上半年300城賣地收入逾1.5萬億 土地調(diào)控手段翻新

2017年上半年，“落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)”成為土地市場主旋律。這半年間，土地市場表現(xiàn)為出讓金大漲，但受土地市場調(diào)控深入影響，溢價(jià)率在走低。各個(gè)主要城市不斷出現(xiàn)土地調(diào)控創(chuàng)新方式。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前6月，全國300個(gè)城市整體樓面均價(jià)及出讓金皆漲，前六個(gè)月土地出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。其中，三四線城市成交樓面均價(jià)領(lǐng)漲，平均溢價(jià)率較去年同期有明顯上揚(yáng)。

土地市場火熱緣于房企拿地積極。盡管多個(gè)城市土地調(diào)控政策嚴(yán)格，但由于房地產(chǎn)市場去年銷售火爆，企業(yè)依舊處于補(bǔ)庫存階段。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，已經(jīng)有34家房企拿地超過百億，拿地最多的前30家房企拿地總金額已經(jīng)超過8726.2億，同比2016年同期拿地最多的30家企業(yè)合計(jì)上漲了66.4%。

土地出讓金繼續(xù)走高

由于不少房企面臨“斷頓”困境，搶地是今年上半年土地市場一大特點(diǎn)。

“我1992年開始做房地產(chǎn)，做了25年了，從沒見過（今年）這種情況。”近期，陽光城前總裁、上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人陳凱所說的“前所未有”場景指的是今年以來，土地市場表現(xiàn)出的火爆場景。

“嘉興一場土拍，425家企業(yè)報(bào)名。（競得者）拿了之后還很高興。”在陳凱看來，這塊地的價(jià)值還不好說，但開發(fā)商所表現(xiàn)的“拼搶”行為令人感到費(fèi)解。

今年以來，不少房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)出的困擾并非調(diào)控而是拿地。他們的主要困惑是，由于近年來房地產(chǎn)市場銷售火爆，目前公司所剩庫存不多。而熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足，“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。

在土地受追捧情況下，各大主要城市土地出讓金額均有顯著增長。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為8312億元，同比增加兩成，上榜門檻升至170億。一線城市均有入榜，北京半年度收金1006.2億元，已超過去年全年收金總額。二線城市則為榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過600億元，入圍前五。

與此同時(shí)，樓面價(jià)也在同期走高。數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2242元/平方米，同比上漲39%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為3795元/平方米，同比上漲29%。

不過，從供地以及成交指標(biāo)來看，并沒有增長。2017年1-6月，全國300個(gè)城市共推出土地11481宗，同比減少10%；推出土地面積45967萬平方米，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3554宗，同比減少1%；推出土地面積16168萬平方米，同比增加12%。2017年1-6月，全國300個(gè)城市共成交土地9653宗，同比減少7%；成交面積38196萬平方米，同比減少2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3017宗，同比增加7%；成交面積13686萬平方米，同比增加16%。

2017年上半年，為響應(yīng)中央精神，一線城市明顯加大供應(yīng)，供地節(jié)奏有所加快，供應(yīng)量同比增逾四成，成交方面量漲價(jià)跌，出讓金總額增加過半。二線重點(diǎn)城市亦秉持“分類調(diào)控、因城施策”的精神，針對自身市場特點(diǎn)制定了土地調(diào)控政策。上半年二線城市平均溢價(jià)率同比下降，出讓金漲幅較去年同期有明顯收窄。一二線城市調(diào)控不斷深化，熱點(diǎn)城市需求外溢引周邊三四線城市升溫，上半年三四線城市成交樓面均價(jià)領(lǐng)漲，平均溢價(jià)率較去年同期有明顯上揚(yáng)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場火爆在于房企有很強(qiáng)的補(bǔ)庫存需求。很多房企在2016年銷售業(yè)績不錯(cuò)，所以拿地需求比較大。但供地節(jié)奏相對慢，所以往往一有供地計(jì)劃，房企拿地的積極性就很大。尤其是大城市周邊的三四線城市，已經(jīng)成為香餑餑，成為投資性價(jià)比最高的土地市場。

土地調(diào)控深化：回歸住宅屬性

盡管土地市場一片火熱，但調(diào)控高壓態(tài)勢未減。不少城市通過限價(jià)以及創(chuàng)新土拍方式控制地價(jià)。整體來看，二季度以來，一二線城市調(diào)控不斷深化，熱點(diǎn)城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。

政策層面，北京延續(xù)去年底土拍新規(guī)，廣州、天津、杭州等城市陸續(xù)跟進(jìn)且各有創(chuàng)新，重點(diǎn)城市土拍政策漸趨多元，“分類調(diào)控、因城施策”得到落實(shí)。

為了調(diào)控地價(jià)，土地市場創(chuàng)新舉措不斷出現(xiàn)。7月4日晚間，上海市國土局官網(wǎng)發(fā)布了分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在于，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業(yè)只能用于出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現(xiàn)全自持地塊，但上述地塊大多采取“限地價(jià)、限房價(jià)、競自持面積”等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地供應(yīng)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，在土地出讓標(biāo)書階段就明確土地屬性，避免地價(jià)高溢價(jià)率對交易市場的影響。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性。他認(rèn)為，未來一二線城市土地供應(yīng)將呈現(xiàn)限價(jià)化以及居住屬性加強(qiáng)。

從整體數(shù)據(jù)看，今年上半年整體溢價(jià)率也在走低。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1-6月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率36%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率43%，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。

此外，值得注意的是，今年上半年，土地市場在各個(gè)城市之間表現(xiàn)明顯分化。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年，全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地金額達(dá)到13691.3億，同比2016年上漲幅度達(dá)到38.4%。平均地價(jià)上漲了27%。地價(jià)上漲城市主要集中在三線城市。

從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢、重慶、蘇州、廣州、南京、合肥等8個(gè)城市超過了500億。另外，三四線城市賣地收入有非常明顯的上升，其中佛山423億、嘉興311億、溫州254億、寧波293億，另外徐州、常州、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。