房企前三季度存貨兩極化： 集中度進(jìn)一步提升

隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)以及樓市調(diào)控之后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，行業(yè)分化將越來(lái)越明顯，企業(yè)格局也將發(fā)生變化，規(guī)模化發(fā)展與提高市場(chǎng)占有率仍將成為龍頭房企的重要目標(biāo)。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年三季度存貨金額同比上漲排名靠前仍然是大型房企，對(duì)于規(guī)模導(dǎo)向型房企而言，增加土地儲(chǔ)備是進(jìn)一步規(guī)?；那疤釛l件。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2017年年中樓市將進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，這將導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)與合作等方式增加土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)規(guī)模化優(yōu)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月銷售額排行前三位的恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷售總額為9001億元，占全國(guó)商品房銷售額比重9.84%；銷售金額前十企業(yè)總額約為18300億元，占全國(guó)商品房銷售額比重約為20%，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年三季度A股上市房企存貨規(guī)模超過(guò)千億元的房企仍然是6家，分別是萬(wàn)科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開(kāi)股份1188億元。除保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規(guī)模均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

前三季度存貨環(huán)比上漲金額超過(guò)100億元的有6家房企。其中上漲金額最大的是綠地控股，3個(gè)月內(nèi)上漲216億元。期內(nèi)綠地控股新增土地儲(chǔ)備面積大于銷售面積62萬(wàn)平方米，同時(shí)新增開(kāi)工面積1365萬(wàn)平方米，隨著越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)階段，同樣也會(huì)增加存貨規(guī)模。

前三季度存貨上漲幅度最大的是信達(dá)地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴(kuò)大到485億元，上漲金額及幅度均位于前列。其依托中國(guó)信達(dá)的金融資源，加快了土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，前三季度信達(dá)地產(chǎn)新增土地權(quán)益面積77.4萬(wàn)平方米。

同策咨詢研究部一份研究報(bào)告顯示，監(jiān)測(cè)樣本企業(yè)的存貨情況發(fā)現(xiàn)，存貨金額呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這一方面與行業(yè)集中度有關(guān)，另一方面，部分房企提出了保持銷售規(guī)模較高增速的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而帶動(dòng)了激進(jìn)的土儲(chǔ)策略。

截至2016年三季度，A股樣本房企存貨總額34194億元，環(huán)比今年上半年的32692億元，進(jìn)一步增加4.6%，較2015年同期增加16.79%。存貨總額上漲主要由大型房企帶動(dòng)，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，同比擴(kuò)大2.2%。

從企業(yè)層面來(lái)看，2016年三季度，56%的房企存貨同比保持上漲，存貨同比下降的房企數(shù)量較今年上半年擴(kuò)大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。

存貨下降比例及金額較高的房企大致可以分為兩類：一類是存貨不穩(wěn)定的中小型房企，項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)后，后續(xù)土地儲(chǔ)備沒(méi)有及時(shí)補(bǔ)充；另一類是轉(zhuǎn)型期房企，此類房企也多屬于中小規(guī)模。如蘇州高新轉(zhuǎn)型地產(chǎn)、金融、旅游、環(huán)保四大板塊；新潮能源轉(zhuǎn)型油氣行業(yè)等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)與調(diào)整期，房地產(chǎn)對(duì)專業(yè)化要求越來(lái)越高，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)因?yàn)樵谀玫夭季?、產(chǎn)品研發(fā)、融資渠道構(gòu)建、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本降低，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)中盈利，這時(shí)，上述房企有可能因此退出房地產(chǎn)或被其他房企收購(gòu)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。