6月末商品房待售面積同比下降9.6% 去庫存見效

今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長11.2%，增速比前5月提高1.3個百分點(diǎn)。同期，房企拿地面積同比增長8.8%，增速提高3.5個百分點(diǎn)。6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.37，達(dá)到最近一年多以來的高點(diǎn)。

房企在業(yè)績驅(qū)動下的加速推盤，以及中西部市場的持續(xù)旺盛，催生了近期樓市銷售最強(qiáng)勁的一個月份。

國家統(tǒng)計(jì)局7月17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%。在連續(xù)下滑三個月后，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速雙雙回升。同期，房企拿地面積、資金來源等指標(biāo)的增速也轉(zhuǎn)跌為升，投資增速則繼續(xù)下滑。

其中，6月單月的銷售面積，創(chuàng)下歷史第二高點(diǎn)。被認(rèn)為是促成上半年銷售數(shù)據(jù)變化的主因。

此外，今年以來，中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)銷售增速一直高于全國均值，凸顯出市場熱點(diǎn)所在。而在去年，東部地區(qū)一直為房地產(chǎn)銷售的“主戰(zhàn)場”。

6月銷售走高

銷售數(shù)據(jù)的回升，被認(rèn)為是6月份樓市數(shù)據(jù)最為顯著的特征。

自2016年4月的高點(diǎn)后，全國商品房銷售面積和銷售額增速就不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。到今年1-5月，銷售面積增速已從高點(diǎn)時（2016年1-4月）的36.5%，收窄到14.3%；銷售額增速從高點(diǎn)時的55.9%收窄到18.6%。

今年1-6月，上述兩個指標(biāo)的增速雙雙回升，被認(rèn)為是6月單月市場交易旺盛所致。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)測算，6月單月，全國商品房銷售面積達(dá)到了19842萬平方米，環(huán)比5月增長50.7%，同比增長21.4%。這一規(guī)模是繼2016年12月以來的第二高點(diǎn)。

中信建投的研報指出，6月房企在沖刺（半年度）業(yè)績目標(biāo)的推動下加速推盤，是導(dǎo)致單月銷售額沖高的主因。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，6月商品房成交單價繼續(xù)下降（目前已連續(xù)三個月下降），說明從成交結(jié)構(gòu)上看，市場熱點(diǎn)正在向三四線城市轉(zhuǎn)移。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出類似的結(jié)論。今年以來，中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷售增速一直在均值以上，東部地區(qū)則始終低于全國均值。相比之下，去年的大部分時間里，東部地區(qū)的銷售增速是最高的。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，東部區(qū)域是樓市調(diào)控重點(diǎn)，今年以來，大量資金向中西部和三四線城市轉(zhuǎn)移，在這些區(qū)域市場，無論剛需還是改善型需求都有較為明顯的上升。

在銷售增長的同時，房地產(chǎn)市場的其他指標(biāo)也出現(xiàn)改善。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長11.2%，增速比前5月提高1.3個百分點(diǎn)。同期，房企拿地面積同比增長8.8%，增速提高3.5個百分點(diǎn)。6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.37，達(dá)到最近一年多以來的高點(diǎn)。

在調(diào)控的影響下，上述三個指標(biāo)下行的壓力較大。此番止跌回升，在一定程度上也被認(rèn)為是銷售升溫的提振所致。如在房企資金來源中，1-6月的“定金和預(yù)售款”增速就明顯提升。

但投資數(shù)據(jù)增速仍在下滑，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點(diǎn)，該指標(biāo)增速已連續(xù)兩個月下滑。

補(bǔ)庫存周期將至？

銷售指標(biāo)被視為樓市冷熱的基礎(chǔ)因素，但此次銷售的升溫，恐怕仍是短暫現(xiàn)象。中信建投指出，考慮到下半年信貸指標(biāo)收緊、放款時間延長、成本提升，預(yù)計(jì)銷售端整體下滑的趨勢難以改變。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，市場將在7-8月迎來傳統(tǒng)淡季，緊接著就是9-10月的傳統(tǒng)旺季，因此不排除銷售情況繼續(xù)出現(xiàn)波動的可能。但總體而言，銷售增速總體下滑的趨勢很難改變。

他還認(rèn)為，隨著銷售下滑和資金面的收緊，樓市的其他指標(biāo)增速也有可能繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向下。

但由于過去兩年房地產(chǎn)銷售高速增長，仍對去庫存起到了積極作用。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，同比下降9.6%。自今年3月以來，該指標(biāo)已連續(xù)4個月下滑，且實(shí)現(xiàn)了自2015年3月以來最近28個月的最低值。

按照中信建投的觀點(diǎn)，土地供給側(cè)變化是這輪去庫存被忽視的原因。因?yàn)樽?013年以后，全國房地產(chǎn)用地的供應(yīng)面積就逐年下降，其中三線城市的降幅尤其明顯，東北和中西部的很多三線城市，土地供應(yīng)量下降了一半以上。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，該公司在中西部的很多項(xiàng)目，今年錄得較好的銷售業(yè)績，且由于部分城市房價上漲較快，一些區(qū)域公司還貢獻(xiàn)了一定的利潤。而在過去兩年，利潤的貢獻(xiàn)多來自于一二線城市。

該人士認(rèn)為，對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口結(jié)構(gòu)較好、供應(yīng)相對不足的三線城市，不排除繼續(xù)增加投資的可能。而對于一二線城市，“所有企業(yè)都不會放松”。中信建投指出，從供應(yīng)端來看，今年大部分城市的供地計(jì)劃都有所上調(diào)，這無疑會提振企業(yè)的投資熱情。受此影響，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增速全年下行的趨勢不會改變，但回落的幅度會比預(yù)期樂觀，該機(jī)構(gòu)的估算為“全年增長5%左右”。

從更長的周期來看，利好因素仍然存在。中信建投還表示，通過對10個城市的跟蹤發(fā)現(xiàn)，其在“十三五”期間的土地供應(yīng)計(jì)劃，較“十二五”平均增長37%，除重慶以外的其他城市都明顯增加了供應(yīng)。如果這些計(jì)劃能確保完成，則意味著從2017年開始，市場的供需結(jié)構(gòu)將迎來新一輪的改善。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2014年到2016年，房企購置土地面積幾乎連續(xù)三年處于負(fù)增長狀態(tài)，直到2017年才轉(zhuǎn)為正增長。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這說明房企將進(jìn)入新一輪的補(bǔ)庫存周期，并為下一輪的市場周期蓄力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。