深圳金九銀十放盤量比往年少 地少價高商品房儲備下滑

隨著9月的到來，樓市也進(jìn)入了傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。然而此時，各地收緊政策不斷傳來，9月1日武漢限貸，9月5日廈門重啟限購。新一輪調(diào)控從二線市場入手，與本輪房價上漲從一線城市向二線市場轉(zhuǎn)移的軌跡相反。樓市是否能真的迎來“金九銀十”？

深圳是上一輪房價上漲的代表城市，今年“325新政”后樓市轉(zhuǎn)入相對平穩(wěn)期。但市場普遍認(rèn)為，深圳樓市尤其是新房仍是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，具有借鑒意義。在剛結(jié)束的8月，深圳樓市成交并不理想。

結(jié)合深圳市規(guī)土委和深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，受前期市場推盤速度緩慢、入市量持續(xù)低位的影響，8月份全市僅有2312套新房成交，環(huán)比大幅下滑23%，成交面積近為23.3萬平方米，大幅下滑25%，創(chuàng)歷史同期最低位。8月備案成交的樓盤多數(shù)是剛需盤，受成交結(jié)構(gòu)影響，新房成交均價為57728元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.8%，同比上漲59.7%。

不過，二手市場的表現(xiàn)有所不同。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，8月二手住宅成交7173套，成交面積約為59.48萬平方米，分別環(huán)比大幅上升23%和22%，為5月份以來的最高位。

關(guān)于二手房，行業(yè)內(nèi)特別是中介機(jī)構(gòu)中對量價關(guān)系有這樣一則說法：二手房月成交5000套以下，房價將下跌；月成交5000-10000套，房價將出現(xiàn)不同程度的上漲，以8000套為分野，8000以下整體不漲不跌，8000套以上平穩(wěn)上漲；而每月成交超過萬套的，房價將大幅上漲。按此說法，深圳房價似乎還有進(jìn)一步上漲空間。

具體到深圳市各區(qū)，二手住宅成交價均有一定程度的漲幅，其中龍華漲幅最大。一方面受6月份的單價地王帶動，市場對龍華房價上漲預(yù)期加強。另一方面暑假期間，學(xué)區(qū)房持續(xù)火熱，龍華在龍華新區(qū)實驗學(xué)校、外國語學(xué)校等名校的影響下，成交均價在7月份3.1%漲幅的基礎(chǔ)上又大幅上漲4.1%。

進(jìn)入9月，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，未來兩個月公開發(fā)售的項目數(shù)量較前期有明顯的增長。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，“金九銀十”深圳全市將會有近40個項目公開發(fā)售，較今年前期有明顯的增長，其中9月入市項目近20個。

相比2014年和2015年，今年“金九銀十”期間深圳樓市公開發(fā)售項目數(shù)量出現(xiàn)下滑。

深圳中原研究中心分析師王香表示，今年發(fā)售項目數(shù)量出現(xiàn)下滑有兩方面的原因。一是，土地資源緊缺和土地價格持續(xù)高漲，商品房儲備量較之前有所下滑；二是，今年以來，深圳市場持續(xù)低迷，客戶觀望情緒濃厚，入市積極性不足，一些項目蓄客量一直較低，導(dǎo)致開發(fā)商推盤速度放緩或者改為順賣。

單從新房價格萊來看，“金九銀十”的正面結(jié)果已經(jīng)有所反映。據(jù)深圳市規(guī)土委最新的成交數(shù)據(jù)，上周新房成交均價為70025元/平方米，同比上升54.5%，這是今年以來深圳第二次周成交新房均價破7萬。但需注意的是，新房價格受每月每周的成交結(jié)構(gòu)影響極大，假如統(tǒng)計周期中，豪宅項目備案多，則房價會大幅上漲，但假如統(tǒng)計周期中，剛需盤較多，則房價會相應(yīng)下跌，并不能客觀地反映樓市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。