馬光遠談宅地到期續(xù)費：不應該再一次剪羊毛

12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法（試行）》新聞發(fā)布會上表示，針對溫州當?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土資源部和住建部會商后回復，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

對于此事，一些媒體和專家將之視為土地使用權(quán)到期后，在實踐和政策層面的一大突破。新華社評論：“溫州一小步，中國一大步。這一相關法律安排出臺前的過渡性安排，符合中央精神，順應群眾期盼，對面臨不動產(chǎn)過戶、交易、登記困難的群眾來說，是一場及時雨，對所有公民來說，是傳遞春天信息的最早一縷暖風。”甚至有人想當然的認為，土地使用權(quán)70年后自動免費續(xù)期的問題其實已經(jīng)解決了。

眾所周知，今年4月，溫州一些20年住宅土地使用權(quán)到期的房屋，被當?shù)赜嘘P部門告知需要繳納高達三分之一房價的費用，引發(fā)了國人的震驚。最后被國土資源部叫停，使得70年土地使用權(quán)的問題再次牽動了國人的神經(jīng)。

很多人意識到，土地使用權(quán)的70年大限問題，并非那么遙不可及，一旦真的到期高額續(xù)費，對于很多人而言都難以接受。

可以說，正是這個案例，給全國所有的房屋產(chǎn)權(quán)人敲響了警鐘：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，如果高額續(xù)費，房子將如何安放？

在發(fā)布會上，盡管王廣華表示，有關住宅建設用地使用權(quán)到期問題，是落實黨中央《關于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》所采取的過渡性措施。但很顯然，如果就此認為以后土地使用權(quán)到期后不繳費自動續(xù)期的觀點仍然是一種過于樂觀的誤讀。

首先，國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對溫州“溫州當?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題”這個特例，而不是“土地使用權(quán)70年”的普遍情況。

國土資源部在解釋“不需要提出續(xù)期申請”時特別強調(diào)針對的是“少數(shù)住宅建設用地使用期間屆滿的權(quán)利人”。未來其他相似的土地產(chǎn)權(quán)情況，未來也參照這個辦理，參照的依據(jù)是《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數(shù)住宅建設用地使用權(quán)到期問題的復函》。

其次，徹底解決70年的問題，需要修改中國當下的土地管理法，需要解決《物權(quán)法》和《土地管理法》之間的矛盾和沖突。

如果按照《物權(quán)法》“自動續(xù)期”的規(guī)定，所謂自動，當然不需要走其他程序，不需要續(xù)費。但了解《物權(quán)法》立法過程的人知道。關于是否“續(xù)期”的問題，在《物權(quán)法》立法的時候就爭論很大，最早的草案是“自動免費續(xù)期”，但因為意見不統(tǒng)一，最后就模糊處理，只規(guī)定“自動續(xù)期”，至于是否收費，以及如何收費，推到以后再處理。

當時立法者可能認為70年的問題沒有那么迫切，為了不影響《物權(quán)法》的出臺，所以算一個妥協(xié)的安排。但在居民財富的絕大部分都和房子有關的時候，這個問題已經(jīng)到了必須解決的時候。但不管如何，要么修改《物權(quán)法》，要么在《土地管理法》或者《城市房地產(chǎn)管理法》中予以明確。

在法律出臺之前，70年的問題等于沒有解決。而國土資源部解決的，不過是屬于特例的，牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況的溫州20年土地使用權(quán)的問題。這個問題和普遍性的70年土地使用權(quán)的問題還是有很大的不同?？紤]到過去在這個問題上的激烈博弈，我對這個問題在短期內(nèi)解決其實并不樂觀。

當然，必須承認，《中共中央、國務院關于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》中提出的“研究住宅建設用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。”的確為解決這個懸而未決的問題提供了一個很好的時間窗口。

但考慮到這個問題涉及部門利益、涉及土地公有制、涉及未來房產(chǎn)稅的合法性，必須承認，這是一個極其考驗高層智慧的重大命題。中國民眾對“70年”大限的恐懼：

一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開放商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；

二是基于對公權(quán)力的恐懼，在中國歷史上的任何一個朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的?；谶@兩點，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

必須承認，不管是基于良好的產(chǎn)權(quán)預期，還是為未來的房產(chǎn)稅鋪路，住宅土地使用權(quán)到期后，高價續(xù)費，既違背情理，也和基本的法治精神背道而馳。

筆者過去一直強調(diào)：如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。

所以筆者一直堅持，對于70年后的問題，必須遵照《物權(quán)法》關于“自動”續(xù)期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

國土資源部這次通過靈活的辦法，以自動續(xù)期不收費的形式解決了溫州土地使用權(quán)到期后的難題，的確是一個進步。再加上有高層對產(chǎn)權(quán)問題的高度重視，這無疑是從法律上徹底解決70年問題的最佳時間窗口。

筆者呼吁有關各方加快調(diào)研和立法的步伐，明確廢除1990年國務院關于土地70年的相關規(guī)定，啟動《土地管理法》的修訂，并在《土地管理法》中明確規(guī)定土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期的具體規(guī)則，無償續(xù)期無疑是最好的選擇，即使退一萬步要“有償續(xù)期”，也應該是象征性的收費，而不是再一次剪羊毛。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。