投資增長(zhǎng)銷售下降，一季度樓市怎么看？

4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比保持增長(zhǎng)，但增速繼續(xù)下調(diào)；房屋銷售面積、金額則雙雙下降。

一增一降，反映怎樣趨勢(shì)？下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何發(fā)展？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)仍偏冷

從供應(yīng)端看，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%；其中，住宅投資20761億元，增長(zhǎng)0.7%。

“當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)偏冷。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙也指出，開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)下調(diào)，目前已連續(xù)12個(gè)月回落，且增速水平創(chuàng)近20個(gè)月新低。

另從全國(guó)房屋新開(kāi)工規(guī)?？矗课菪麻_(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米，下降17.5%，其中住宅新開(kāi)工面積21558萬(wàn)平方米，下降20.3%。房屋竣工面積16929萬(wàn)平方米，下降11.5%，其中住宅竣工面積12323萬(wàn)平方米，下降11.3%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，這體現(xiàn)了市場(chǎng)仍在延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，企業(yè)開(kāi)工動(dòng)力明顯不足。

“短期來(lái)看，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)整體調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)，企業(yè)融資端雖有邊際改善，但企業(yè)整體資金壓力仍較大，一定程度上繼續(xù)拖累新開(kāi)工、投資規(guī)模，預(yù)計(jì)短期企業(yè)新開(kāi)工面積同比降幅保持高位，投資額調(diào)整壓力不減。”陳文靜表示。

但陳文靜同時(shí)提到，個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，這部分地區(qū)的新開(kāi)工情況有望邊際改善。

房屋銷售面積、銷售額均下降

“投資繼續(xù)受市場(chǎng)低迷拖累，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出。

銷售端的表現(xiàn)是如何影響投資端的？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月，商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

“同比跌幅均繼續(xù)擴(kuò)大，主要原因?yàn)楦呋鶖?shù)和疫情反復(fù)對(duì)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大影響的疊加。”潘浩指出，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計(jì)同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.2%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也說(shuō)明去年四季度以來(lái)的寬松政策還沒(méi)有完全釋放效應(yīng)，市場(chǎng)反彈面臨阻力。

“盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了積極政策，但市場(chǎng)和信心的修復(fù)還需時(shí)間，同時(shí)需求端的釋放和激勵(lì)政策將更有助于當(dāng)前市場(chǎng)的底部修復(fù)。”潘浩也認(rèn)為。

銷售下行態(tài)勢(shì)會(huì)得到緩解

對(duì)于房地產(chǎn)銷售下降、房地產(chǎn)投資仍然保持一定增長(zhǎng)的情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在發(fā)布會(huì)上分析稱，從歷史上看，房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長(zhǎng)關(guān)系總體保持了同向變化，但是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)變化明顯要小于商品房銷售。

“主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開(kāi)工建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，從而保證項(xiàng)目銷售的回款，相應(yīng)房地產(chǎn)投資相對(duì)于銷售具有一定的穩(wěn)定性。因此，即便在市場(chǎng)銷售低迷甚至出現(xiàn)下降的情況下，房地產(chǎn)投資仍然有可能保持一定增長(zhǎng)。比如，在2012年、2014年和2015年，都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這種情況。”付凌暉解釋。

至于下一步的房地產(chǎn)走勢(shì)，付凌暉認(rèn)為，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

陳文靜也提到，2022年以來(lái)，中央及各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，各地因城施策全面支持合理住房需求釋放，優(yōu)化調(diào)控政策，個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所提升。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整階段，多地疫情反復(fù)下，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。

“短期來(lái)看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度，隨著政策逐漸顯效，市場(chǎng)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于疫情防控效果。”陳文靜表示。

付凌暉指出，下階段，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。