巴曙松：中國居民房貸收入比已超日本泡沫時(shí)期

2016博鰲房地產(chǎn)論壇·現(xiàn)場快訊：8月11日上午，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦2016博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。中國銀行(3.400,0.05,1.49%)業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松在大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)指出，中國居民加杠桿借債的空間可能被高估了。

巴曙松用數(shù)據(jù)分析，中國的居民杠桿率近年來增長非?？?，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，到44%，而每一輪房價(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價(jià)越平穩(wěn)，老百姓(48.400,-1.15,-2.32%)越不借錢買房子。

橫向來看，截止到2015年，中國居民的債務(wù)DGP比不到40%，英國、美國已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%，所以中國的水平低于發(fā)達(dá)國家，但是和墨西哥這些跟中國發(fā)展水平相近的國家相比，已經(jīng)屬于比較高的了。

與此同時(shí)，房貸收入比增長非?？?，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的水平，美國的房貸收入比從2001年開始持續(xù)的飆升，居民償付房貸的能力持續(xù)的惡化，2007年泡沫破滅之后，才開始大幅的回落。日本的房貸收入比從80年代起大幅上升，2000年左右達(dá)到0.6左右才增速趨緩。中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

巴曙松續(xù)指，我們可以用某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模，來衡量市場的承載能力，這就是所謂的交易杠桿。2015年新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易杠桿43.12%。

“所以新增的房貸銷售比，我們大致的評(píng)估，處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預(yù)期。我們通過對(duì)二手房交易額的估算，中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43%。這也就意味著2016年上半年平均的首付比例已經(jīng)從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。50%左右很可能是居民新增房貸銷售比比較高的水平，因?yàn)閺膰H經(jīng)驗(yàn)對(duì)比來看，美國的房地產(chǎn)市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時(shí)候發(fā)生次貸危機(jī)，這意味著中國居民購房加杠桿的速度在逐步的逼近這個(gè)邊界，未來加杠桿的空間不宜過分樂觀高估。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。