同致行2月份鄭州樓市數(shù)據(jù)：銷量下滑 價格上升

月內(nèi)正值春節(jié)銷量下滑

月度商品房供應(yīng)67.4萬㎡，去化41.5萬㎡，價格平穩(wěn)上升

商品住宅銷量維持高位，價格回升

商業(yè)供銷雙雙下滑，價格為半年來最低水平

辦公本月供不應(yīng)求，但價格創(chuàng)兩年來新低

管城區(qū)發(fā)力，銷量首次領(lǐng)跑全市

1、商品房市場——當(dāng)樓市遇上春節(jié)，銷量雖下滑，但3年來同期最高

2015年2月份，正值中國的傳統(tǒng)節(jié)假日“春節(jié)”，當(dāng)樓市遇上春節(jié)，銷量必將下滑。雖然2015年樓市開年勢頭強(qiáng)勁，但依然抵擋不了節(jié)日的沖擊，月度商品房銷量41.5萬㎡，為近三個月的最低水平，但卻是3年來同時期的最高銷量。

樓市在經(jīng)過2014年的整體冷淡期之后，在取消限購、取消限貸、降息、降準(zhǔn)等一系列政策的支持下，預(yù)計2015年樓市將逐漸復(fù)蘇，成交量價將有所反彈。

2月份，鄭州市商品房供應(yīng)67.4萬㎡，環(huán)比下降59.8%，同比上升337%；銷售41.5萬㎡，環(huán)比下降52%，同比上升176%，月度成交均價8766，價格穩(wěn)中有升，環(huán)比上升0.9%，同比下滑8%。

1.1、商品房庫存——供銷比有所下滑，但依然供過于求，庫存量加大

2月份，鄭州市商品房供應(yīng)67.4萬㎡，去化41.5萬㎡，供過于求，供求比1.62，月度庫存量25.9萬㎡。

截止到2015年2月底，鄭州市商品房市場庫存量達(dá)1376.5萬㎡，庫存量在進(jìn)一步加大，按照近3個月月均78萬㎡的去化速度計算，需要17.6個月的去化周期。

從各區(qū)域的存庫來看，位居前三的依然是二七區(qū)、高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)，庫存量分別為229.4萬㎡、165.8萬㎡、96.1萬㎡。這三個區(qū)域目前樓盤林立，區(qū)域供應(yīng)充足，供需矛盾較為突出，未來競爭也較為激勵，以去庫存為主。

其次是管城區(qū)庫存量54.6萬㎡，經(jīng)開區(qū)庫存量46.4萬㎡，中原區(qū)庫存量43.4萬㎡，鄭東新區(qū)庫存量39.1萬㎡，而所有區(qū)域中一直以來以配套、價位領(lǐng)跑鄭州的金水區(qū)則處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前庫存嚴(yán)重不足，區(qū)域需求旺盛，未來區(qū)域隨著城改項目的陸續(xù)入市，需求量將有所緩和，但依然會處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價格依然會保持高位。

1.2、商品房各物業(yè)成交面積——商品住宅銷量占比上升，其余物業(yè)銷量占比均有所下滑

2月份，鄭州市商品房共計銷售41.5萬㎡，各物業(yè)形態(tài)均有不同程度的下滑。但從各物業(yè)形態(tài)的銷量占比來看，商品住宅卻有所上升，月度住宅銷售35.3萬㎡，占比85%，較1月份上漲8個百分點；商業(yè)銷售1.49萬㎡，占比4%，下滑3個百分點；辦公銷售4.35萬㎡，占比10%，同比下滑2個百分點；經(jīng)適房銷售0.4個百分點，占比1%，下滑3個百分點。其他用房共計去化0.0032萬㎡，占比較少。

2、商品住宅——量跌價漲

2月份，鄭州市商品住宅供應(yīng)36.9萬㎡，同比上升167%，環(huán)比下降61%，而月內(nèi)商品住宅共銷售35.3萬㎡，環(huán)比下降47%，同比上升27%。商品住宅依然是供過于求的狀態(tài)，供求比本月為1.64。商品房成交價格8414元/㎡，較1月份有所反彈，但較為平穩(wěn)，環(huán)比上升1.2%，同比下降3.8%。

2.1、商品住宅庫存——供需趨于平衡，庫存有微幅增長

鄭州市商品住宅庫存在經(jīng)過前三個月的直線增長之后，近兩個月增速放緩。本月商品住宅供應(yīng)36.9萬㎡，去化35.3萬㎡，供微高于求，截止到2月底，鄭州商品住宅整體庫存量為526.4萬㎡，按照近3個月月均57.5萬㎡的去化速度計算，共計需要9.15個月，在所有物業(yè)形態(tài)中，商品住宅的庫存量最為合理。

分區(qū)域庫存來看，各區(qū)域庫存可分為兩大梯隊，第一梯隊為二七、高新、經(jīng)開和惠濟(jì)區(qū)，均呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，目前庫存量分別為95、75.1、40.7、23.3萬㎡，和上個月的梯隊狀態(tài)保持一致。其余四個區(qū)域商品住宅市場均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前供需缺口分別為管城區(qū)40.3萬㎡，鄭東新區(qū)79.7萬㎡，中原區(qū)84萬㎡，缺口最為嚴(yán)重的則屬金水區(qū)，目前缺口量為192.1萬㎡。

2.2、各住宅類型成交量價——各物業(yè)銷量占比穩(wěn)定，類洋房價格下降

2月，鄭州市商品住宅共計去化35.3萬㎡，分建筑形態(tài)來看，高層依然是市場主力，共計去化31.01萬㎡，占月度銷量的88%，較1月份占比增加0.7個百分點，價格8227元/㎡，環(huán)比上升1.7%；

其次是類洋房，共計去化1.54萬㎡，本月度銷量排名第二，銷量占月度銷量的4%，較1月份下降0.1個百分點，價格9257元/㎡，環(huán)比下滑5.3%，是本月所有住宅類型中唯一價格有所下降的；

第三是小高層產(chǎn)品，共計去化1.45萬㎡，占月度銷量的4%，較上月增加0.4個百分點，均價8292元/㎡，環(huán)比上升2.5%；別墅洋房本月共計消化1.3萬㎡，銷量占月度銷量的4%，較上月下降1個百分點，均價12043元/㎡，環(huán)比上升9.2%。

整體來看，2015年住宅市場的價格較為堅挺。

2.3、成交面積段——主力面積段依然為80-90㎡和120-144㎡

2015年2月，鄭州市商品住宅成交面積有所下滑，分面積段來看，各面積段均有不同程度的下滑，但成交主力軍依然是80-90㎡的剛需產(chǎn)品，共計銷售15.69萬㎡，較1月份下降10.88萬㎡，此面積段銷售均價8350元/㎡，較1月份的8075元/㎡的銷售均價環(huán)比上漲3.4%，代表項目有公園道1號、綠都紫荊華庭、鼎盛陽光城、城開綠城綠園、萬科城。

其次是120-144㎡產(chǎn)品，月度共計銷售7.21萬㎡，較上月下降5.96萬㎡，銷售均價8567元/㎡，較上月的8596元/㎡環(huán)比下滑0.3%，價格基本持平，此面積段產(chǎn)品價格也是所有產(chǎn)品類型中價格最為穩(wěn)定的一種，代表項目有瀚宇天悅、綠都紫荊華庭、華啟金悅府等項目。

2.3、成交價格段——主流價格段重又回歸7000-8000

2月份，鄭州商品住宅市場成交主流價格段逆襲，重又回歸到7000-8000元/㎡，月內(nèi)共計銷售1138套，套數(shù)占比31.8%，較1月份增加8.5個百分點，此面積段產(chǎn)品也是本月銷量占比增加最多的，代表項目有公園道1號、國鑫南坪雅居、綠都紫荊華庭等項目。

其次是8000-9000元/㎡價格段，共計銷售1009套，銷售套數(shù)占比28.2%，較上月下降5.7個百分點，代表項目有公園道1號、和昌灣景國際、綠都紫荊華庭、鼎盛陽關(guān)城等項目。

10000元/㎡以上產(chǎn)品本月銷量較上月也有所增加，共計銷售538套，銷量占月度銷量的15%，較上月增加3.7個百分點。

3、商業(yè)市場——供銷雙雙下滑，價格為半年來的最高水平

2月份，鄭州市商業(yè)用房供應(yīng)量6.03萬㎡，而本月共計去化1.49萬㎡，供求比4.05，供需嚴(yán)重失衡。本月商業(yè)用房銷售均價20155元/㎡，銷售價格也是半年來的最高水平，緣于本月在城市中心城區(qū)的商業(yè)項目有集中備案，代表項目為金水建業(yè)凱旋廣場、鄭州金水萬達(dá)中心、正商佳仕閣、裕華廣場等，這些項目的備案價格較高，提升了整體的商業(yè)項目備案均價。

3.1、商業(yè)物業(yè)庫存——供過于求，庫存量繼續(xù)上升

鄭州商業(yè)用房的供應(yīng)量一直以來都處在高位，而且自2013年之后庫存量激增，截止到2015年2月份，商業(yè)用房庫存量高達(dá)250.7萬㎡，與此同時，商業(yè)用房的去化速度卻一般，因此庫存量一直在加劇，按照近3個月月均5.92萬㎡的去化速度，需要42.3個月的去化周期，去化壓力明顯。

分區(qū)域來看，各區(qū)域均有不同程度的去化壓力，從庫存量來看，二七區(qū)以70.9萬㎡的庫存量位居第一，其次是中原區(qū)，庫存量48.7萬㎡，第三、第四的依然為金水區(qū)和鄭東新區(qū)，庫存量分別為29.1、27.4萬㎡，相對而言，管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)和經(jīng)開區(qū)的庫存量稍小，分別為4.7、3.9、2.9萬㎡，是所有區(qū)域中泡沫化最小的區(qū)域。

3.2、成交面積段——30-50㎡小面積段產(chǎn)品成交火爆，50-100㎡次之

2015年2月份，商鋪共計成交1.48萬㎡，共計150套，其中以30-50㎡小面積產(chǎn)品成交良好，共計成交60套，成交面積2531㎡，成交均價11561元/㎡，緣于此面積段產(chǎn)品面積適中、價位較低，總價不高，客戶的承受能力較強(qiáng)；其次是50-100㎡面積段產(chǎn)品，共計成交30套，成交面積2231㎡，成交均價27772元/㎡，是本月所有面積段產(chǎn)品中價位最高的產(chǎn)品，排名第三的是30㎡以下產(chǎn)品，共計19套，100-150㎡產(chǎn)品共計成交16套，其余各面積段產(chǎn)品成交量不超過10套。

4、辦公市場——供不應(yīng)求，價格創(chuàng)兩年來新低

2月份，鄭州市辦公用房供應(yīng)量1.68萬㎡，供應(yīng)量自2014年11月份以來連續(xù)3個月持續(xù)增加之后，本月大幅下滑，本月辦公用房去化4.35萬㎡，備案價格8452元/㎡，價格繼續(xù)下降，再創(chuàng)新低，達(dá)到了2013年以來的最低水平，緣于本月有大量低價項目集中備案，代表項目有江泰天宇國際。

4.1、辦公物業(yè)庫存——供不應(yīng)求，庫存呈下滑趨勢

1月份，鄭州市辦公用房供應(yīng)1.68萬㎡，去化4.35萬㎡，截止到2015年2月底，鄭州市辦公用房庫存量156.5萬㎡，供應(yīng)量有所下滑，按照近3個月月均12.91萬㎡的去化速度來算，辦公用房去化完畢需要12.1個月，近幾個月庫存量有所下滑，庫存趨向合理化。

分區(qū)域來看，區(qū)域庫存可分為兩個梯隊，第一梯隊為供不應(yīng)求的區(qū)域，主要為金水區(qū)和經(jīng)開區(qū)，供需缺口分別為7.93萬㎡和0.45萬㎡。而其他區(qū)域庫存量均較多，管城區(qū)以49.4萬㎡的庫存量位居第一；二七區(qū)第二，庫存量28.4萬㎡；鄭東新區(qū)、高新區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)的庫存量分別為23.9、23、18.1、13萬㎡，有一定的去化壓力。

4.2、成交面積段——50-200㎡面積段產(chǎn)品成交良好

2015年2月份，辦公用房共計成交4.35萬㎡，各成交面積段梯隊明顯。

在所有產(chǎn)品中50-200㎡面積段成交量較好，其中50-100㎡產(chǎn)品共計成交152套，占比10.1%，成交面積1.25萬㎡，成交均價6899元/㎡；

其次是100-200㎡產(chǎn)品，成交113套，占比32.6%，成交面積1.49萬㎡，成交均價9426元/㎡；

再次是50㎡以下的產(chǎn)品，成交35套，均價8398元/㎡；200-300㎡、300-500㎡以及＞500㎡的產(chǎn)品分別成交30、12、5套，成交均價分別為9462、11335、3821元/㎡，500㎡以上產(chǎn)品成交價格低緣于均為大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園以及鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園的低價成交，拉低了整體備案均價。

5、區(qū)域市場——管城區(qū)發(fā)力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他區(qū)域

2月，管城區(qū)銷量位居第一，打破了以往的市場格局，全月區(qū)域銷量共計11.43萬㎡，其余各區(qū)域的銷量均在6.3萬㎡以下。

分物業(yè)形態(tài)來看，商品住宅依然是管城區(qū)第一，全月銷量10.92萬㎡，緣于本月綠都紫荊華庭項目的大量備案拉動了區(qū)域整體的銷量，其次是中原區(qū)、金水區(qū)和二七區(qū)，月度銷量分別為5.24、4.5、4.15萬㎡，其余各區(qū)域的銷量均低于4萬㎡。

辦公市場方面，各區(qū)域良莠不齊，鄭東新區(qū)和金水區(qū)的市場地位無人撼動，月度銷量分別為1.26、1.13萬㎡，其余各區(qū)域銷量均在1萬㎡以下，而經(jīng)開區(qū)則開始發(fā)力，開始有辦公項目的備案，代表項目尚東美立方。

商業(yè)市場方面，各區(qū)域月均銷量均較低，2月份中原區(qū)再次摘得桂冠，以1.63萬㎡的銷量領(lǐng)跑鄭州，代表項目金馬凱旋家居CBD、升龍?zhí)靺R廣場；其次是二七區(qū)，月度銷量1.15萬㎡，典型代表項目江泰天宇國際，其余各區(qū)域銷量均在1萬㎡以下。

2月份，鄭州市商品住宅均價8414元/㎡，辦公用房均價8452元/㎡，商業(yè)用房均價20155元/㎡，本月辦公用房成交均價有所下滑，商業(yè)用房成交均價有較大幅度的上漲，而商品住宅的成交均價則平穩(wěn)上漲。

商品住宅市場，區(qū)域價格差距拉低，價差逐漸縮小，本月金水區(qū)第一，成交均價10159元/㎡，其次是鄭東新區(qū)，成交均價10192元/㎡，二七、管城、經(jīng)開區(qū)的成交均價是8字頭，而高新、中原區(qū)則是7字頭，目前屬于成交價格較低的區(qū)域。

辦公市場，本月各區(qū)域價格差較大，而特征最為明顯的則屬中原區(qū)和高新區(qū)，成交均價分別為4654、4861元/㎡，緣于這兩個區(qū)域本月有遠(yuǎn)郊項目的集中備案，代表項目為中原區(qū)的中國中部元通紡織服裝品牌中心和高新區(qū)的鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園。

商業(yè)市場方面，經(jīng)開區(qū)價格領(lǐng)跑鄭州市，成交均價28833元/㎡；其次是金水區(qū)，成交均價25606元/㎡，鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)分別以22425、21165元/㎡排名第三、第四，其余各區(qū)域成交均價均低于20000元/㎡，但整體來看，商業(yè)物業(yè)成交價格有所回升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。