去年商業(yè)地產(chǎn)庫存增加一成 去化難題待解

在去年樓市好轉(zhuǎn)刺激下，住宅市場(chǎng)庫存得以大量消化，但相比之下，商業(yè)地產(chǎn)庫存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒有根本性改善。

受益于經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，去年全國商業(yè)地產(chǎn)投資和銷售增幅都有明顯擴(kuò)大。其中，一二線城市的增幅最為明顯。

但中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》顯示，全國300個(gè)城市去年商業(yè)用地的供應(yīng)量和成交量均下滑了超過10%，創(chuàng)最近5年新低。

盡管銷售規(guī)模擴(kuò)大、土地供應(yīng)縮減，但由于過去幾年商業(yè)用地大量供應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)在建面積龐大。因此截至去年底，商業(yè)地產(chǎn)的整體庫存仍然增加了一成左右。

分析人士認(rèn)為，龐大的商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯，且比住宅庫存更為嚴(yán)重。由于這些庫存多分布在二三線城市，去化難度較大。即使存在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、聯(lián)合辦公空間崛起、出租公寓市場(chǎng)發(fā)展等利好因素，這部分庫存仍需較長時(shí)間消化。

投資、銷售兩旺

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴(kuò)大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。

在主要的兩個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，去年辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%，增幅擴(kuò)大6.6%。

銷售方面，去年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積1.46億平方米，同比上漲20.3%，增幅比2015年擴(kuò)大15.3%。其中，辦公樓銷售面積增長31.4%，同比擴(kuò)大15.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.9%，擴(kuò)大15.0%。且根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，主要一二線城市普遍錄得商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模擴(kuò)大。

不同于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有著密切關(guān)系。中國指數(shù)研究院指出，2016年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，總體運(yùn)行平穩(wěn)；三產(chǎn)占比提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；金融市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)發(fā)展良好，利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

其中，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，金融、信息技術(shù)等行業(yè)擴(kuò)張加速，成為辦公樓市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大的主要原因。

上述機(jī)構(gòu)還指出，近年受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊影響，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強(qiáng)，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。但2016年實(shí)體商業(yè)開始復(fù)蘇，推動(dòng)了商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模的擴(kuò)大。

但在供應(yīng)端，商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模不斷縮小。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年全國300個(gè)主要城市商辦用地推出量為2.81億平方米，同比下降16.0%；成交2.25億平方米，同比下降12.8%。供需規(guī)模均降至近五年最低。

同期，上述300個(gè)城市商辦用地成交樓面均價(jià)為1957元/平方米，同比上漲15.58%，平均溢價(jià)率為13.60%，同比提升6.56%。

商業(yè)用地的交易，同樣集中在一二線城市。上述機(jī)構(gòu)表示，去年全國商辦用地成交總價(jià)前50宗項(xiàng)目中，37宗來自一線城市，其余均來自熱點(diǎn)二三線城市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一線及熱點(diǎn)二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)活力突出，人口導(dǎo)入量大，市場(chǎng)需求旺盛，成為開發(fā)商拿地投資的熱點(diǎn)區(qū)域。而三四線城市受高庫存影響，企業(yè)擴(kuò)張意愿不強(qiáng)，市場(chǎng)仍以庫存去化為主基調(diào)。

庫存規(guī)模不降反升

盡管商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模明顯下降，但有分析人士指出，由于過去幾年商業(yè)用地供應(yīng)偏大，導(dǎo)致在建規(guī)模較大，因此商業(yè)地產(chǎn)庫存不降反升。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國辦公樓市場(chǎng)待售面積為0.36億平方米，同比增長10.8%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.58億平方米，增長8.0%。相比之下，住宅待售面積為4.03億平方米，同比下降了11.0%?？傮w庫存約增長一成左右。

這部分庫存同樣呈現(xiàn)出分化的局面。一線城市庫存規(guī)模相對(duì)較小，二三線城市規(guī)模龐大。一些住宅供應(yīng)較為緊缺城市如武漢、蘇州等，其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在寫字樓市場(chǎng)，重慶、成都、沈陽受前期供應(yīng)量大而需求相對(duì)有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場(chǎng)需求量大，今年各季度空置率均在9%以下。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)領(lǐng)域，武漢空置率最低，2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右，在各主要城市中最高，需警惕供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，為13.0%，但整體空置率仍居高位。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)狀，住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露，過去5年，商業(yè)地產(chǎn)的增長速度超過GDP增速，潛在供應(yīng)量很大。而土地財(cái)政要求、企業(yè)急于擴(kuò)張以及投資人的推動(dòng)是三大主要因素。她認(rèn)為，過去兩年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，商業(yè)地產(chǎn)去庫存收效甚微。

與此同時(shí)，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，運(yùn)營不善，隨時(shí)有可能淪為空置房。

業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，將有助于未來商業(yè)地產(chǎn)去庫存進(jìn)程。除了傳統(tǒng)的改善運(yùn)營策略外，商業(yè)地產(chǎn)去化還面臨兩個(gè)良好的契機(jī)。

一方面，隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大潮興起，各地聯(lián)合辦公空間不斷成立，可吸納一部分庫存。另一方面，民宿、出租公寓市場(chǎng)也在近幾年快速發(fā)展，同樣可能成為一項(xiàng)去庫存利器。但由于規(guī)模龐大、運(yùn)營復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)庫存的去化仍然需要較長周期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。