投資回報難料 養(yǎng)老地產(chǎn)難解商業(yè)模式與退出困局

中國的房地產(chǎn)逐步進入存量時代，各類企業(yè)紛紛嘗試涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但由于養(yǎng)老準入門檻較高，商業(yè)模式不成熟，退出機制不清晰，從而使得預備轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的的企業(yè)無法找到合適的進入方式與切入點。

6月30日，上海（樓盤）克而瑞商務咨詢有限公司(易居)聯(lián)合永泰紅磡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資集團（以下簡稱“永泰紅勘”）主辦的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之養(yǎng)老合作國際論壇如期而至，以“新模式、新產(chǎn)品、新退出”為主題，共同探討?zhàn)B老供求雙方的合作平臺。

地產(chǎn)+養(yǎng)老合作共贏

隨著上海老齡化趨勢逐年加劇，萬科、綠城、保利、遠洋等地產(chǎn)開發(fā)巨頭紛紛將目光瞄準了養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)。

同大多數(shù)地產(chǎn)商一樣，永泰紅勘初涉養(yǎng)老，也是從開發(fā)入手，先后開發(fā)了樂頤小鎮(zhèn)、樂璟會等項目。而在經(jīng)過兩次拿地開發(fā)的重資產(chǎn)投入之后，永泰紅勘開始向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

永泰紅磡投資發(fā)展中心總經(jīng)理程果表示，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場剛需來看，如今很多企業(yè)都瞄準了中高護產(chǎn)業(yè)，然而，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，供給端卻表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)不平衡。“目前市場養(yǎng)老供應主體主要分為地產(chǎn)商、保險機構(gòu)、政府公建及改造，而各供應主體的產(chǎn)品類型分別是適老化地產(chǎn)項目、綜合性大盤開發(fā)和單體養(yǎng)老機構(gòu)。”

根據(jù)目標客戶需求不同，地產(chǎn)商可發(fā)展的養(yǎng)老項目模式有三種：養(yǎng)老機構(gòu)、CCRC、長者社區(qū)。而國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式主要分為出售型退出模式、運營型盈利模式和保險三種模式，其中，銷售型以商業(yè)開發(fā)直接出售產(chǎn)權(quán)為主要收入的盈利模式；月費型以持有出租收取租金及管理費用“兩部制”為主要收入的盈利模式；保險型則通過賣保險理財產(chǎn)品，使客戶獲得養(yǎng)老項目的居住使用權(quán)，申請入駐成功后再付租金和設(shè)施使用費，典型項目就是泰康北京（樓盤）燕園、上海申園等。

程果認為，當前全行業(yè)面臨的普遍困難表現(xiàn)為整體規(guī)劃和消防，尤其是在今年上半年，政府整治類住宅之后，養(yǎng)老項目的規(guī)劃審批越來越難，“投資者選擇退出模式時往往需要考量資金要求、開發(fā)方式和運營保障等三大要素，”他鄭重地指出，“養(yǎng)老，是一個社會問題，但也是一種商業(yè)行為。所以，地產(chǎn)+養(yǎng)老，合作才能共贏!”

前期規(guī)劃最重要

美國SmithGroupJJR中國區(qū)副總裁HankByma則講到了關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計行業(yè)的市場考量。他表示，市場考量最為重要的是定位、市場及消費群的穩(wěn)定性。與此同時，還包括分析老年人的需求、到市中心及醫(yī)院的距離、保證高品質(zhì)和便利性、必須接受私人付款及保險、與國際運營機構(gòu)合作或者自行提供服務、在新市場中謹慎規(guī)劃等。

在談到養(yǎng)老項目與房地產(chǎn)項目的區(qū)別時，Byma認為，CCRC是一種持續(xù)養(yǎng)老社區(qū)，是設(shè)施與服務的融合；而房地產(chǎn)開發(fā)更多的是提供住房及設(shè)施，與居民沒有太大的關(guān)系，它是根據(jù)銷售市場來進行戶型分類的。

他表示：“在產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，最為重要的是前期的總體規(guī)劃，組織并確認項目基地及規(guī)劃，建立社區(qū)中的影響力，考慮附近交通，無障礙設(shè)施及環(huán)境因素;規(guī)劃目標包括提高發(fā)展價值在自然的環(huán)境中及美學中發(fā)展，與周圍社區(qū)及空間的融合。”

英國孝爾健康中國區(qū)總監(jiān)DavidGray同樣表示：“在做項目之前，要對當?shù)厥袌鲎龊谜{(diào)查，知道市場需求的是什么，他們想要得到的服務是什么，確定了這幾點，才去投資。”

據(jù)悉，在正式投資之前，需要參觀項目地點、項目地點評估報告、分析市場可行性，市場定位報告、董事會簽字批準、投資評定、市場檢測等諸多環(huán)節(jié)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。