供應過剩抑制房價 澳大利亞樓市現(xiàn)明顯降溫跡象

周三(12月21日)，F(xiàn)X678援引外媒消息稱，離岸對沖基金經(jīng)理人表示，澳大利亞年輕人長期以來一直認為悉尼(澳大利亞最大城市)的房價增長速度是不可持續(xù)的。他們可能最終是正確的。

房屋供應過剩抑制房價

FX678援引澳大利亞政府最新數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷兩年的兩位數(shù)增長后，今年年初至9月，悉尼房價指數(shù)僅上漲3.2％，這是自2012年以來最為疲軟的增長水平。而年初迄今，墨爾本房價僅上漲6.9％，這是一年多以來增長最為放緩的水平。

供應過剩抑制房價，澳大利亞樓市現(xiàn)明顯降溫跡象

澳洲聯(lián)儲警告當前市中心住宅區(qū)逐漸呈現(xiàn)供大于求的趨勢；而摩根士坦利分析師預計，截止2018年年底，因供應過剩，澳大利亞城市房屋將出現(xiàn)超過10萬間空置公寓。

12月，因援引澳大利亞房地產(chǎn)市場的“重大風險”，惠譽下調(diào)澳大利亞銀行業(yè)的前景預期，而房地產(chǎn)市場消費者信心指數(shù)已跌至年度最低水平。

房地產(chǎn)市場并不會走向崩潰

凱投宏觀(CapitalEconomicsLtd.)研究澳大利亞和新西蘭的首席經(jīng)濟學家戴爾(PaulDales)表示，“我認為這種趨勢將不會持續(xù)下去，當前整體市場狀況與未來實力并不太相符。”

值得注意的是，澳大利亞最大銀行的貸款賬簿主要以房地產(chǎn)貸款為主。由于銀行開始重新定價信用風險，房地產(chǎn)投資者的借貸成本呈現(xiàn)上升趨勢。12月，西太平洋銀行、澳洲聯(lián)邦銀行、澳新銀行、澳大利亞國民銀行將房屋抵押貸款利率上調(diào)至7％至15％的區(qū)間范圍內(nèi)。

自3月升至3.1546萬戶的巔峰以來，公寓住宅銷量的大幅飆升趨勢開始回落，這說明開發(fā)商也面臨著更為困難的貸款環(huán)境。澳新銀行首席執(zhí)行官艾利奧特(ShayneElliott)在本月的股東周年大會上表示，當前銀行業(yè)正降低CBD區(qū)域和市中心公寓的風險敞口，因為有點擔心那里也存在一些風險。

匯豐控股(HSBCHoldings)駐悉尼首席澳大利亞經(jīng)濟學家布洛翰(PaulBloxham)表示，收緊房地產(chǎn)投資者和外國買家的貸款標準以及中國政府當局的資本管制加劇澳大利亞經(jīng)濟進一步放緩。11月底，布洛翰展望2017年房地產(chǎn)業(yè)前景時表示，澳洲房地產(chǎn)市場正在降溫，謹慎的收緊舉措和國外需求回落預計將打壓房價，尤其是公寓價格。

然而，由于創(chuàng)紀錄的低利率和人口增長支撐市場需求，很少有人預測房地產(chǎn)市場將陷入完全崩潰狀態(tài)。燃料價格上漲導致理想型物業(yè)郊區(qū)陷入短缺狀態(tài)，而這反過來又加劇了買家之間的競爭。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CorelogicInc(CLGX)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日當周，悉尼和墨爾本的拍賣凈成交率分別達到77％和80％，而過去20周，資本合并率已超過70％，這是自2009年以來的最高水平。

匯豐銀行預計2017年悉尼房價將上漲4％至6％，而墨爾本房價將上漲2％至4％。澳洲聯(lián)儲官方現(xiàn)金利率為1.5％，市場和經(jīng)濟學家預計明年仍將繼續(xù)保持在這一水平，因此當前仍然是較為健康的投資狀態(tài)。

物業(yè)投資管理公司MetropolePropertyStrategists亞德利(MichaelYardney)接受電話采訪時表示，澳大利亞投資者普遍需要強勁和穩(wěn)定的收益回報，除了住宅物業(yè)以外，當前并不存在能夠提供如此大回報的其他資產(chǎn)類別，但同時亞德利還警告稱通過房地產(chǎn)投資掙錢的時代已經(jīng)結束了。

供應過剩抑制房價，澳大利亞樓市現(xiàn)明顯降溫跡象

近期，用于借貸給投資者的市場信心呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢頭；而去年則呈現(xiàn)較為萎縮的狀態(tài)，因為銀行監(jiān)管機構試圖限制此類貸款的增長，以避免出現(xiàn)泡沫。澳大利亞政府數(shù)據(jù)顯示，10月，提供給投資者的抵押貸款占據(jù)所有住房融資的49％，而2015年僅有44％。

亞德利表示即使房價一直呈現(xiàn)下跌趨勢，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場信心并不會走向崩潰，主要是因為兩大因素，即財富和移民。瑞士信貸集團表示澳大利亞是全球人均財富第二大富有的國家，計點積分的移民制度意味著澳大利亞更為青睞年輕和技術性移民。

查理資本公司最近向亞洲投資者籌集1億美元(約合7300萬美元)，用于全國各地中小型住宅的開發(fā)。查理資本駐悉尼分析師BillSalouris表示，近10年來，澳大利亞(尤其是悉尼)的住宅建筑還遠遠不夠，因此雖然當前仍然存在集中性風險，大城市地區(qū)的基本需求仍然相當堅實。

戴爾表示只有三種因素可能會導致房地產(chǎn)市場徹底走向崩潰：利率大幅上漲，失業(yè)率普遍飆升以及中國經(jīng)濟大幅放緩。但是戴爾警告稱當利率明顯上漲時，房價仍然處于“調(diào)整區(qū)間范圍”；戴爾表示，“我并不認為利率仍然相對較低時，整體市場將會陷入崩潰；這并不僅僅是美國式市場的徹底崩盤，同時也是房地產(chǎn)市場的急剎車，房價將在未來幾年內(nèi)呈現(xiàn)溫和下跌趨勢。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。