觀點(diǎn)：土地拍賣市場(chǎng)連出地王 透露什么信號(hào)？

土地拍賣市場(chǎng)這兩天連出地王！昨天，融信以110.1億元拍下上海靜安區(qū)中興社區(qū)一幅住宅地塊，同時(shí)以10萬(wàn)元/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬(wàn)元/平方米的可售面積樓板價(jià)，創(chuàng)下全國(guó)樓板價(jià)地王。而在前天，廣州市拍出新科單價(jià)地王：廣州荔灣區(qū)一塊純住宅用地被雅居樂(lè)集團(tuán)以21.73億元總價(jià)拍得，折合樓面價(jià)高達(dá)36773元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士指出，新地王將推高樓市預(yù)期，成為干擾樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。

今年上半年以來(lái)，各地土地市場(chǎng)頻出地王，尤以二線熱點(diǎn)城市為多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月，全國(guó)總價(jià)超過(guò)10億元的地塊（住宅和商業(yè)類）多達(dá)257宗，其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地王合計(jì)128宗。隨著房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升，遏制地王誕生成為各地政府的調(diào)控內(nèi)容，有的甚至采取限價(jià)方式導(dǎo)致流拍不斷。但在全國(guó)地王熱稍有降溫時(shí)，上海、廣州卻又接連誕生地王。

上海、廣州連出地王透露這樣一個(gè)信號(hào)：房企開發(fā)重心或重新轉(zhuǎn)向一線城市。今年上半年，南京、廈門、合肥等核心二線樓市成為房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”，土地市場(chǎng)頻出地王，這些城市的調(diào)控政策也隨之加碼，短期內(nèi)應(yīng)予暫避；而三四線城市屬高庫(kù)存地區(qū)，更應(yīng)避之大吉。這樣看來(lái)，一線城市雖然房?jī)r(jià)高，可供開發(fā)的用地越來(lái)越少，拿地成本會(huì)很高，但其風(fēng)險(xiǎn)相較而言卻未必更大。

再具體分析，上海、廣州的地王或難以避免：一是樓價(jià)的上漲會(huì)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，拍賣價(jià)格肯定會(huì)被推高；其次，兩地所拍地塊均位于中心城區(qū)，中心城區(qū)的土地資源可謂“買少見(jiàn)少”；第三，房企拿地意愿強(qiáng)烈。對(duì)房企而言，土地儲(chǔ)備是生命線，雖然拿地是“找死”，但不拿地則是“等死”。特別是上半年樓市熱銷，很多房企在“等米下鍋”。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年已公布業(yè)績(jī)的33家上市房企合計(jì)銷售業(yè)績(jī)高達(dá)11525.72億元，同比上漲幅度高達(dá)74.6%；銷售面積同比上漲51%。品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

在“僧多粥少”的情況下，相信一線城市的優(yōu)質(zhì)宅地會(huì)成為各大開發(fā)企業(yè)競(jìng)奪的焦點(diǎn)，估計(jì)今后一線城市很可能還會(huì)拍出地王來(lái)。這種情形或陷一線城市地方政府于兩難之中。拍地，或會(huì)產(chǎn)生地王，以至于推高樓市預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上行；但不拍地，同樣難以避免這個(gè)結(jié)果，因?yàn)闀?huì)導(dǎo)致“庫(kù)存荒”，無(wú)房可賣同樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行。

據(jù)易觀國(guó)際的調(diào)查顯示，自2015年下半年開始，全國(guó)35個(gè)城市庫(kù)存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。到了今年4月份，隨著房企推盤節(jié)奏的加快，庫(kù)存規(guī)模略有上升，5月份庫(kù)存走勢(shì)繼續(xù)下滑，其中上海、廣州均在其中。如果這些城市去庫(kù)存周期繼續(xù)下行，會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，從長(zhǎng)期看，積極供地、加快補(bǔ)庫(kù)存才是根本的應(yīng)對(duì)策略。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，調(diào)控樓市需要管理好預(yù)期，以消除市場(chǎng)恐慌心理，如何避免地王的誕生也是內(nèi)容之一。再加上越來(lái)越多的房企通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式拿地，從防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)角度而言，“地王潮”勢(shì)頭也應(yīng)扼止。過(guò)去，地方政府往往“樓市一熱就停止供地”，以為是釜底抽薪，其實(shí)只是一廂情愿?？磥?lái)，什么時(shí)候賣地、賣哪塊地、怎么控制節(jié)奏，應(yīng)該成為地方政府精準(zhǔn)調(diào)控的新命題了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。