下發(fā)的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》的頂層設(shè)計(jì)?？梢哉f(shuō)，在積極向住房租賃市場(chǎng)新增供地及增加房源等方面，各級(jí)政府的政策力度較往年顯著提升，以著力引導(dǎo)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，提高存量房的利用效率。

以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推動(dòng)“購(gòu)租并舉”

《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》立足“讓租者幸福居住”，從保障租賃雙方在教育、公積金等方面的權(quán)益，在“供”、“改”兩個(gè)渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育規(guī)范租賃行業(yè)、壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)等方面，提出了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策意見。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，廣州政策的最大亮點(diǎn)在于既注重了權(quán)利對(duì)等，又明確了責(zé)任主體。他表示，人們之所以選擇買房而不是租房，其癥結(jié)在于二者享有的權(quán)益落差過(guò)大。比如子女入學(xué)和戶口捆綁，不買房則難落戶，難落戶則何談入學(xué)。而廣州的方案賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。另外，廣州方案的每一條政策都有明確落實(shí)的責(zé)任主體（如市教育局、市住建委等），這在以往并不多見。

記者注意到，在廣州發(fā)布上述政策之前，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺(tái)了加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往，顯示出各地推進(jìn)“購(gòu)租并舉”的決心。

以上海為例，本月發(fā)布的《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，“十三五”時(shí)期，上海新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，其中將大幅增加租賃住房供應(yīng)，在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐區(qū)、商辦過(guò)剩區(qū)重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套。還將以市場(chǎng)為主，盤活存量住房資源，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

深圳也在本月上旬發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》中提出，要加快出臺(tái)《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開展長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)。北京也擬加快推進(jìn)住房租賃的規(guī)則制定，多渠道增加租賃房源，培育企業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的住房租賃主體，整合社會(huì)閑散住房資源集中經(jīng)營(yíng)管理，并完善“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

“只租不售”改變土地出讓模式

值得一提的是，在北京、佛山等地“招拍掛”出現(xiàn)多宗全自持用地后，上海在全國(guó)范圍內(nèi)首次宣布，推出用途為建設(shè)“租賃住房”的地塊。與之前競(jìng)拍房企競(jìng)報(bào)自持比例至100%不同，上海的這兩幅地塊在掛牌伊始就明確，全部用于建設(shè)租賃住房。這一土地出讓模式的最新改變引起廣泛關(guān)注。

上述兩幅租賃住房地塊分別位于浦東張江和嘉定新城，所建物業(yè)將嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)（70年）整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。競(jìng)買資格除法人和其他組織外，還放寬到自然人，可以獨(dú)立申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。聯(lián)合競(jìng)買申請(qǐng)的，聯(lián)合申請(qǐng)各方的投資比例均須大于1%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從近日掛牌的兩宗自持住宅用地來(lái)看，政府在推出該類土地時(shí)的起始樓板價(jià)并不高（均不到6000元/平方米），這也透露出大力培育上海住房租賃市場(chǎng)的信息。在一、二線城市土地供應(yīng)日益稀缺的當(dāng)下，設(shè)定自持面積，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金占用，實(shí)際上也變相提高了企業(yè)的資金實(shí)力門檻，是希望減少房企的競(jìng)爭(zhēng)，降低地價(jià)上漲預(yù)期。而實(shí)力不濟(jì)的中小房企無(wú)法分得一杯羹，也將被擠出核心城市。所以“只租不售”的形式不失為樓市調(diào)控的一種新嘗試。未來(lái)，租賃型用地比例很可能進(jìn)一步提升。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，推出租賃用地，政府的初衷肯定是希望房屋回歸居住屬性，但需要明確的是，未來(lái)租賃住宅的主體更多還是在居民端，而不是在政府供應(yīng)端。可能90%的租賃住房供給還是要通過(guò)盤活現(xiàn)有居民的房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而不能把希望僅僅寄托在推出純租賃地塊方面。

那么，這些地塊有人要么？“我們對(duì)上海近期推出的兩幅租賃住房用地很感興趣，計(jì)劃參與競(jìng)拍。”旭輝·領(lǐng)寓國(guó)際CEO張愛華向記者表示。

其實(shí)，隨著國(guó)內(nèi)一線城市存量住宅數(shù)量的快速提升，萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)等越來(lái)越多的上市房企也將觸角伸向了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。旭輝·領(lǐng)寓國(guó)際則是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)第一家輕重資產(chǎn)并舉的公司。張愛華告訴記者，無(wú)論是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，還是基于對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的考量，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，在一線甚至部分二線城市，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)足夠大，已經(jīng)有越來(lái)越多的80后、90后人群自愿租房。作為一家快速發(fā)展的房地產(chǎn)公司，旭輝也需要有新的“跑道”。

據(jù)介紹，自去年底成立以來(lái)，旭輝·領(lǐng)寓國(guó)際已在上海、杭州、重慶等十多座城市擁有超過(guò)5000間房間、20萬(wàn)平方米的管理規(guī)模，已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的出租率均超過(guò)90%。“今年，我們準(zhǔn)備入市兩萬(wàn)間房源，未來(lái)五年的目標(biāo)是要達(dá)到20萬(wàn)間的規(guī)模，并希望能登陸A股市場(chǎng)。”張愛華說(shuō)道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。