半年8起并購 融創(chuàng)存貨增4842萬方平均單價(jià)2100元

7月10日上午，萬達(dá)和融創(chuàng)公布，融創(chuàng)以631.7億元價(jià)格收購萬達(dá)集團(tuán)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)、76個(gè)酒店100%股權(quán)。當(dāng)天，雙方簽署了框架協(xié)議，并約定在7月31日之前簽署正式協(xié)議。

這是孫宏斌帶領(lǐng)下的融創(chuàng)中國2017年發(fā)起的第8起收購，也是融創(chuàng)并購史上最大的一筆交易。

在今年半年多時(shí)間里，融創(chuàng)累計(jì)為并購支出高達(dá)1002.07億元，超過2016年一年并購花費(fèi)，是2015年全年并購支出的兩倍。

孫宏斌熱衷并購并非沒有緣由，2016年融創(chuàng)中國銷售額首次超過千億，其中有一半貢獻(xiàn)來自于并購。今年上半年并購讓融創(chuàng)中國的土地儲(chǔ)備量在2016年底的基礎(chǔ)上增長了50%，土地儲(chǔ)備量超過15萬畝。

這一土地儲(chǔ)備量雖然與恒大、碧桂園、綠地還有一定差距，但已經(jīng)逼近萬科和保利。

不僅如此，今年的8起并購共為融創(chuàng)帶來了4841.88萬平方米的權(quán)益存貨。

收購萬達(dá)項(xiàng)目獲得4萬畝土地儲(chǔ)備

7月10日萬達(dá)和融創(chuàng)公布項(xiàng)目事宜后，市場一片嘩然，不僅外界對(duì)相關(guān)信息所知甚少，甚至萬達(dá)和融創(chuàng)的管理層也感到意外和突然。

一位融創(chuàng)北京地區(qū)的員工表示，直到雙方簽訂框架協(xié)議的前一天，融創(chuàng)公司一部分人才獲得消息，大多數(shù)普通員工都是公布時(shí)才知道的。此外，有消息顯示，7月8日，孫宏斌才將收購一事通知區(qū)域總一級(jí)高管。

萬達(dá)方面同樣如此，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者就收購一事向萬達(dá)文旅研究院、文旅城項(xiàng)目公司相關(guān)管理層了解情況，其均表示事出突然，此前并未聽說過任何相關(guān)消息。7月4日王健林還出席了昆明文旅城項(xiàng)目開工儀式。

7月11日，融創(chuàng)中國發(fā)布的公告顯示，融創(chuàng)中國以295.75億元價(jià)格收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，以335.95億元價(jià)格收購萬達(dá)76家酒店100%的股權(quán)，總代價(jià)為631.7億元，成為近年地產(chǎn)行業(yè)最大一起并購。

萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目總建筑面積5897萬平方米，如果按照這一體量粗略計(jì)算，融創(chuàng)收購成本只有501.53元/平方米。不過，除了?？?/strong>、昆明、濟(jì)南3個(gè)項(xiàng)目外，萬達(dá)文旅其他10個(gè)項(xiàng)目均已經(jīng)有部分售出，實(shí)際成本并沒有這么低。

融創(chuàng)中國公告顯示，萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目自持面積為923.93萬平方米，可銷售面積為4973.12萬平方米。

但融創(chuàng)通過這一并購獲得巨量土地儲(chǔ)備是事實(shí)，據(jù)2016年萬達(dá)商業(yè)年報(bào)顯示，截至2016年底，南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、桂林、成都和重慶9個(gè)項(xiàng)目擁有36449.25畝土地儲(chǔ)備。

此外，在2010年到2012年期間，萬達(dá)在西雙版納國際度假區(qū)累計(jì)獲得4000畝土地。今年6月份，濟(jì)南和昆明項(xiàng)目先后獲得累計(jì)2885.55畝土地，由此粗略計(jì)算，融創(chuàng)通過收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目共計(jì)獲得43334.8畝土地。

按照儲(chǔ)備土地規(guī)模來計(jì)算，融創(chuàng)收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目獲取土地成本為68.25萬元/畝。此外，除了獲取的土地外，?？陧?xiàng)目戰(zhàn)略簽約土地及其他12個(gè)項(xiàng)目待拿地部分共計(jì)鎖定了14624.8畝土地。

融創(chuàng)收購萬達(dá)76家酒店總建筑面積為324.9萬平方米，收購成本為10341.11元/平方米，根據(jù)雙方約定，合同期內(nèi)，這些酒店仍由萬達(dá)方面負(fù)責(zé)運(yùn)營。

此外，融創(chuàng)收購資金除了自有資金外，還有296億元來自萬達(dá)的委托貸款，占到總交易金額的4成以上。

半年8起收購

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年至今半年多時(shí)間里，融創(chuàng)中國就進(jìn)行了8次收購，累計(jì)花費(fèi)1002.07億元，已經(jīng)接近2016年并購支出。

1月8日，融創(chuàng)宣布以15.1億元代價(jià)收購成都紫希商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，獲得位于成都高新區(qū)的新川商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地143.44畝，可供銷售的面積為38.75萬平方米，由此拉開了融創(chuàng)2017年并購之路。

1月9日，融創(chuàng)以26億元入股鏈家地產(chǎn)，獲取了鏈家6.25%股權(quán)；4天后，再次宣布以150.41億元入股樂視，獲得樂視網(wǎng)8.61%股份、樂視影業(yè)15%的股份和樂視致新33.5%的股份，樂視旗下累計(jì)有2.5萬畝土地。

兩個(gè)月后的3月1日，融創(chuàng)再次出手以23.04億元價(jià)格從合作伙伴手中收購了合肥項(xiàng)目30%股權(quán)、武漢項(xiàng)目49%股權(quán)，從而成為兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)際控制人。兩項(xiàng)目占地面積673.09畝，可供銷售的面積為92.92萬平方米。

5月12日，融創(chuàng)以總價(jià)102.5億元拿下天津星耀投資80%的股權(quán)，從而獲得這個(gè)爛尾近10年的項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地3945畝，可供銷售面積達(dá)235萬平方米。

5月31日，融創(chuàng)以21億元價(jià)格拿下重慶華城富麗項(xiàng)目60%的股權(quán)，再次獲得54.37萬平方米的存貨。

5天后，融創(chuàng)以32.32億元價(jià)格拿下大連潤德干城項(xiàng)目100%股權(quán)，該項(xiàng)目占地619.73畝，120.26萬平方米總建筑面積全部處于待售狀態(tài)。

一直到7月10日，融創(chuàng)收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)和76家酒店100%股權(quán)，成為融創(chuàng)中國2017年并購之戰(zhàn)的頂峰之作。

此前，孫宏斌曾透露，2016年融創(chuàng)還在香港洽談了多起并購，最后因?yàn)閮r(jià)格等多個(gè)原因以失敗告終。

2017年的8起收購戰(zhàn)讓融創(chuàng)獲得48759.75畝土地，這些項(xiàng)目總建筑面積達(dá)6707.46萬平方米，其中可售面積達(dá)5514.42萬平方米。如果加上截至2016年底存貨，融創(chuàng)存貨總量接近1.4億平方米。

并購支撐

從收購綠城中國開始，融創(chuàng)開始走上通過并購急速擴(kuò)張的道路，其2014年銷售額為658.47億元，2015年銷售額增至734.6億元，增長部分不足百億，但到了2016年，銷售額大幅增長至1553億元，在2015年基礎(chǔ)上翻了一番。

支撐融創(chuàng)業(yè)績快速上漲的不僅是近兩年房地產(chǎn)的上行行情，也得益于融創(chuàng)通過并購擴(kuò)張的策略。

2016年3月份底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備為4.77萬畝，較2015年底已經(jīng)接近翻倍，到2016年底，已經(jīng)增至10.94萬畝，再次翻番。

通過2017年8起收購，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備、存貨均獲得大幅度提升。融創(chuàng)中國年報(bào)顯示，截至2016年底，其土地儲(chǔ)備為10.937萬畝，如果收購萬達(dá)項(xiàng)目交易完成后，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備面積可達(dá)15.9315萬畝，較2016年底增加了45.67%。

并購在其中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，在新增的5萬畝土地中，通過二級(jí)市場招拍掛獲得土地只有1185.74畝，另外4.876萬畝土地全部通過并購獲得，占比超過97%，2016年全年這一比例只有62%。

除了直接的土地儲(chǔ)備外，萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目還有14624.8畝戰(zhàn)略協(xié)議土地，樂視旗下還有除美國項(xiàng)目外近2萬畝土地，其中浙江莫干山、重慶、上海等樂視旗下土地中，有相當(dāng)部分是可供銷售的。

再從存貨來看，截至2016年底，融創(chuàng)中國在全國44個(gè)城市累計(jì)有239個(gè)項(xiàng)目，其中150個(gè)項(xiàng)目通過并購而來，這些項(xiàng)目存貨面積為8423.33萬平方米，總貨值達(dá)4100億元，融創(chuàng)2017年銷售目標(biāo)為2100億元。

除去萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目中部分存貨已經(jīng)售出，其中大部分都將變成未來融創(chuàng)沖擊行業(yè)第一的籌碼。

此外，融創(chuàng)還持有金科23.15%股份，據(jù)申萬宏源證券研究顯示，金科土地儲(chǔ)備為27690畝，可供出售的面積938萬平方米，可售貨值約為1782億元。融創(chuàng)在其中擁有412.53億元權(quán)益。