新政后北京土地市場退燒 土拍成交僅用7分鐘

“930新政”后的北京土地第二拍，幾乎成了近幾年住宅用地成交速度最快的一次土拍。

11月2日下午，北京海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地“HD00-0401-0146地塊拍賣出讓，國企中鐵僅僅經(jīng)過9輪角逐，以21.5億元競得該地塊，總共歷時大約7分鐘。

出讓公告顯示，該地塊位于北京海淀北部地區(qū)，建設(shè)用地面積為43356.745平方米，規(guī)劃建筑面積為91049平方米，掛牌起始價為19.9億元。

需要指出的是，該地塊是海淀住宅用地密集掛牌后的首次出讓，地塊全部為公租房與自住房，無商品房。根據(jù)出讓公告要求，該地塊將建有3.6萬平方米的公租房和55049平方米的自住房。其中公租房套型面積控制在60平方米以內(nèi)，回購價為2萬元/平方米。自住房最大套型面積為90平方米，銷售限價為3.5萬元/平方米。

雖然北京土地日益短缺，但“930新政”后市場像被澆了一盆冷水，成交量驟減。同時，土地市場上開發(fā)商們拿地熱情也在減弱。

從土拍現(xiàn)場看，仍然有很多開發(fā)商代表在土拍開始前一個小時就到場等候，但變化還是出現(xiàn)?，F(xiàn)場顯然沒有不拿地就不能交差的緊張感，保利的代表甚至姍姍來遲，離土拍正式開始20分鐘才到達。另外，中鐵、首開、石榴、旭輝、萬科、中鐵建、保利和碧桂園8家房企都報名參與此次競拍，但現(xiàn)場只有中鐵、石榴和首開進行了角逐。

比較之前的8次住宅用地土拍，此次競拍也表現(xiàn)得更為特殊。過去的8宗住宅用地中基本競拍都在30輪以上，要知道連“930新政后”的首次土拍也進行了47輪的競價。

但開發(fā)商們對此次土拍的結(jié)果似乎比“930新政后”的亦莊土拍更為滿意。北京萬科一位工作人員稱，其相關(guān)部門對該地塊的預(yù)期收益大概做了一個評估，樂觀估計如果按照公租房預(yù)留4000元/平方米建安，地價分攤1.6萬元/平方米，則自住型商品房的樓面價為28593元/平方米，這是基本保本的一個地價。“我們一致評論，比前一陣子亦莊那塊地劃算多了。”他表示。

中原研究員研究總監(jiān)張大偉同樣對該地塊進行了成本利潤估算，他以公租房按照成本5000元/平方米計算，最后自住房按照銷售限價3.5萬/平方米計算。房企開發(fā)后利潤基本只能覆蓋成本。因此他認為房企看中的是這無風險的30億銷售額（含車位等），同時由于北京多日未出地，房企拿地也是為了分攤管理成本。

需要注意的是，行業(yè)內(nèi)已對北京樓市的降溫達成共識，此次土拍顯現(xiàn)出的土地市場退燒也是對共識的驗證。另外，張大偉認為北京“控地價、限房價”直接打擊開發(fā)商們拿高價地的預(yù)期和積極性，影響到未來售價市場，這再次給其他試點城市帶去樣本效應(yīng)。

從目前北京的市場來看，房價或?qū)⒂兴禍?，四季度漲幅明顯放緩，尤其是自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域可能出現(xiàn)價格調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。