熱點(diǎn)城市房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲 高杠桿風(fēng)險(xiǎn)需警惕

家庭在價(jià)格高位加杠桿購房已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)城市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個(gè)人購房貸款增速大幅超過各項(xiàng)貸款16.6個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個(gè)人購房貸款。當(dāng)前我國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場熱情依舊高漲，地價(jià)漲幅紀(jì)錄頻被刷新，新房交易量連創(chuàng)歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京也在上演“搶房”，這集中反映出家庭加杠桿的熱情空前，需要引起高度警惕。

今年以來，我國熱點(diǎn)城市房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲，市場高溫持續(xù)不退，并非全無理性。全球范圍內(nèi)過于寬松的貨幣政策環(huán)境，導(dǎo)致金融市場長期利率中樞持續(xù)下移，為包括住宅在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格提供了強(qiáng)勁增長動(dòng)力。相對獨(dú)特的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政治中心位置和較為完善的人文社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國熱點(diǎn)城市普遍具有吸引外來人口的潛在能力，也為市場投資投機(jī)性力量創(chuàng)造了炒作的基礎(chǔ)。即使在熱點(diǎn)城市重新啟動(dòng)限購、限貸政策后，地價(jià)房價(jià)上漲并未止步，新房成交量創(chuàng)出歷史新高，市場熱情依舊高漲。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年8月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲1.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.64個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲背后的非理性加杠桿，需要引起高度警惕。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，負(fù)債規(guī)模仍呈上升態(tài)勢。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，2015年5月至2016年8月的16個(gè)月里，債市為房地產(chǎn)企業(yè)提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的兩倍。當(dāng)前社會(huì)資金向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，表內(nèi)貸款和表外各路融資對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪“地王”項(xiàng)目的資金支持，以及部分家庭在房價(jià)高位集中加杠桿，可能正形成預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的循環(huán)。熱點(diǎn)城市房價(jià)的任何明顯波動(dòng)，要么以金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量顯著惡化為代價(jià)，要么需要更大規(guī)模資金投放來維持高杠桿率水平，導(dǎo)致宏觀政策可能陷入“進(jìn)退失據(jù)”的境地，明顯增加了經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。

雖然我國個(gè)人購房貸款不良率遠(yuǎn)低于其他類型信貸資產(chǎn)，是金融機(jī)構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但在住房抵押貸款發(fā)放過程中，基層銀行往往會(huì)過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實(shí)性的核實(shí)和可持續(xù)性的分析。在借款人收入狀況核實(shí)的實(shí)務(wù)操作中，受銀行委托的第三方機(jī)構(gòu)大多通過電話完成形式上的核查，不排除存在部分貸款家庭在房價(jià)高位超越自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力加杠桿，若房價(jià)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，有可能觸發(fā)一定面積“負(fù)資產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。

“樹不能長到天上去”。應(yīng)該看到，有限理性是人類認(rèn)知與行為局限性的集中反映。當(dāng)前市場對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風(fēng)險(xiǎn)。雖然限購、限貸政策作為權(quán)宜之計(jì)屢被地方政府使用，短期內(nèi)存在合理性。從中長期看，需要有效引導(dǎo)社會(huì)對房價(jià)上漲的理性認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場杠桿，提高高價(jià)房交易的成本，消除房價(jià)過快上漲對居民消費(fèi)和社會(huì)投資的擠出作用，防止房地產(chǎn)業(yè)綁架宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。