野村：融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13文旅項(xiàng)目土地成本極低

7月12日下午，高力國(guó)際在香港舉辦物業(yè)市場(chǎng)年中發(fā)布會(huì)時(shí)提及，2017年香港的住宅回報(bào)率為2.4%，盡管低于1997年的3.76%水平，但現(xiàn)在的回報(bào)率比通脹、按揭利率和定存利率都高。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，高力國(guó)際在回顧住宅市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去20年內(nèi)，香港樓價(jià)升幅99.2%，其中中小型物業(yè)跑贏大型物業(yè)32.7%。其表示，樓價(jià)升幅與貨幣供應(yīng)M3關(guān)系密切，其中M3從1997年2.89萬(wàn)億港元升至現(xiàn)在13.11萬(wàn)億港元，增幅達(dá)353.3%。

相比之下，過(guò)去20年內(nèi)香港住宅租金升幅僅為30.3%，中小型物業(yè)依然跑贏大型物業(yè)28.9%。租金升幅遠(yuǎn)低于樓價(jià)升幅主要是現(xiàn)在的通脹只有2%，較1997年的5.8%低3.8個(gè)百分點(diǎn)，但銀行定存（以3個(gè)月計(jì)）卻由8.43%降至0.01%。

高力國(guó)際亞洲區(qū)股估價(jià)及咨詢服務(wù)部副常務(wù)董事張翹楚表示，盡管2017年本港住宅回報(bào)率2.4%低于1997年1.32個(gè)百分點(diǎn)，但銀行按揭利率卻由1997年12%跌至目前的1.86%。綜合計(jì)算之下，現(xiàn)在住宅回報(bào)實(shí)際高于1997年同期水平。

此外，他表示，盡管香港采用與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，但預(yù)期香港下半年在美國(guó)預(yù)期加息一次下不會(huì)跟隨。究其原因，是銀行目前缺乏足夠的按揭業(yè)務(wù)，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，會(huì)減慢本地實(shí)際按息利率增加步伐。

高力國(guó)際：下半年香港房地產(chǎn)增長(zhǎng)放緩中資受限管制

7月12日下午，高力國(guó)際在香港舉辦物業(yè)市場(chǎng)年中發(fā)布會(huì)時(shí)表示，下半年充裕的流動(dòng)資金、實(shí)際負(fù)利率、物業(yè)長(zhǎng)期供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的投資意欲將會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)升勢(shì)，但預(yù)計(jì)買賣雙方對(duì)市場(chǎng)的觀望態(tài)度將令增長(zhǎng)放緩。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，寫字樓方面，高力國(guó)際認(rèn)為，5月份美利道停車場(chǎng)及啟德商業(yè)地皮在土地投標(biāo)中分別刷新232.8億港元及246億港元的紀(jì)錄成交，反映本土發(fā)展商對(duì)寫字樓市場(chǎng)的信心。

高力國(guó)際表示，中環(huán)區(qū)寫字樓空置率極低和中資企業(yè)對(duì)其需求殷切，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)租金一再破頂，且未來(lái)有上調(diào)趨勢(shì)。

對(duì)于內(nèi)地于去年三季度實(shí)施資本外流管制，高力國(guó)際亞洲投資市場(chǎng)及投資服務(wù)部副常務(wù)董事胡孝直表示，除非資本外流管制出現(xiàn)重大調(diào)整，否則較難出現(xiàn)中資企業(yè)收購(gòu)大型地標(biāo)建筑的個(gè)案。

高力國(guó)際認(rèn)為，若內(nèi)地資本管制放松，預(yù)計(jì)會(huì)為本港帶來(lái)更多寫字樓成交。

住宅市場(chǎng)方面，盡管下半年住宅價(jià)格可能略有微調(diào)，但這不會(huì)改變市場(chǎng)目前的上升趨勢(shì)。

另?yè)?jù)高力國(guó)際披露，上半年本港豪宅租金、價(jià)格上升水平均不及一般住宅，但兩者都尚處于健康水平。對(duì)于2017年全年，其預(yù)計(jì)租金方面，豪宅總體升幅5%，一般住宅升幅7%；價(jià)格方面，豪宅升幅5%，一般住宅升幅10%。

野村：融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13文旅項(xiàng)目土地成本極低利潤(rùn)率逾20%

7月12日，野村發(fā)表研究報(bào)告指，預(yù)計(jì)融創(chuàng)中國(guó)11日向大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)收購(gòu)的13個(gè)文化旅游項(xiàng)目總計(jì)可售資源約7700億元，其中約有6600億元仍未出售。預(yù)期因土地成本極低，凈利潤(rùn)率可逾20%。

據(jù)悉，這次交易的主要資產(chǎn)為13個(gè)文化旅游項(xiàng)目，分別位于廣州、成都、濟(jì)南、合肥、無(wú)錫、青島、哈爾濱等13個(gè)地方?？偨ㄖ娣e合計(jì)約為5900萬(wàn)平方米，其中可售面積約為5000萬(wàn)平方米，自持面積約為900萬(wàn)平方米。

野村認(rèn)為，此次交易作價(jià)約為700億元，包括296億元現(xiàn)金及約400億元債務(wù)承擔(dān)，這意味著每平方米平均成本僅約為1180元。而項(xiàng)目總計(jì)可售資源約達(dá)7700億元，其中約有6600億元仍未出售，加上土地成本極低，凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)可超20%。

野村報(bào)告指出，在13個(gè)文旅項(xiàng)目之外，此次交易的76家酒店當(dāng)中，3家位于一線城市，26家位于二線城市，及47家位于三線城市。76家酒店總建筑面積合計(jì)約為320萬(wàn)平方米，總房間數(shù)目約2.29萬(wàn)間，作價(jià)336億元，意味著每平方米平均成本約為1.03萬(wàn)元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。