上海樓市一二手市場(chǎng)分化 未來(lái)建設(shè)用地供應(yīng)只減不增

任何事件放到歷史長(zhǎng)河中看，或許不過(guò)都是過(guò)眼云煙。

1月11日，上海中原地產(chǎn)“FindMore”新版App暨年度數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，中原集團(tuán)主席兼總裁施永青指出，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了不可替代的作用。同時(shí)，房產(chǎn)具有傳承和財(cái)富累積的功能，作為不動(dòng)產(chǎn)吸引了大量資金的注入。在行業(yè)發(fā)展前期，讓大家都體會(huì)到了改革開(kāi)放紅利；長(zhǎng)期發(fā)展以來(lái)卻引起大量社會(huì)資金注入，部分地方出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫；二三線城市開(kāi)發(fā)商大量的建設(shè)，令部分地方庫(kù)存去化不甚理想。

在此情況下，作為較受關(guān)注的一線城市，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局在1月11日發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》（下稱“綱要”），對(duì)未來(lái)城市發(fā)展做出規(guī)劃。提出期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，做到建設(shè)用地只減不增，重點(diǎn)通過(guò)推進(jìn)集約節(jié)約用地和功能適度混合來(lái)提升土地利用績(jī)效。

另外頗受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的一點(diǎn)是，為緩解人口快速增長(zhǎng)與資源環(huán)境約束之間的矛盾，力爭(zhēng)至2020年常住人口控制在2500萬(wàn)人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo)。

利好郊區(qū)

綱要中提到，在建設(shè)用地總量鎖定前提下，結(jié)合不同區(qū)域人口目標(biāo)，按照人均建設(shè)用地100平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)分區(qū)、分類指導(dǎo)，調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序以及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模調(diào)控。

同時(shí)，要嚴(yán)守建設(shè)用地底線貫徹土地利用“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的總體要求，按照規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模“負(fù)增長(zhǎng)”要求，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

住房供地方面，綱要提出主城區(qū)嚴(yán)格控制商品住宅用地規(guī)模，優(yōu)化和完善居住環(huán)境、設(shè)施配套與交通支撐。新城加強(qiáng)人口和就業(yè)集聚，適度新增住宅用地，在重要節(jié)點(diǎn)積極引導(dǎo)混合的住宅類型和適宜的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。加強(qiáng)大型居住區(qū)和城鎮(zhèn)融合、完善公共服務(wù)、環(huán)境品質(zhì)與就業(yè)服務(wù)的配套。新增住宅用地供應(yīng)向重要的新城傾斜，根據(jù)地區(qū)公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境和交通設(shè)施條件，控制住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。以節(jié)約集約用地為導(dǎo)向，規(guī)劃適度保留一定規(guī)模的農(nóng)村居民點(diǎn)。

多名業(yè)內(nèi)人士指出，上海的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃對(duì)于郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有明顯利好。

一二手成交分化

回顧上?？傮w市場(chǎng)表現(xiàn)，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸指出，目前上海一二手房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供應(yīng)、存量有限，導(dǎo)致后續(xù)市場(chǎng)承接或出現(xiàn)短板。

比如，一手房在2016年全市普漲，新房成交首破7200億元，供需失衡加??；存量總體偏高，分化顯著。庫(kù)存面積達(dá)到2544.1萬(wàn)平方米，去化周期需要14.6個(gè)月。其中商業(yè)與辦公類產(chǎn)品庫(kù)存最大，商業(yè)庫(kù)存957萬(wàn)平方米，辦公庫(kù)存864.8萬(wàn)平方米，兩者的去化周期長(zhǎng)達(dá)54.1個(gè)月與21.6個(gè)月。

其解釋道，在人口導(dǎo)入較多的市中心區(qū)域，比如盧灣、徐匯兩區(qū)，一手房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)30%；平層住宅產(chǎn)品中大戶型需求不斷上漲，其中三居室的交易面積占比近42%。

劉天旸指出，盡管大戶型需求旺盛，但上海市豪宅在2016年整體成交受政策影響較小，2017年將出現(xiàn)銷售壓力。與之相對(duì)應(yīng)的是，在二手市場(chǎng)里，2016年成交超37萬(wàn)套，二手住宅受存量面積結(jié)構(gòu)影響，成交集中為小戶型。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海從2013年開(kāi)始，二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)上揚(yáng)，從逾2萬(wàn)平方米攀升至30.54萬(wàn)平方米。2014年調(diào)控周期經(jīng)歷低谷之后，2015年、2016年成交均在36萬(wàn)平方米以上。一手與二手房成交套數(shù)比例變成1：2.05，二手房套均總價(jià)同比上漲18%至240萬(wàn)/套。

盡管二手成交已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是由于調(diào)控政策出臺(tái)之后，部分人群被限購(gòu)或者部分人群陷入觀望導(dǎo)致全市二手房存量仍然遠(yuǎn)低于一手房供應(yīng)。

“短期內(nèi)還不會(huì)打破一二手房成交的生態(tài)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著上海市中心供地減少，市區(qū)二手房供應(yīng)不足的話，大部分人還是要在郊區(qū)尋求置換機(jī)會(huì)。”劉天旸表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。