房地產銷售增速拐點已至 今年投資增速料下降

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產投資增速繼續(xù)回升。去年1月至12月，全國房地產開發(fā)投資10.3萬億元，增長6.9%；新開工面積16.7億平，上升8.1%。業(yè)內人士表示，2017年房地產投資增速料下降，房地產基本面仍以平穩(wěn)為主。

銷售增速拐點已至

“2016年房地產銷售完美收官，15.7億平方米創(chuàng)新高。既有棚改、鼓勵農民進城等政策推動，也有市場需求主動釋放因素。同時，房地產開發(fā)投資超預期反彈，源于三線城市去庫存良好，熱點二線城市補庫存壓力較大。”方正證券首席經濟學家任澤平表示，樓市去庫存政策效果顯現(xiàn)，住宅繼續(xù)減少，商業(yè)用房持續(xù)增加，去年12月底商品房狹義庫存減少3.2%。庫存結構分化，商品住宅減少11%，商業(yè)用房增加10.1%。

任澤平認為，2017年房地產投資并不悲觀，三四線城市去庫存良好，一線和核心二線城市控制房價、增加供應都會提供支撐。隨著銷售持續(xù)回落，投資脈沖將會在一季度末二季度初結束。預計全年增速為1%至3%，大概率接近3%。

中泰證券分析師羅文波認為，地產投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長的持續(xù)性。目前，地產銷售增速拐點已至，而美聯(lián)儲今年連續(xù)加息的預期及我國國內資產泡沫風險的積聚制約貨幣政策進一步寬松，預計2017年房地產投資增速將同比下降1.4%。

對于2017年房地產行業(yè)，東興證券分析師鄭閔剛表示，仍將面臨調控壓力，但調控下發(fā)展將趨穩(wěn)。上半年，整個行業(yè)將面臨銷售下降帶來的負責影響，但隨著銷售下降和市場持續(xù)降溫后，政策或有所放松，預計房地產上市公司年報和一季報業(yè)績增長會有明顯改善，春節(jié)后年報行情可以期待。

在資金面上，2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示，盡管短期房企負債資金覆蓋率高，凈負債率處于歷史低位，但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊，若二季度銷售回款大幅惡化，下半年部分高負債率房企或將面臨資金壓力。

地產板塊估值承壓

國金證券分析師胡華如認為，今年房地產市場基本面或呈“倒N型”走勢。行業(yè)政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉變，受益于都市化進程延續(xù)、龍頭房企充沛的現(xiàn)金流和部分區(qū)域市場庫存的顯著去化，對拿地和新開工的表現(xiàn)并不悲觀。

羅文波持相同觀點，認為今年地產市場基本面將以平穩(wěn)健康為主，不必過分擔憂房企基本面情況。

對于房地產行業(yè)投機機會，東方證券分析師竺勁表示，看好機制變化給公司帶來的機會而非行業(yè)性機遇。“目前行業(yè)屬于三期疊加狀態(tài)：政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來樓市仍存較大壓力，不利于地產板塊估值提高。”

鄭閔剛則表示，在2017年房地產行業(yè)三大投資思路是成長預期、預期差和業(yè)績牛。其一，從大周期規(guī)律中尋找成長預期的投資機會；其二，從中周期規(guī)律中尋找預期差的投資機會；其三，從小周期規(guī)律中尋找業(yè)績牛的投資機會。

業(yè)內人士表示，自去年“9·30”樓市調控以來，成交高頻數(shù)據(jù)比一致預期樂觀，部分購房需求有效傳導至非限購城市，今年一季度銷售可能會超預期。建議關注銷售可能超預期的公司或是國企改革、重組、轉型預期的地產公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。