金九銀十已難再 調(diào)控依舊年年來

轉(zhuǎn)眼又到了地產(chǎn)人每年期盼的金秋九月，自2014年以來，中央已經(jīng)連續(xù)兩年發(fā)布“9·30新政紅包”。

這兩次調(diào)控方式如出一轍，分別調(diào)低首付比例至30%、25%；行業(yè)背景也有共通之處，2014年是市場持續(xù)低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超過10%，2015年是市場陡然轉(zhuǎn)冷，9月成交面積同比增速為9%，較7月份的增速高位下滑了12個百分點；成效也都立竿見影，在上海、深圳、南京、蘇州等城市帶領(lǐng)下，2014、2015年10月份重點城市成交量均迎來了普遍回升。由此來看，為了保證四季度市場成交的穩(wěn)定，9、10月發(fā)布重大政策、出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)折似乎已經(jīng)成為了近年的市場“規(guī)律”。

但今年可能還會多一些變化因素：以往中央和地方的政策面是“同緊共松”，如2014年8、9月的全面限購解綁，2013年的設(shè)立房價調(diào)控目標，以及更早一些的限購全面鋪開均是如此。今年則是寬松和限制政策同步出臺，在福建、成都、大連、山西、西安、沈陽等省市出臺寬松性政策的同時，上海、深圳、南京、蘇州、合肥等城市也在出臺政策打壓。而這，也正是中央“一城一策”方針所希望達到的市場調(diào)控機制。

聚焦到出臺限制性政策的熱點城市來看，已經(jīng)取得明顯成效的城市，接下來調(diào)控“升級”的可能性不大，典型如深圳、蘇州，8月份成交量分別只有27萬、49萬平方米，市場熱度顯著回落，再度打壓需求已無必要，深圳更是在9月1日落地了戶籍政策新政，放寬降低入戶門檻來做大需求“蛋糕”；而調(diào)控效果不明顯，甚至市場持續(xù)高熱的城市，接下政策仍有可能繼續(xù)加碼，如上海8月份成交量暴增至170萬平方米，南京、合肥也都在100萬平方米以上，其中南京、合肥房價更是持續(xù)快速上漲。

對于目前政策面依舊趨寬的城市而言，近期市場較熱的應(yīng)當警惕，杭州、天津下半年來成交量保持高位，8月份市場成交量分別達到了165、179萬平方米，房價漲幅也均躋身全國前十，接下來均有出臺地方限制性政策的可能；而成交不理想的城市也不用過于擔心，參照9月初的沈陽，接下來或?qū)㈥懤m(xù)推出需求刺激性政策，助力市場去庫存。

“金九銀十”這個說法應(yīng)該沒有了，九、十月成交量可能會出現(xiàn)比較大的反差。反而是九月份市場比較差的城市，只要庫存壓力別太高，倒可以對十月份報以比較大的期望。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。