樓市：財(cái)富效應(yīng)還是財(cái)富幻覺(jué)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)，熱點(diǎn)樓市繼續(xù)升溫并向非熱點(diǎn)樓市擴(kuò)散。同時(shí)，2016年前7個(gè)月全國(guó)新增個(gè)人房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的2倍；8月份又新增住戶中長(zhǎng)期貸款5286億元，家庭加杠桿熱情空前。理論上分析，財(cái)富效應(yīng)將帶動(dòng)家庭消費(fèi)需求擴(kuò)張，但當(dāng)前高位加杠桿所形成的房奴效應(yīng)抑制消費(fèi)需求釋放，導(dǎo)致住宅名義價(jià)值增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與家庭消費(fèi)意愿形成背離，值得高度關(guān)注。

本輪樓市短期內(nèi)急劇升溫，房?jī)r(jià)累積漲幅巨大。2016年8月末，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格同比上漲44.3%領(lǐng)漲全國(guó)70個(gè)大中城市，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅也均在20%以上。但住宅不動(dòng)產(chǎn)名義價(jià)值的急劇上升并未出現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)。2016年前8月，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.3%，與上年同期持平。在消費(fèi)大類中，除與房屋購(gòu)買(mǎi)直接相關(guān)的家具及房屋裝修消費(fèi)超過(guò)平均增速外，與改善家庭生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等消費(fèi)均低于平均增速。2016年前8月，北京和上海的社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng)4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。這些情況表明，熱點(diǎn)城市擁有住宅不動(dòng)產(chǎn)的“被富豪”普通家庭，其消費(fèi)意愿并未出現(xiàn)可持續(xù)性積極變化。

而當(dāng)前家庭在房?jī)r(jià)高位加杠桿熱情空前，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月末，全國(guó)住戶人民幣中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)28.19%，增速持續(xù)上升；較人民幣各項(xiàng)貸款、非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增速分別高出15.22個(gè)和17.74個(gè)百分點(diǎn)，家庭加杠桿動(dòng)力十分充足。同時(shí)，全國(guó)住戶人民幣存款同比增長(zhǎng)9.23%，較人民幣各項(xiàng)存款和非金融企業(yè)存款增速分別低2.02個(gè)和8.96個(gè)百分點(diǎn)，家庭可支配貨幣財(cái)富相對(duì)縮水。從住戶持幣期限結(jié)構(gòu)看，2016年8月末全國(guó)住戶活期存款同比增長(zhǎng)15.85%，高出定期存款增速10.23個(gè)百分點(diǎn)，存款活化在一定程度上反映出家庭加配住宅不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿。無(wú)論是土地一級(jí)市場(chǎng)還是住宅市場(chǎng)，“買(mǎi)到就是賺”的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致上海離婚買(mǎi)房人士激增，北京甚至出現(xiàn)“搶房”一幕。應(yīng)該看到，貨幣與住宅不動(dòng)產(chǎn)均為財(cái)富貯藏的不同形式。但對(duì)消費(fèi)而言，貨幣財(cái)富直接反映為家庭購(gòu)買(mǎi)力，住宅不動(dòng)產(chǎn)需要變現(xiàn)并轉(zhuǎn)化為貨幣財(cái)富才能用于各種消費(fèi)，因此家庭貨幣財(cái)富相對(duì)縮水必然抑制消費(fèi)需求釋放。房?jī)r(jià)大幅上漲雖然能夠帶來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)幻覺(jué)，但加杠桿家庭因債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重反而需要“縮衣節(jié)食”，未加杠桿家庭則多屬富裕群體，本身消費(fèi)增長(zhǎng)潛力有限。

從根本上說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。房?jī)r(jià)上漲所形成的名義財(cái)富增值，也即財(cái)富效應(yīng)存在脆弱性；若過(guò)度背離實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，最終將淪為一場(chǎng)財(cái)富幻覺(jué)。但家庭在房?jī)r(jià)高位加杠桿所形成的債務(wù)負(fù)擔(dān)，要受到法律強(qiáng)制力的約束，風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任卻不能輕易回避，消費(fèi)擠出效應(yīng)顯著。因此，要高度關(guān)注房?jī)r(jià)大幅上漲對(duì)消費(fèi)需求的抑制作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。