房地產(chǎn)商資金鏈面臨考驗 部分房企或降價促回款

央行控制信貸總量的窗口指導(dǎo)也成為了房企資金鏈的緊箍咒。

據(jù)澎湃新聞了解，近日，數(shù)家銀行收到央行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)，由于1月份信貸規(guī)模猛增，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。而銀行在執(zhí)行層面則繼續(xù)收緊房企的開發(fā)貸和個人購房按揭貸款。

安信國際分析認為，疊加春節(jié)前MLF（中期借貸便利）提升，市場一度解讀為貨幣環(huán)境收緊的信號已經(jīng)出現(xiàn)，年內(nèi)整個行業(yè)資金將面臨壓力。

從公開的個人購房按揭貸款來看，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、北京銀行等多家銀行北京分行從2月8日開始，二套房貸款期限最長不超過25年。此外包括廣州，上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。

之所以收緊按揭貸款，是因為按揭貸款占新增信貸規(guī)模比例巨大。央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%。

分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會影響開發(fā)商的銷售回款速度從而限制公司現(xiàn)金流。而在開發(fā)商層面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)貸審核日益嚴格。

早在去年10月，監(jiān)管層即對房地產(chǎn)各類融資行為嚴格要求，此后包括購房尾款A(yù)BS在內(nèi)的涉及房地產(chǎn)融資產(chǎn)品均受影響。更早之前，資管計劃等資金進入房地產(chǎn)受限；監(jiān)管層對房企發(fā)債進行分類管理……。

隨后，2016年4季度，房地產(chǎn)債權(quán)規(guī)模融資明顯下降。

房地產(chǎn)商資金鏈面臨考驗部分房企或降價促回款

這種趨勢被一直延續(xù)，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，延續(xù)了去年4季度來的低迷狀態(tài)。相比2016年1月同期下降幅度達到了92%。而東興證券表示，股權(quán)融資這類低成本融資渠道也在2016年10月以后出現(xiàn)明顯緊縮趨勢。

這種情況下房企只剩下傳統(tǒng)的融資途徑可以運用：包括銀行開發(fā)貸款以及海外公司債券等。銀行的窗口指導(dǎo)意味著開發(fā)貸規(guī)模將繼續(xù)收到擠壓。東興證券的報告中，則直接將2017年形容為房地產(chǎn)行業(yè)“銷售和融資的寒冬”。

有信托公司人士表示，今年房地產(chǎn)公司資金成本大幅度上升已經(jīng)成為不爭的事實。

此前成本較低的公司債在受到監(jiān)管層分類指導(dǎo)之后，受資金成本上升的影響，已經(jīng)出現(xiàn)銀行購買債券意愿下降的現(xiàn)象。此外，海外公司債對企業(yè)本身要求較高，且人民幣有貶值壓力，成本同樣很高。

安信國際預(yù)計，得益于去年銷售行情大好喝土地市場過熱兩個因素影響，不少大中型房企手持現(xiàn)金，貨幣政策收緊將對小型房企產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng)，從而使行業(yè)進一步分化。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)是金融屬性最強的行業(yè)，受沖擊自然最大。房企僅剩的為數(shù)不多的融資渠道再受影響，對小型房企和現(xiàn)金流并不充裕的房企將產(chǎn)生不利影響，2017年，將會是對房企融資能力的重大考驗，或有房企熬不住。

有券商人士分析，資金收緊，房企為保證現(xiàn)金流會加速推盤去化。下半年市場或有調(diào)整，尤其是房價或有波動，將會有資金緊張的小公司熬不住。

上述券商人士進一步補充，北上廣深一線城市整體相對樂觀，南京、合肥等地雖有人口流入，但高房價并不可持續(xù)。如果房貸不再折扣，利率上漲，投資客還款壓力會加大。

而萬科證券事務(wù)代表梁潔在2月9日的投資者溝通會上則指出，對投資較多、項目較多的大中型開發(fā)商壓力會更大；雖然實際成交價格短期可能不會有明顯變化，但是成交均價確實會有一定下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。