樓市將迎來寒冬？分析稱高位盤整后肯定下行

12月中旬的一天傍晚，上海浦東內環(huán)一高檔小區(qū)花園外，散步的人群每走過約300米，就能看到兩三個房產中介正在推介小區(qū)內“剛剛新出”的一套房子——148平方米的三居室，1050萬元，送車位。據中介介紹，這套房源的價格較同一小區(qū)、同戶型在售二手房整整低了200萬元。

“最近成交量明顯不行了，大家都在搶著發(fā)售這套房子。”中介小賈告訴中國青年報·中青在線記者，因為房價居高不下、調控政策又頻頻出臺，這套明顯低于市場價的房源頗被看好，附近至少有四五家中介門店都在當天傍晚“出動”大批人手尋找買家。

這一天，距上海“認房又認貸”新政剛剛過去兩周左右。中國青年報·中青在線記者查詢鏈家網、我愛我家網發(fā)現，“便宜貨”尚不多見。

12月17日，朗詩集團董事長田明在參加復旦大學EMBA同學會年會房地產行業(yè)小組討論活動時說，“房地產行業(yè)已經從量價齊飛的黃金時代扭轉了，趨勢正在改變，這種趨勢不會因為2016年樓市‘回光返照式’的突然火爆而改變。”

“瘋狂土拍”，連開發(fā)商自己都心驚肉跳

“回光返照式”的突然火爆，指的是今年一線城市和強二線城市的房價瘋漲。以上海為例，數據顯示，今年9月上海純商品住宅銷售均價為44893元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，同比上漲50.6%。而這一數字，在2016年3月時才不過為3.2萬元/平方米左右。

“這一萬多元單價的漲幅，在2008年年底探底、2009年上升那會兒用了近兩年完成。而這次，只用了5個月。”原上海萬科濱江事業(yè)部副總經理、“宋家泰讀書圈”創(chuàng)始人宋家泰從今年5月開始嘗試用直播形式向公眾實時播放上海的每一場土地拍賣，“一邊代表地產公司舉牌，一邊拍攝，心驚肉跳。”

宋家泰認為，今年的上海樓市走出的這波“妖怪行情”，與土拍市場密不可分，“面粉都比面包貴了，老百姓還不搶面包？開發(fā)商還不趕緊囤地？”

在上海，2016年7月27日，金地集團以每平方米3萬多元的樓板價拍得浦東機場附近、祝橋鎮(zhèn)的一處地塊。當時，祝橋二手房價格不過兩萬多元，溢價極大，而廣受房地產業(yè)界的質疑。

但很快，上海公布上海東站落戶祝橋的信息，宋家泰發(fā)現，先前認為金地集團“行為瘋狂”的地產商們，觀點轉變了，他們覺得金地拿這塊地變得“順理成章”，“我們的開發(fā)商，每一次買地王都覺得是高點、買貴了，但過一段時間會發(fā)現，量價齊升了”。

此后的8月17日，融信地產以110億元拿下了上海靜安的一處地塊，創(chuàng)下全國地王紀錄。“這時候，大家又覺得祝橋那塊地拿得不貴了。”但再往后，上海唐鎮(zhèn)等計劃拍賣地塊，都不再拍了。

這一波調控還會越調越高嗎

田明認為，開發(fā)商們“越調越高”的經驗，在這一波調控中，可能不會再應驗了。今年的地王，朗詩集團全都沒有參與其中，“我們要捂緊錢袋過日子了。”

12月16日閉幕的中央經濟工作會議上，明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

中央的這次表態(tài)，引起了田明的高度關注，“這輪由中央政府發(fā)起的調控，我認為很有必要。再不采取措施，金融風暴就要來了”。

綜觀全國房地產產銷數據，2016年以來，出現了一線城市火上天，二線城市一半以上高庫存的“冰火兩重天”現象。

瑞安地產、瑞虹新城項目總監(jiān)劉夢潔透露了一組公司調研出的“非主流”數據，“2016年三四線城市只去了8%的庫存，只有20個一線和強一線城市火爆而已”。劉夢潔說，瑞安地產曾在2007年房地產市場最火熱時拿下過幾個“地王”，但隨即遭遇了2008年那一輪樓市強調控，這一次，瑞安地產也采取了捂緊錢袋子的做法，并未參與地王的競爭。

田明提醒，過去，政策處于“溫水煮青蛙”的狀態(tài)，開發(fā)商們在一次次調控下，放松警覺，“市場依舊我行我素，還在搶地盤。我建議，開發(fā)商這次應該捂緊自己的錢袋子，應對長期的樓市調整”。

事實上，不僅是政府調整的需要，我國當前的經濟形勢不再能夠支撐過高的房地產價格。外貿、民間投資、消費等情況都不算太樂觀。

“形勢不比過去了。”田明說，自己2005年從公務員崗位辭職下海，2000年時南京的房價每平方米不到2000元，而現在，南京房價已經“加個零，再乘以2”，同時房地產交易面積也漲到了12億平方米以上，“比2000年那會兒漲了幾十倍”。

田明稱，我國城鎮(zhèn)人口人均居住面積已經達到約39平方米，“比德國、法國等發(fā)達國家都高，戶均擁有住房達到1.3套。而這個數字，在過去只有0.2~0.3左右”。

田明分析，未來我國房價可能會有一小段高位盤整期，此后肯定會下行，“大的曲線肯定是下跌”。傳統(tǒng)的開發(fā)房地產做法——拍地、蓋樓、銷售模式，將不再有大的市場。

泰禾集團營銷副總經理鄂宇對此卻持不同看法，他認為，以目前一線城市和強二線城市的供需來看，房價只會在短期內略作調整，“需求擺在那里，有正確的銷售策略，房子照樣賣得出去”。

鄂宇說，泰禾集團新近在新江灣城開放的新盤供不應求，409套房，已經有1萬戶業(yè)主進行登記，“我們要求客戶出具資產證明等，現在已經有900戶給了證明。很多人找關系要房”。

供需調整或能破解房地產難題

供需，始終是房地產市場一個不變的話題。因為需求遠遠大于供應，一線城市和強二線城市被認為是最穩(wěn)健的地產投資區(qū)塊。

宋家泰介紹，上海2016年1月土地預售證面積為40多萬平方米，而成交達到120多萬平方米。此后，2月，在常見的“春節(jié)沒人買房”淡季，預售證面積僅為10多萬平方米，銷售量卻達到60多萬平方米。

3月，預售證面積80多萬平方米，實際銷售了180多萬平方米。3月25日，上海市政府出臺樓市新政，調高了社保繳納期限等要求。到了4月，供給130萬平方米，成交僅90萬平方米。

但從5月開始，“地王”頻頻出現，導致房價繼續(xù)高企。10月28日，上海出臺“滬六條”，要求開發(fā)商用自有資金買地、進行嚴格資金審查。11月底，上海又出臺“認房又認貸”新政，全國范圍內有貸款的人買房都算二套房。

從表面上看，宋家泰認為，“越調越漲”的情況依然存在。但他認為，供給不足是一線城市目前房價居高不下的主要原因。

更嚴厲的調控政策，其實在一線。一名開發(fā)商透露，自己在江蘇無錫和蘇州吳江的兩處樓盤，遭遇到的是極為嚴格的新政，“無錫1萬元以上不準成交，吳江2萬元以上不準簽約。你覺得虧本了，捂盤不賣了，也不行，房子工程進行到一定程度，就要被約談了，讓你賣，價錢又不能高”。

這名開發(fā)商認為，2018年以前，這種嚴厲的管控會持續(xù)下去，“那些地王將來能不能掙錢，還真不好說”。

長期從事商業(yè)地產開發(fā)管理工作的劉夢潔，也對未來商業(yè)地產走勢并不看好。她介紹，以上海為例，每年新開10~30個商場，每年新增300萬~400萬平方米的商業(yè)面積，“通常說，一個10萬方的商場周邊，要有10萬人的人群，但現在你看看，一個商場周圍，有那么多人么？”

她認為，商業(yè)地產未來的前景，或許可以被當做“住宅供給”增加到住宅市場，“如果你2017年要買房，那就逢低買進一線城市的住宅自用吧。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。