鈕文新：高房價關(guān)鍵在于土地財政 而非貨幣政策

文章導(dǎo)讀：房價問題的關(guān)鍵在于土地財政，而不是貨幣問題，也不是貨幣政策可以解決的問題。房價問題是土地財政依賴的后果，而不是貨幣問題。因為房價上漲過快而收縮貨幣，結(jié)果不是房價受傷，而是實體經(jīng)濟(jì)受傷。

中國人民銀行參事盛松成教授在出席“2016首屆世界區(qū)塊鏈大會暨互聯(lián)網(wǎng)+制造業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇”時指出：房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)鍵因素在于“供給側(cè)”，但我們現(xiàn)在的政策多集中于“需求側(cè)”，所以抑制房價應(yīng)當(dāng)“供給和需求兩側(cè)入手”，而現(xiàn)在更多地應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化供給側(cè)政策。盛松成根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

盛松成認(rèn)為，以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。他指出，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，從而削弱城市競爭力。

我認(rèn)為，這是一個更重要的問題，高地價構(gòu)成了地方經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)。一個城市土地價格過高引發(fā)實業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展艱難，稅收減少，迫使地方政府更加依賴土地收入。還有就是土地價格上漲會引發(fā)勞動力價格上漲，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。這不僅是人才難以進(jìn)入的原因，同時也是一般勞動力難以進(jìn)入的原因。

專家見到企業(yè)“招工難”，就說中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“劉易斯拐點”，但據(jù)我觀察，“劉易斯拐點”可能是虛假現(xiàn)象。我認(rèn)為，“招工難”的一個關(guān)鍵原因在于城市生活成本過高，勞動力進(jìn)入需要企業(yè)提供足以應(yīng)付這一成本的工薪，但企業(yè)無法提供。所以，是城市生活成本阻止了勞動力進(jìn)城。而城市生活成本與城市地價、房價密切相關(guān)。

由此可見，不改變土地財政問題，根本無法實現(xiàn)降房價的愿望。同時，中國經(jīng)濟(jì)也會越發(fā)畸形。因此盛松成認(rèn)為，短期內(nèi)政府財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

如果更直白地說，土地財政會從地價方向，嚴(yán)重破壞實體經(jīng)濟(jì)的生存環(huán)境，而“租稅替代”關(guān)系也完全不可持續(xù)。換句話說，假如城市地價徹底摧毀了實體經(jīng)濟(jì)，那時中國就是真正的“經(jīng)濟(jì)泡沫”的爆破點，因為實體經(jīng)濟(jì)垮掉了，土地需求大幅減少，地價再也上不去了，而虛擬市場價格根本無法得到實體經(jīng)濟(jì)的支撐，是不是“經(jīng)濟(jì)泡沫”？

所以，房價問題的關(guān)鍵在于土地財政，而不是貨幣問題，也不是貨幣政策可以解決的問題。房價問題是土地財政依賴的后果，而不是貨幣問題。因為房價上漲過快而收縮貨幣，結(jié)果不是房價受傷，而是實體經(jīng)濟(jì)受傷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。