12月北京樓市持續(xù)降溫 自住房迎交易高峰

在調(diào)控政策的持續(xù)作用下,12月以來,北京等地樓市持續(xù)降溫,無論新房還是二手房均呈現(xiàn)成交低迷態(tài)勢。而具有保障性質(zhì)的自住房則迎來新一波行情,市場供應和成交均呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢。

樓市持續(xù)降溫

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年12月上旬(12月1日-12月10日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套,與11月上旬相比下降27.6%,同比2015年同期下降23.7%。

自進入12月以來,北京二手住宅網(wǎng)簽量再度下滑,上旬日均網(wǎng)簽量僅為495套,不足500套。單日網(wǎng)簽量最高為12月9日的765套,最低為12月1日的405套,而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近幾個月來北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量的最低值。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,從近幾個月的上旬數(shù)據(jù)來看,北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量從9月的1000套以上降至11月的800-1000套,12月又降至800套以下,市場降溫趨冷的趨勢可以說非常明顯。

目前,北京二手住宅市場主要以改善型需求為主,“930新政”出臺以后,二套房以及大戶型的非普通住宅首付比例大幅提高,不少購房者無力承擔,只能放棄或延緩購房。加上新政釋放了強烈的收緊信號,樓市降溫、房價回落的預期使得購房者普遍進入了等待觀望狀態(tài),因而北京二手市場交易量自10月起出現(xiàn)了連續(xù)下滑。

胡景暉認為,此次政策的力度非常大,2017年也將持續(xù)收緊,因此北京二手市場將迎來新一輪降溫周期,隨著市場需求趨冷,交易量回落,目前北京部分前期房價漲幅過快區(qū)域的二手房價,以及高總價大戶型的二手房價已經(jīng)出現(xiàn)回落,未來,隨著市場交易持續(xù)降溫,房價還將進一步回落。

除了二手房市場交易持續(xù)下滑外,新房市場成交也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅市場共計有5個項目入市,共新增商品住宅2677套,預售許可面積23.3萬平方米,環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至12月11日,12月已有12個項目開盤銷售,不僅超出此前預期,且新增供應達到3922套,已超過10月以及11月全月供應量,達到調(diào)控后的一個供應小高峰。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢,但是仍有單盤熱銷的個案出現(xiàn),可見市場需求仍然存在,且在市場供應的相對真空階段,性價比高的項目更易集中有效購房需求,因此一些項目出于搶占市場機會的目的抓緊入市,為12月供應的“小高峰”奠定了市場基礎(chǔ)。另外,北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當長的周期,目前北京庫存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升,在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時搶跑市場、回籠資金,也有利于房企增強抵御市場寒冬的能力。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套,成交面積為19.35萬平方米。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,調(diào)控之后,北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平,一方面是對于需求側(cè)嚴厲調(diào)控的市場影響正在逐步顯現(xiàn),另一方面也是受到市場供應不力的制約。在長效調(diào)控的作用下,北京樓市將再度進入“三年一周期”的下行通道,明年新房市場成交量將持續(xù)低位。

自住房市場迎來交易高峰

盡管調(diào)控后北京新房及二手房市場成交持續(xù)下滑低迷,但具有保障房性質(zhì)的自住房在12月份卻迎來了交易高峰。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,12月上旬(1-10日),北京自住型商品房再迎交易高峰,網(wǎng)簽量達1296套。交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬科天地兩個項目。兩項目十月入市,均價都在2.1萬每平方米左右,而且房源量較大,共有自住房1700余套。因此,兩項目進入“選房簽約”階段以后,帶來了北京自住房交易量的爆發(fā)。

除了這兩個項目,年底前還有更多的自住房項目等待入市。此外,還有三個項目正在進行網(wǎng)上購房申請登記。

胡景暉表示,自住型商品房是北京市較為特殊的一個制度設(shè)計,從2015年3月至2016年9月,在過往的18個月里,自住型商品房的持續(xù)供應對穩(wěn)定北京房價,抑制房價過快上漲起到了重要作用,這也是與上海和深圳相比,北京房價上漲幅度較小,調(diào)控房價手段更有力的重要原因。

按照過往幾年的規(guī)律,年底都將迎來自住型商品房的供應和交易高峰,2016年也將延續(xù)此規(guī)律,隨著今年年底前多個自住房項目的入市,將對平抑北京房價、穩(wěn)定市場預期起到重要作用。

“930新政”中,北京明確將“進一步加大自住型商品住房用地供應”,未來繼續(xù)加大加快自住型商品房供應,發(fā)揮這一制度效應,將有利于抑制房價的過快上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。