濟南樓市今年量價齊漲 明年小幅微漲可能性大

從“黑色1月”成交1390套，到“紅5月”成交5753套，再到年終12月成交9000余套，2012年濟南樓市“龍頭低垂龍尾翹”。據(jù)市建委官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年濟南新建商品房總成交量超過7萬套，環(huán)比去年上漲1成；二手房共成交2萬余套。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，濟南新建商品住宅均價呈上半年整體下跌下半年持續(xù)上漲態(tài)勢，二手房價波動上漲，目前均價每平方米約8900元。

新房

下半年連續(xù)微漲全年成交7萬余套

“晚出手兩個月，多花了近4萬塊錢。”說起自己的買房經(jīng)歷，剛需族劉志云不免后悔。6月份，她在西部一樓盤看到一批促銷房源，均價每平方米6100元左右，相較開盤價略降。她有些心動，但受“抄底”心理驅(qū)使，決定觀望，不曾想下半年幾次加推該樓盤房價漸漸漲回到6500元左右。最終，劉志云以總價60萬左右的價格購買了該樓盤一套90平方米左右的房源。“不敢再等了，看今年這個趨勢繼續(xù)上漲的可能性很大。”劉志云說。

其實，今年不少濟南市民與劉志云有相同經(jīng)歷。據(jù)國家統(tǒng)計局每月18日公布的全國70大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，上半年濟南新建商品住宅價格以跌為主，最大跌幅在4月，下跌0.6%，6月持平后，下半年濟南房價連續(xù)微漲5個月。

搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月濟南新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)已超過9000套，約是年初1月1390套的7倍。縱觀2012年濟南樓市，每月成交絕對數(shù)據(jù)昭示回暖。

據(jù)市建委官方每月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：“黑色1月”濟南成交1390套，創(chuàng)歷史同期新低，龍頭低垂，不少房企“群體歇菜”；2、3、4、月成交3742套、5550套、4786套，小陽春吹來暖風，不少房企“冬眠中蘇醒”；5、6月成交5753套、5390套，紅火勢頭初顯；7、8月成交7266套、6682套，熱夏帶來熱銷；9、10月成交7326套、7285套，購房者觀望減弱，果斷出手，金銀足色；年終11、12月成交7841套、9016套(截至記者發(fā)稿時數(shù)據(jù))，火爆暖冬，龍尾高翹。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年全年濟南新建商品房成交量72000余套，比去年的65944套上漲1成。

二手房

均價波動上漲全年成交2萬余套

與新建商品房價格走勢不同，濟南二手房掛牌均價波動中持續(xù)上漲。

今年5月份，郝女士看中市中區(qū)桿石橋一棟學區(qū)房，房東李先生要價每平方米9300元。郝女士覺得內(nèi)部裝修稍次，想再等等。9月份沒有尋到更好房源的郝女士，再找到李先生時，房價已被上調(diào)到9700元。

據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，1月濟南二手房掛牌均價為每平方米7937元。之后波動上漲，8245元、8524元、8872元……12月以來持續(xù)上漲，上周均價已達到每平方米8922元。今年總成交量將超過2萬套，比2011年1.6萬余套增加4000余套，增幅達兩成多。

縱觀2012年濟南二手房市場，成交曲線為開口向下拋物線。年初增速上漲，1-6月成交量分別為402套、727套、1572套、1645套、1654套、1772套。7月以2682套的成交量成功登頂，是年初成交量的6倍。之后波動微跌，總體處于2000套左右的高位。

“今年濟南的二手房市場總算是緩過勁來了。”王先生是一家品牌連鎖中介公司濟南區(qū)域的負責人，談起今年的生意，王先生很欣慰。他說，去年下半年濟南二手房市場萎靡，成交量逐月下降，零成交成了不少中介店面的“常態(tài)”。2012年以來，回暖趨勢明顯，他旗下的幾十家連鎖中介店每月都有累計六七十套的成交量，加盟店面也有所增多。

存量

新房、二手房皆存量充足

據(jù)濟南市建設部門統(tǒng)計顯示，年初以來濟南市批準預售的商品房有179168套，其中住宅有48579套。以今年濟南商品房銷售情況來看，僅今年的商品房存量還有10萬余套，其中住宅約3000套。區(qū)域劃分方面，市內(nèi)六區(qū)不管是從總預售量、總住宅量還是總成交量來看，歷下區(qū)皆屬首位。

據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012年10月份掛牌總量為94907套。根據(jù)濟南市長期規(guī)劃，明年還將新增、加推不少樓盤。購房者完全不用擔心房源量。

購房者

不得不買剛需族是樓市主體

開發(fā)商看好、政府呼吁保護，隨著限購、限貸等樓市政策的持續(xù)影響，剛需族已經(jīng)成為樓市購買力的中堅力量，是開發(fā)商回籠資金的救命稻草。無論是從開發(fā)戶型設計，或者價格上，都漸漸向剛性需求靠攏。

近期搜房網(wǎng)年末置業(yè)調(diào)查顯示，首次置業(yè)者占調(diào)查人群的67.7%。二手房搜索調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90-120平方米兩室戶型最受剛需族青睞。

在高房價壓力下，仍有大批人前仆后繼，爭當房奴，到底是為什么呢？究其原因，房子是民生之本，再貴也得買。這也是中國人的普遍心理，有自己的房子才算有家。結(jié)婚要買房、孩子上學落戶口要買房……對于這些第一次買房的人們，尤其是剛剛工作沒多久積蓄不多的年輕人來說，不是要買，而是不得不買。

保障房

無戶口限制公租房為樓市減壓

11月30日，濟南正式發(fā)布《濟南市人民政府辦公廳關于明確政府集中建設公共租賃住房保障標準有關問題的通知》，通知規(guī)定申請公租房無收入、戶口限制，只要與工作單位有勞動(聘用)合同，并繳納社會保險，外來務工人員可以申請公租房，最長租住時間為5年，可續(xù)租。

截至目前，首批面向申請單位職工的6110套房源，已經(jīng)陸續(xù)搖號配租。第一批配租公租房人群不日即可入住。據(jù)了解，公租房以拎包入住為標準，設施齊全，租金為周邊同類型房屋70%。

“這些申請公租房的單位職工有不少人曾看過我們的樓盤。”高新區(qū)沁園新居公租房附近一樓盤銷售經(jīng)理表示。廉租房、公租房解決部分人群住房困難，尤其是無收入、戶口限制的公租房，能在一定程度上減少外來務工剛需人群，為樓市減壓。

明年是濟南市保障性住房工作關鍵年。按計劃，濟南明年新開工保障性安居工程1.6萬套，基本建成2.4萬余套公租房項目。

走勢

明年房價小幅微漲可能性大

山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，當前濟南房價雖然小幅上漲，但相對穩(wěn)定，明年在限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行的背景下，房價不可能大漲，但小幅上漲可能性較大。

“從濟南自身特點來分析，房價暴漲可能性極小。未來3年內(nèi)，濟南房價將持續(xù)微漲。”買房網(wǎng)總裁、濟南資深房產(chǎn)專家趙魯梁表示。2003年以來，濟南房價走勢基本呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲狀態(tài)。尤其是國家實行限購政策以來，房價基本上不會暴漲，大都是微漲。另外，從濟南目前房企來看，中海、萬科、綠地等一線房企逐鹿市場，競爭激烈，為了搶占市場誰都不會貿(mào)然大幅漲價。

政策背景

全方位從嚴調(diào)控樓市

1月31日，國務院總理溫家寶關于今年六大重點工作部署傳遞出這一信號：限購仍是主旋律。

3月28日，住建部副部長表示：將堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖。

7月1日，40城住房信息聯(lián)網(wǎng)上線，住建部擬擴圍全國聯(lián)網(wǎng)。

8月20日，樓市調(diào)控政策執(zhí)行不力地區(qū)要問責。

10月8日起，濟南正式實施住房公積金新政。11月濟南住房公積金貸款額度下降3成。

12月18日，國土部明確房地產(chǎn)調(diào)控明年任務之一是控異常、防波動，將鎖定三類“市場異動城市”，其中就有在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中，凡新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市。

12月28日，山東召開全省住房城鄉(xiāng)建設工作會議。嚴格落實差別化房地產(chǎn)稅收、信貸政策和住房限購措施，抑制投機投資性需求，支持合理自住和改善性需求，擴大中低價位、中小套型普通商品住房供應和消費。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。