廣州樓市新政效果初現(xiàn)：市區(qū)樓市退燒 增城從化升溫

“如果不是樓市新政的出臺(tái)，我可能還會(huì)過一段時(shí)間再買房，繼續(xù)考慮下樓盤周邊的環(huán)境。”在廣州樓市新政出臺(tái)的第二天，高先生就買下了第一次接觸的樓盤。剛剛過去的周末，不少市民像高先生一樣加快了為“房”奔走的步伐。

3月17日深夜，廣州緊隨北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政，也將房產(chǎn)限購政策升級。根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》內(nèi)容，此次廣州樓市新政的“猛藥”包括：社保繳費(fèi)年限由3年改為5年，單身限購一套，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸。增城、從化仍未納入限購范圍，繼續(xù)執(zhí)行此前的政策。

周末兩天的市場表現(xiàn)說明，“猛藥”開始顯現(xiàn)效用。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)里因社保繳費(fèi)年限問題不能購房的客戶增多，增城、從化樓盤看房的客戶增多……專家認(rèn)為：如此大力度的調(diào)控政策，有利于抑制廣州房價(jià)過熱。

市場直擊

首付預(yù)算一夜?jié)q50萬元

“我連續(xù)繳納社保剛好滿3年，如果這次沒有趕在新政前簽約的話又要再等上兩年了?！?7日下午8時(shí)，吳先生聯(lián)系好中介到地產(chǎn)公司進(jìn)行了網(wǎng)簽。眼看著自己在廣州將擁有購房資格的吳先生，去年就開始看房，“我前前后后挑了不下50套房，后來看著這個(gè)房喜歡，馬上就定下來了?！?/p>

但像吳先生這樣在新政出臺(tái)前完成購房手續(xù)的非戶籍買家還是少數(shù)。海珠區(qū)昌崗的鏈家地產(chǎn)中介小林告訴記者，受新政影響，因社保年限問題不能購房的客戶，一下多了很多。

擁有廣州戶口的劉先生沒有戶籍的“困擾”，卻開始為首付發(fā)愁?！白罱鼭q那么瘋，樓市新政算是意料之中吧，但沒想到我們賣一買一換房的也被限了。”劉先生感慨說。劉先生2012年在廣州購入一套一房一廳的小戶型自住。去年下半年，他將自己名下的房產(chǎn)在中介掛牌出售，計(jì)劃置換一套三房。

劉先生說，自己跟女友準(zhǔn)備今年結(jié)婚，因?yàn)殡p方各有一套小戶型房產(chǎn)，考慮婚后面臨限購，所以就想賣掉自己的房子換套三房作為婚房。3月17日，劉先生剛做完賣房的網(wǎng)簽，當(dāng)晚去看一套想買的二手房，看完房剛回到家，就看到了新政出臺(tái)的消息。

“我賣掉的小戶型實(shí)收150萬元，想買那套總價(jià)大概500萬元，本來首付剛好夠，結(jié)果現(xiàn)在一下子要多出50萬！”劉先生說，按原政策，自己只要還清首套房貸，再買首付最低只要三成，而廣州樓市新政出臺(tái)后，他如不賣房，還清首套房貸后再買二套房的首付最低需要五成，賣掉首套并還清房貸，再買的首付也提高到了四成。

在吳先生欣喜、劉先生擔(dān)憂的同時(shí)，還未買房的李女士心里卻安穩(wěn)了些。3月開始加入看房大軍的李女士，在看完一套30平米卻需要150萬元的房之后打消了買房的念頭，“這次新政出來之后，感覺買房的事情可以稍微緩一下了。”

樓市風(fēng)向

增城從化不限購區(qū)域升溫

“如果不是樓市新政的出臺(tái)，我可能還會(huì)過一段時(shí)間再買房?！?8日，高先生簽訂了增城石塘某樓盤的認(rèn)購書。此前一個(gè)月，高先生幾乎每個(gè)周末都在廣州周邊各個(gè)樓盤看房，樓市新政出臺(tái)后，已無購買資格的高先生最終選擇了非限購區(qū)域的增城樓盤。

當(dāng)天上午，高先生上午8時(shí)就出門，經(jīng)歷了3個(gè)多小時(shí)的車程來到了位于增城石塘的樓盤?！暗搅诉@個(gè)樓盤之后才發(fā)現(xiàn)這么遠(yuǎn)，而且樓盤附近還很荒涼。”但令高先生意外的是售樓中心展示大廳的8張桌子已經(jīng)坐滿，展廳外也有人在討論購買樓盤的事宜，盡管是第一次接觸的樓盤，但看好增城樓市走勢，最終高先生還是簽訂了認(rèn)購書。

“增城、從化本來就是廣州樓市的價(jià)格‘洼地’，此次成為非限購區(qū)后，其房價(jià)會(huì)進(jìn)入上升渠道，”在同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，隨著樓市新政的政策效應(yīng)，廣州的房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。

合富房地產(chǎn)市場研究部顧問黎文江認(rèn)為，新政之后部分有購房剛需的外地人將會(huì)轉(zhuǎn)移到增城、從化乃至佛山、清遠(yuǎn)買房。盡管這兩天，增城、從化出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，但是有政府預(yù)售指導(dǎo)價(jià)的控制，非限購區(qū)域的房價(jià)最終會(huì)趨于平穩(wěn)。市區(qū)由于土地成本和勞動(dòng)力成本的制約，即使施行了新政，供應(yīng)商也會(huì)按照原有房價(jià)來，未來走勢有待觀望，但交易量預(yù)計(jì)會(huì)減少。

“由于大型品質(zhì)小區(qū)多，二手房單價(jià)較高，首付一提高，市場一下就冷清了?！遍L期負(fù)責(zé)天河公園—員村板塊的合富地產(chǎn)中介陳經(jīng)理透露，受新政影響，大部分改善型需求的客戶一下感覺首付壓力很大。

而二手房中介謝先生發(fā)現(xiàn)，樓市新政出臺(tái)后的這兩天，出現(xiàn)了二手房供應(yīng)減少的情況，甚至房源都會(huì)被房主收回?！霸緭碛袃商追恳陨系募彝ィF(xiàn)在售賣之后將不能再買新房，而房產(chǎn)是很好的保值產(chǎn)品，變現(xiàn)對他們來說意義不大，所以他們現(xiàn)在是持觀望的態(tài)度?！?/p>

專家觀點(diǎn)

成交量或下降房價(jià)趨向穩(wěn)定

對于這個(gè)周末大家刷屏討論的樓市新政，業(yè)內(nèi)人士與專家依然比較“冷靜”?！皬V州樓市新政出現(xiàn)并不意外，去年下半年開始廣州的房價(jià)上漲了10%，這是發(fā)燒前提前吃片阿司匹林，抑制房價(jià)過熱?！?a href="http://m.a5759.cn/city/guangdong/" target="_blank">廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說。

廣州市社會(huì)科學(xué)院高級研究員彭澎也指出，目前全國一線城市基本都已經(jīng)出臺(tái)了樓市調(diào)控的政策，廣州由于之前房價(jià)相對較低，所以出臺(tái)調(diào)控政策的時(shí)間已經(jīng)相對較晚。

新的樓市政策會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？黃韜預(yù)計(jì)本月的客戶量可能會(huì)減20%，“一方面是因?yàn)椴环蠌V州樓市新政標(biāo)準(zhǔn)卡下來的客戶；另一方面是投資客戶，他們會(huì)轉(zhuǎn)向觀望態(tài)度。”黃韜說。

更多人關(guān)心的房價(jià)會(huì)有怎樣的走向？“廣州樓市新政才施行，其未來走向暫時(shí)看不清楚，比較肯定的是成交量會(huì)下降。這兩天，增城、從化出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，但是有政府預(yù)售指導(dǎo)價(jià)的控制，價(jià)格也會(huì)平穩(wěn)?！痹诶栉慕磥?，供求關(guān)系對房價(jià)的影響最大，4、5月份樓盤供給上去后房價(jià)會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定。

彭澎也認(rèn)為，這次樓市新政對于控制購買力起到了一定作用，短期之內(nèi)房價(jià)會(huì)受到抑制。但他也指出在使用限購、限貸政策調(diào)控樓市的同時(shí)，也需要更多的頂層設(shè)計(jì)，“從過往的經(jīng)驗(yàn)看，北京和上海前一輪的調(diào)控后，房價(jià)在經(jīng)歷一年的下降后，第二年又反彈?！?/p>

彭澎建議，首先，可以進(jìn)一步強(qiáng)化“房地產(chǎn)稅”的思路，爭取在“十三五”期間出臺(tái)；第二，房地產(chǎn)相關(guān)的立法建議應(yīng)該盡快向公眾公布，征求更多的意見，并起到指引作用；第三，地方政府不能過度依賴土地增加財(cái)政收入，從而加大力度調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；第四，引導(dǎo)民間資本的投資不要“避實(shí)就虛”，只投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。