開發(fā)商賣房賣成了房東 福兮禍兮？

備受關(guān)注的北京首批試點“控地價、限房價”四宗土地在上周迎來現(xiàn)場競拍，好多人期待的“單價五萬三買海淀園區(qū)房”卻成為泡影。雖然還有三宗地最后花落誰家尚未知曉，但從目前競拍情況看，商品住宅部分已經(jīng)全部成為開發(fā)商自持。開發(fā)商賣房賣成了房東，是福還是禍？

在“9·30”樓市新政后，北京在土地市場上開始試點“限房價、競地價”。當競買報價達到合理土地上限價格時，轉(zhuǎn)為競拍企業(yè)自持商品房面積。企業(yè)自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。按照規(guī)定，已經(jīng)出讓的海淀永豐三宗地塊的商品房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米；大興黃村地塊銷售限價為55800元/平方米，最高銷售限價為58500元/平方米。

苛刻的土地出讓條件，并沒能擋住開發(fā)商的拿地?zé)崆椤ｋm然四宗地塊中只有一宗現(xiàn)場成交，另外三幅地塊目前還沒有最終的競拍結(jié)果，但是100%的商品住宅自持將是四塊地的共同結(jié)果。全部自持，意味著開發(fā)商們變身為房東和運營商。沒有了銷售回籠資金，接下來開發(fā)商如何實現(xiàn)現(xiàn)金回流、資金的運營成為重要問號。

數(shù)十億的拿地成本，加上后期建設(shè)所需的建安成本、資金成本等各項開發(fā)成本，如果所建項目不能流通銷售，意味著開發(fā)商會壓上百億資金。銷售變租賃，租金收益顯然很難支持開發(fā)商的運營管理費用。“長期使用權(quán)出讓可能成為開發(fā)商的一種選擇。”有市場人士表示。

此外，市場上還有一種猜測，即REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），把房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)進行金融交易。事實上，此前已經(jīng)有開發(fā)商試水。以萬達為例，去年萬達金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，以萬達廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目，可以說就是一款類REITs的產(chǎn)品。

多年前市場流行起一句話：“炒房炒成了房東”，如今變成了開發(fā)商“賣房賣成了房東”。“被房奴”后的開發(fā)商會如何操作，現(xiàn)在市場都還只是猜測。“我們也沒想好怎么去開發(fā)運作，看后面的政策吧。反正有地總比沒地好，先爭取拿上再說。”某知名房企很“迷茫”。

成為房東，對開發(fā)商的資金實力和經(jīng)營能力無疑提出了更高要求，這讓開發(fā)商可能面臨新一輪“洗牌”。未來的不確定性讓人難免擔心，不過開發(fā)商會不會因禍得福也難以辨明。房地產(chǎn)的周期性風(fēng)險，曾讓不少炒房者成為房東，但后來證明，絕大多數(shù)房東已經(jīng)“解套”且收益頗豐。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。